Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời đã có khái niệm mới về quyền bề mặt. Vậy, quyền bề mặt theo pháp luật dân sư là gì? Đặc điểm của quyền bề mặt như thế nào? Để giải đáp vấn đề này, Luật ACC xin gửi đến quý bạn đọc bài viết: “Quyền bề mặt trong bộ luật dân sự 2015”.
1. Khái niệm quyền bề mặt
Căn cứ theo Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2015 “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thề đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác ”.
2. Đặc điểm của quyền bề mặt
Thứ nhất, tính chất trực tiếp tác động lên vật. Người sở hữu quyền bề mặt được trực tiếp tác động lên một vật hữu hình, đó chính là đất đai hoặc bất động sản trên đất. Việc thực hiện quyền này không cần sự hỗ trợ, tác động của chủ thể khác. Có thể hiểu chủ sở hữu quyền bề mặt được quyền xây dựng các công trình, được quyền đặt và dựng các vật trên đất, được quyền canh tác trên đất, sử dụng mặt nước, sử dụng, khai thác trong lòng đất…
Thứ hai, tính được tôn trọng bởi người thứ ba. Về góc nhìn chung, cũng giống như quyền sở hữu, quyền bề mặt được tôn trọng bởi tất cả các chủ thể khác, kể cả chủ sở hữu đất đai. Điều này có được xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền. Vật quyền có tính chất tuyệt đối, thể hiện ở điểm vật quyền có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng. Trong những mối quan hệ cụ thể, vật quyền được tôn trọng bởi người thứ ba. Ở một số quốc gia, việc đăng ký quyền bề mặt được thực hiện với mục đích đối kháng với bên thứ ba. Chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt cũng rất hạn chế, chỉ xảy ra trong rất ít trường hợp nhất định.
Thứ ba, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được. Đây là đặc điểm xuất phát từ nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền, tức là chủ sở hữu có toàn quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền bề mặt. Theo đó, pháp luật ghi nhận cho phép được chuyển dịch quyền bề mặt từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất. Bởi là một vật quyền, quyền bề mặt cho phép chủ sở hữu quyền này trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bề mặt đất mà không cần sự cho phép, can thiệp của chủ sở hữu đất.
Thứ tư, quyền bề mặt phải được đăng ký. Việc đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng. Pháp luật các nước trên thế giới thông thường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt. Mục đích đăng ký vừa là việc khẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba. Thông qua đăng ký, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt với tài sản là bề mặt đất hữu hình.
Bên cạnh đó, quyền bề mặt cũng có những đặc điểm riêng:
Một là, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Theo như phân tích ở trên, quyền bề mặt là một vật quyền phụ thuộc. Quyền này là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là, nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu. Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có tồn tại quyền sở hữu đối với đất. Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất mới được phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác.
Hai là,quyền bề mặt có tính dài hạn. Với mục đích đảm bảo cho người có quyền bề mặt được yên tâm trong việc tạo lập tài sản trên đất, ổn định việc sản xuất kinh doanh trên đất mà pháp luật quy định quyền bề mặt có thời hạn dài. Tùy điều kiện mỗi nước mà thời hạn này được quy định là khác nhau. Ví dụ: BLDS Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm; BL dân sự và thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu đất hoặc của người có quyền bề mặt; thời hạn này có thể do chủ sở hữu đất, người có quyền bề mặt thỏa thuận. BLDS 2015 của Việt Nam quy định: “Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất”.
Ba là, chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau. Khi thực thi chế định quyền bề mặt thì cần phải làm rõ quyền của chủ sở hữu mảnh đất và quyền của chủ sở hữu bề mặt. Khi quyền bề mặt được xác lập thì hai chủ sở hữu trên trở thành những chủ sở hữu tách biệt nhau. Đối với chủ sở hữu đất được thực hiện quyền sử dụng đất thông qua căn cứ pháp lý là quyền sở hữu, với nội hàm bao gồm 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Khi xác lập quyền bề mặt thì chủ sở hữu đất không còn quyền sử dụng đối với bề mặt đất nữa. Đối với người có quyền bề mặt thì được sử dụng đất dựa trên việc xác lập quyền bề mặt theo đúng quy định của pháp luật. Hệ quả là, người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất lại là những chủ thể có quyền riêng biệt với nhau, tách rời nhau. Như vậy, chủ sở hữu đất có quyền sở hữu đất nhưng lại không có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập trên đất (tài sản tạo lập bởi người có quyền bề mặt). Người có quyền bề mặt chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất mà không có đầy đủ quyền năng đối với đất như là một chủ sở hữu.
Bốn là, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt. Khi xác lập quyền bề mặt, người có quyền bề mặt được quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định mà thuộc sở hữu của một chủ thể khác. Khi đó, người này có quyền khai thác, sử dụng đất để thu được hoa lợi, lợi tức, những lợi ích nhất định. Thông thường, quyền bề mặt được xác lập thông qua việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyền này. Do vậy, người có quyền bề mặt thường phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định manh tính chất đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất sẽ không cần đặt ra. Ví dụ: trường hợp người có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật mà pháp luật không yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất; theo thỏa thuận và thỏa thuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp trên; theo di chúc mà không có yêu cầu người có quyền bề mặt phải trả chi phí cho việc khai thác, sử dụng đất.
3. Quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015
Theo quy định của BLDS năm 2015, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Đặc điểm đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất). Đặc điểm này giúp phân biệt quyền bề mặt nói riêng, các quyền khác đối với tài sản nói chung với quyền sở hữu – vật quyền chính đối với tài sản. Đây cũng là đặc điểm cho thấy tính phụ thuộc của quyền bề mặt. Mặt khác, chủ thể mang quyền bề mặt được trực tiếp chiếm hữu, sử dụng – khai thác quyền sử dụng đất. So với chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất như chủ thể sở hữu. Tuy nhiên, việc sử dụng, khai thác đất đai của chủ thể mang quyền bề mặt cũng có tính độc lập, không phụ thuộc ý chí của chủ sở hữu trong suốt thời hạn có hiệu lực của quyền.
Bên cạnh đó, quyền bề mặt còn có một số đặc điểm khác khi so sánh với quyền hưởng dụng, quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể:
- Về phạm vi tác động của quyền bề mặt
Quyền bề mặt chỉ xác lập phạm vi trên quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất (chủ sở hữu). Trong khi đó, phạm vi của các quyền tài sản khác được quy định rộng hơn, như: phạm vi quyền hưởng dụng có thể xác lập trên mọi tài sản, phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập trên quyền sử dụng đất của người khác.
- Về căn cứ xác lập quyền bề mặt
Theo quy định của Điều 268 BLDS năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Đây cũng là căn cứ xác lập của quyền hưởng dụng. Tuy nhiên, quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập theo ba căn cứ này và theo địa thế tự nhiên (Điều 246 BLDS năm 2015).
- Về thời hạn của quyền bề mặt
BLDS năm 2015 quy định thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Có thể thấy rằng, nhằm tạo sự đảm bảo cho người có quyền bề mặt có thời gian dài ổn định tạo lập tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, sản xuất trên đất mà pháp luật dân sự không chỉ Việt Nam mà cả các quốc gia khác trên thế giới đều quy định quyền bề mặt có tính dài hạn. Ví dụ, Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm, Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu hoặc của người có quyền bề mặt, …
- Xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt chấm dứt: Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó (khoản 2 Điều 273 BLDS năm 2015). Đây là một trong những vấn đề phức tạp nhất khi áp dụng trong thực tiễn của quyền bề mặt.
Việc ghi nhận quyền bề mặt có ý nghĩa nhất định đối với pháp luật Việt Nam và được đánh giá sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Quy định này giúp giá trị kinh tế của đất đai luôn được khai thác một cách hiệu quả, góp phần xử lý tài sản nhanh chóng hơn tại các tổ chức tín dụng. Bởi lẽ, trên thực tế xảy ra nhiều trường hợp thuê đất theo các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai của nước ta trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành; bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có nhu cầu khai thác mặt đất mà không có nhu cầu khai thác lòng đất cũng như không gian bên trên. Trong khi đó, phần không gian bên trên và lòng đất bên dưới hoàn toàn có thể sử dụng độc lập với quá trình sử dụng mặt đất và việc sử dụng này không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của bên thuê đất. Tính hiệu quả kinh tế của quyền bề mặt được thể hiện thông qua ví dụ sau: A là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, A cấp cho B quyền bề mặt nuôi cá và trồng hoa sen trong ao nằm trên mảnh đất của A, cho C quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh doanh ăn uống trên mặt ao, cho D quyền xây cầu vượt phía trên mảnh đất. Như vậy, từ bề mặt, không gian bên trên, lòng đất đều được sử dụng và khai thác tối đa. Đây cũng là một trong những ưu điểm của chế định quyền bề mặt mà những quy định về quyền sử dụng đất hiện hành theo pháp luật đất đai không có được.
Bên cạnh đó, quy định của Điều 273 BLDS năm 2015 về xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt sẽ góp phần giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; xử lý tài sản bảo đảm khi thu hồi nợ xấu do Ngân hàng thực hiện theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 quy định về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng do Quốc hội ban hành; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;…
Chấm dứt quyền bề mặt
Thứ nhất, thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết. Nếu quyền bề mặt được hình thành trong một thời hạn nào đó (thỏa thuận, di chúc hoặc quy định của luật), khi hết thời hạn này quyền bề mặt sẽ chấm dứt. Ví dụ: A thỏa thuận cho B hưởng quyền bề mặt trong vòng 10 năm. Hết 10 năm theo thỏa thuận, quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt.
Thứ hai, chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một. Người có quyền sử dụng đất và chủ thể xác lập quyền bề mặt khác nhau, cho nên các chủ thể có tư cách pháp lý không giống nhau. Tuy nhiên, chủ thể có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người có quyền bề mặt thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thông qua thừa kế. Cho nên, khi chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một thì quyền bề mặt cũng chấm dứt. Ví dụ: A giao cho B (con trai duy nhất của mình) quyền bề mặt với diện tích 1 hecta quyền sử dụng đất và thời hạn là 20 năm. Sau 02 năm, kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt của B thì A chết. B là người thừa kế duy nhất của A được hưởng thừa kế. Lúc này, B trở thành chủ sử dụng đất nên quyền bề mặt sẽ chấm dứt.
Thứ ba, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình. Quyền bề mặt là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, cho nên khi chủ sở hữu tài sản không còn nhu cầu khai thác quyền đó và cũng không muốn chuyển giao cho chủ thể khác nên đã từ bỏ quyền thuộc sở hữu của mình. Từ bỏ quyền được hiểu là chủ thể của quyền không còn kiểm soát quyền bằng cách tuyên bố là từ bỏ quyền đó. Ví dụ: A thỏa thuận để B có được quyền bề mặt trên diện tích đất của mình nhưng sau đó B tuyên bố “từ bỏ quyền bề mặt đó”. Đây sẽ là căn cứ làm chấm dứt quyền bề mặt của B.
Thứ tư, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai. Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu lại quyền sử dụng đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Như vậy, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao đã xác lập quyền bề mặt của người khác sẽ chấm dứt.
Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt vào bất cứ thời gian nào hoặc quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của luật.
Ví dụ: A được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 50 năm. Sau 20 năm khai thác, sử dụng không hiệu quả, A thỏa thuận cho B xác lập quyền bề mặt nhưng không thỏa thuận thời hạn chấm dứt quyền bề mặt. Đối với loại đất nông nghiệp, A được Nhà nước giao quyền sử dụng là 50 năm, cho nên B chỉ được hưởng quyền bề mặt trên diện tích đất của A trong thời hạn còn lại (30 năm). Sau thời hạn này, theo quy định của Luật Đất đai thì quyền bề mặt chấm dứt.
Trường hợp quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản[4].
Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt
Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ sở hữu tài sản phải di dời hoặc phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu của đất. Hiện nay, việc di dời các tài sản trên đất và gắn liền với đất là hoàn toàn có thể. Trong các dạng tài sản trên thì cây cối là tài sản có khả năng di dời được cao nhất, điều này khó hơn với nhà ở và công trình xây dựng nhưng vẫn có khả năng di dời được. Ví dụ như đối với nhà sàn hay các công trình bằng gỗ có thể tháo rời để di chuyển hay thậm chí là di chuyển nguyên khối… Nếu tài sản này thuộc trường hợp không thể di dời được thì chủ sở hữu tài sản vẫn còn một lựa chọn nữa là “phá dỡ” để khôi phục tình trạng đất ban đầu. Cách xử lý này thể hiện sự “triệt để, tuyệt đối” bảo vệ chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, việc phá dỡ này sẽ rất lãng phí. Vì vậy, pháp luật Việt Nam cũng đã quy định để bảo vệ cho các tài sản này, đó là chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho chủ sử dụng đất nếu chủ sử dụng đất nhận tài sản đó. Nếu chủ sử dụng đất không nhận tài sản này, phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
4. Dịch vụ tư vấn luật ACC
Trên đây là thông tin về Quyền bề mặt trong bộ luật dân sự 2015 mà Công ty Luật ACC gửi đến quý bạn đọc tham khảo. Nếu cần cung cấp thêm thông tin chi tiết quy định về dân sự, quý khách vui lòng truy cập trang web: https://accgroup.vn để được trao đổi cụ thể.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!