"Mật độ xây dựng là gì?" - Đây không chỉ là một câu hỏi đơn giản mà còn là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng đô thị. Mật độ xây dựng đánh dấu sự tương quan giữa diện tích đất và diện tích xây dựng trên đó, đồng thời phản ánh sự sắp xếp, tổ chức của các công trình và không gian sống trong khu đô thị. Hãy cùng ACC tìm hiểu về mật độ xây dựng nhé.
Mật độ xây dựng là gì? Phân loại mật độ xây dựng
1. Mật độ xây dựng là gì?
Hiện nay, khái niệm này đã được quy định rõ trong "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng", được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008. Quy định này giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán mật độ xây dựng trước khi bắt đầu thi công công trình.
Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng so với tổng diện tích khu đất. Tuy nhiên, các khu vực như bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời không được tính vào mật độ xây dựng, trừ khi là sân thể thao xây dựng cố định và chiếm diện tích lớn trên mặt đất.
2. Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được phân chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng so với tổng diện tích lô đất. Đây không tính vào phần diện tích của một số yếu tố liên quan đến việc chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hoặc công viên...
- Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ của diện tích xây dựng so với tổng diện tích lô đất, bao gồm cả khu vực cây xanh, đường, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Vì vậy, các nhà đầu tư cần hiểu rõ về đặc điểm và mô hình của công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thực hiện.
Ngoài ra, dựa trên đặc điểm của từng công trình, mật độ xây dựng còn được phân loại thành các loại sau:
- Mật độ xây dựng cho nhà phố
- Mật độ xây dựng cho chung cư
- Mật độ xây dựng cho biệt thự
- Mật độ xây dựng cho nhà ở riêng biệt
3. Cách tính mật độ xây dựng
Dựa trên căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD).
Công thức:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
- Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)
Từ công thức này, những người có nhu cầu xây dựng công trình có thể dễ dàng tính được mật độ xây dựng để biết được các chỉ số xây dựng sao cho phù hợp với các công trình của mình, phù hợp với sự cấp phép của nhà nước trong từng khu vực. Trong một số trường hợp mà các công trình có kiến trúc đặc biệt, các chủ đầu tư cần xin thêm cấp phép và làm theo hướng dẫn của bộ xây dựng.
Cách tính mật độ xây dựng
4. Quy định về mật độ xây dựng nhà ở năm 2024
Căn cứ tại Tiểu mục 2.6.3 Mục 2.6 Phần 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, quy định về mật độ xây dựng nhà ở năm 2024 bao gồm như sau:
Thứ nhất: Với khu vực phát triển mới
(1) Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với nhà ở.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 (áp dụng với nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ:
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
|
≤ 90 |
100 |
|
100 |
90 |
|
200 |
70 |
|
300 |
60 |
|
500 |
50 |
|
≥ 1 000 |
40 |
Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
(2) Mật độ xây dựng gộp đối với nhà ở
- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của nhà ở là 60%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Thứ hai: Với khu vực hiện hữu trong đô thị.
(1) Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với nhà ở.
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 (áp dụng với nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ:
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
|
≤ 90 |
100 |
|
100 |
90 |
|
200 |
70 |
|
300 |
60 |
|
500 |
50 |
|
≥ 1,000 |
40 |
Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi công trình trên các tuyến đường; khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, công trình theo quy định pháp luật.
"Mật độ xây dựng là gì?" - Đó chính là câu hỏi mà bất kỳ ai quan tâm đến quy hoạch và phát triển đô thị cũng cần tự hỏi. Qua bài viết này, chúng ta đã cùng nhau tìm hiểu và phân tích sâu hơn về khái niệm quan trọng này, từ đó nhận thức rõ hơn về tầm quan trọng của việc điều chỉnh mật độ xây dựng trong quá trình phát triển đô thị.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!