Vi phạm hợp đồng thuê nhà có thể xảy ra do nhiều lý do khác nhau, từ việc thanh toán tiền thuê nhà trễ hạn đến việc sử dụng nhà cho mục đích khác với mục đích đã thỏa thuận. Việc vi phạm hợp đồng có thể dẫn đến các biện pháp xử phạt đối với bên vi phạm. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Vi phạm hợp đồng thuê nhà sẽ bị xử phạt sao?
Vi phạm hợp đồng thuê nhà sẽ bị xử phạt sao?
1. Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thuê nhà?
Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản (Căn cứ tại điều 477 Bộ Luật dân sự 2015)
- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
+ Sửa chữa tài sản;
+ Giảm giá thuê;
+ Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê (Căn cứ tại điều 478 Bộ Luật dân sự 2015)
- Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
- Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê (Căn cứ tại điều 479 Bộ Luật dân sự 2015)
- Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích (Căn cứ tại điều 480 Bộ Luật dân sự 2015)
- Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
- Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trả tiền thuê (Căn cứ tại điều 481 Bộ Luật dân sự 2015)
- Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
- Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Trả lại tài sản thuê (Căn cứ tại điều 482 Bộ Luật dân sự 2015)
- Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.
- Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.
- Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
- Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
2. Vi phạm hợp đồng thuê nhà sẽ bị xử phạt sao?
Bồi thường vi phạm hợp đồng thuê nhà là việc bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường cho bên bị thiệt hại những tổn thất mà họ đã gánh chịu do hành vi vi phạm của mình. Mức bồi thường sẽ phụ thuộc vào tính chất và mức độ nghiêm trọng của hành vi vi phạm, cũng như thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng. Dưới đây là một số nguyên tắc chung về bồi thường vi phạm hợp đồng thuê nhà:
Xác định bên vi phạm hợp đồng:
- Căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng và hành vi thực tế của hai bên.
- Ví dụ: bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn, sử dụng nhà cho mục đích khác với mục đích đã thỏa thuận,...
Xác định mức độ thiệt hại:
- Bao gồm các tổn thất về tài sản, lợi ích và chi phí phát sinh do hành vi vi phạm.
- Ví dụ: tiền thuê nhà chưa thanh toán, chi phí sửa chữa nhà do bên thuê làm hư hỏng,...
Áp dụng các nguyên tắc bồi thường:
- Bồi thường thiệt hại thực tế: Bồi thường cho bên bị thiệt hại số tiền tương ứng với tổn thất mà họ đã gánh chịu.
- Bồi thường lợi ích bị mất: Bồi thường cho bên bị thiệt hại số tiền tương ứng với lợi ích mà họ đã mất do hành vi vi phạm.
- Phạt vi phạm hợp đồng: Theo quy định trong hợp đồng hoặc pháp luật.
Các phương thức bồi thường:
- Thanh toán tiền: Bên vi phạm thanh toán cho bên bị thiệt hại số tiền bồi thường theo thỏa thuận hoặc判决.
- Sửa chữa hoặc thay thế tài sản: Bên vi phạm sửa chữa hoặc thay thế tài sản bị hư hỏng do hành vi vi phạm của mình.
Giải quyết tranh chấp:
- Hai bên có thể tự thương lượng để giải quyết tranh chấp.
- Nếu không thể thương lượng, có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết.
3. Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê nhà phổ biến
Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê nhà phổ biến
3.1. Vi phạm từ người thuê
Không tuân thủ chính sách vật nuôi: Một số lỗi vi phạm đến từ việc không tuân thủ chính sách vật nuôi. Như: Không tuân thủ quy định nuôi thú cưng trong tòa nhà. Thú cưng bị phàn nàn nhiều lần bởi hàng xóm. Tòa nhà không đồng ý với thú cưng, nhưng khách thuê vẫn nuôi thú cưng.
Không sử dụng căn hộ đúng mục đích ban đầu Không phổ biến, nhưng đây cũng là một trong những lỗi vi phạm hợp đồng thuê nhà mà chủ nhà có thể cân nhắc dùng các biện pháp mạnh để tránh sự việc đi quá xa. Như: Mục đích chỉ để ở, nhưng khách thuê làm văn phòng hoặc phòng tập thể dục.
Cải tạo hoặc trang trí trái phép Người thuê nhà có quyền cải tạo hoặc trang trí không gian bên trong ngôi nhà. Tuy nhiên, một số cải tạo lớn có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng như: đập bỏ tường, lắp cửa sổ mới, thay ổ khóa, sơn tường, …Người thuê nhà không thông báo cho chủ nhà biết về việc cải tạo hoặc trang trí này.
Tiếng ồn lớn – vi phạm hợp đồng thuê nhà phổ biến Một trong những lỗi vi phạm hợp đồng thuê nhà phổ biến đến từ việc tiếng ồn lớn. Không ai thích sự ồn ào quá mức ở nơi họ sinh sống. Tiếng ồn lớn có thể đến từ việc cãi nhau thường xuyên với âm thanh lớn, hát, chơi trống, chơi nhạc, hoặc đến từ thú cưng của khách thuê, …
Khách ở lại trong thời gian dài Đây là lỗi vi phạm đến từ việc khách của khách thuê ghé thăm và ở lại trong một thời gian dài. Trong hợp đồng thuê căn hộ đã ghi rõ số lượng người ở và khách thuê cần tuân thủ nó. Hầu hết các căn hộ không cấm việc khách ghé thăm và ở lại qua đêm. Thế nhưng, việc khách ghé thăm ở lại căn hộ trong một thời gian dài đồng nghĩa với việc khách thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà.
3.2. Vi phạm từ người cho thuê
Không cung cấp căn hộ theo đúng thỏa thuận Căn hộ được cung cấp với một danh sách các tài sản kèm theo hợp đồng thuê nhà chi tiết. Đã được chủ nhà và khách thuê thống nhất khi ký hợp đồng thuê nhà. Nhưng khi chuyển vào căn hộ hoặc trong quá trình ở – chủ nhà không cung cấp đầy đủ thiết bị, nội thất cho căn hộ như đã cam kết. Đây là lỗi vi phạm hợp đồng thuê nhà khá phổ biến mà khách thuê cần cân nhắc để đi đến việc chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Không đáp ứng các điều kiện sống cơ bản Các lỗi vi phạm phát sinh do chủ nhà không đáp ứng các điều kiện sống cơ bản của căn hộ như: Không cung cấp đủ điện, nước sinh hoạt hay kiểm soát côn trùng và mùi hôi, …
Vi phạm quyền riêng tư của khách thuê Đây là trường hợp mà chủ nhà vào căn hộ của khách thuê một cách không hợp pháp – không được báo trước hoặc không được sự đồng ý của khách thuê.
Không thực hiện sửa chữa kịp thời Khách thuê thông báo các hư hỏng thuộc phạm vi sửa chữa của chủ nhà. Nhưng, chủ nhà không thực hiện các sửa chữa kịp thời làm ảnh hưởng đến việc sử dụng căn hộ và chất lượng sống bên trong căn hộ. Các sửa chữa như: Thấm tường, điện, nước, nấm mốc, an ninh, …Đây được xem là lỗi vi phạm hợp đồng thuê nhà cơ bản.
Không đăng ký tạm trú cho khách thuê Đây là lỗi vi phạm hợp đồng thuê khá phổ biến tại Việt Nam. Chủ nhà không đăng ký tạm trú cho khách thuê – dẫn đến khách thuê và cả chủ nhà gặp rắc rối khi công an kiểm tra.
4. Bồi thường vi phạm hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Một trong các bên khi vi phạm hợp đồng thuê nhà có khả năng sẽ phải đối mặt với các loại loại bồi thường sau:
a) Bồi thường thiệt hại:
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng như sau:
- Người có quyền theo quy định hoàn toàn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng thuê nhà mang lại.
Đồng thời, người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
- Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án theo quy định có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền và mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc vi phạm hợp đồng thuê nhà mà quyết định mức bồi thường thiệt hại.
Như vậy, các bên trong hợp đồng vi phạm hợp đồng thuê nhà mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên còn lại thì có thể yêu cầu bên gây thiệt hại bồi thường về những thiệt hại xảy ra và thiệt hại về tinh thần (nếu có). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.
b) Phạt vi phạm:
Căn cứ theo quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì bên vi phạm sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
c) Phạt cọc:
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoăc đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện hoặc ký kết hợp đồng. Thực tế, khi thực hiện hợp đồng thuê nhà,… để ràng buộc trách nhiệm thì các bên cho thuê thường yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc, theo đó:
– Trường hợp 1: Hai bên thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận sau khi đặt cọc, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
– Trường hợp 2: Trong trường hợp mà bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và trả lại một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này ngoại trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp 3: Trong trường hợp mà bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng thì theo quy định tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
Như vậy, nếu bên đặt cọc vi phạm hoặc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì chỉ mất tài sản đã đem ra đặt cọc, còn nếu bên nhận đặt cọc vi phạm hoặc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà không quy định thì các bên không được phạt cọc theo quy định.
5. Cơ sở pháp lý
Bộ Luật dân sự 2015
6. Câu hỏi thường gặp
6.1 Có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không?
Có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà.
6.2 Có thể thương lượng về mức phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không?
Có thể thương lượng về mức phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà.
6.3 Ai có thẩm quyền xử lý vi phạm hợp đồng thuê nhà?
Hai bên có thể tự giải quyết vi phạm thông qua thương lượng. Nếu không thể thương lượng, tòa án sẽ có thẩm quyền xử lý vi phạm.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!