Hợp đồng thuê nhà là một văn bản pháp lý quan trọng, ghi nhận thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng nhà ở. Hợp đồng này quy định các quyền và nghĩa vụ của hai bên, bao gồm cả các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà 
Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
1. Hợp đồng thuê nhà là?
Hợp đồng thuê nhà là một văn bản thỏa thuận giữa hai bên, bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê (người thuê nhà), trong đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Căn cứ tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở quy định như sau:
- Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp bên dưới.
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Tuy nhiên, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
3. Hậu quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái quy định?
Hậu quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái quy định?
Căn cứ tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được quy định như sau:
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Căn cứ tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ quy định như sau:
- Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
- Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.
Như vậy, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
4. Mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:
Nội dung hợp đồng thuê nhà:
- Điều khoản về bồi thường: Hợp đồng cần có quy định rõ ràng về mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Điều khoản về thời hạn thông báo: Hợp đồng cần quy định rõ ràng về thời hạn thông báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Lý do đơn phương chấm dứt hợp đồng:
- Bên nào vi phạm hợp đồng: Nếu bên cho thuê vi phạm hợp đồng, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.
- Lý do chính đáng: Nếu bạn có lý do chính đáng để đơn phương chấm dứt hợp đồng (ví dụ: chuyển công tác, chuyển nhà do điều kiện gia đình,...), bạn có thể thương lượng với bên cho thuê để giảm mức bồi thường.
- Không có lý do chính đáng: Nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng, bạn có thể sẽ phải bồi thường toàn bộ tiền đặt cọc và thậm chí là bồi thường thêm thiệt hại cho bên cho thuê.
Thiệt hại của bên cho thuê:
- Mức độ thiệt hại: Nếu việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại cho bên cho thuê (ví dụ: họ chưa tìm được người thuê mới), bạn có thể sẽ phải bồi thường thiệt hại cho họ.
- Khả năng chi trả: Khả năng chi trả của bạn cũng sẽ được xem xét khi quyết định mức bồi thường.
5. Mẫu biên bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà
5.1 Mẫu biên bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà hết thời hạn
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
…, ngày …… tháng…..năm…..
BIÊN BẢN CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Căn cứ vào Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014
Hợp đồng thuê nhà số……..ký vào ngày ..… tháng…..năm…….
Chúng tôi gồm các bên dưới đây tiến hành việc thanh lý hợp đồng thuê nhà số….
BÊN CHO THUÊ NHÀ: (Gọi tắt là Bên A)
Ông/Bà:…
Ngày tháng năm sinh:
CMND/CCCD/Hộ chiếu số……….., do………..……… cấp ngày……..
Địa chỉ thường trú: ……
BÊN THUÊ NHÀ: (Gọi tắt là Bên B)
Ông Bà …
Ngày tháng năm sinh
CMNDCCCD/Hộ chiếu số:……, do……………….. cấp ngày……………….
Địa chỉ thường trú: …….
Hợp đồng cho thuê nhà giữa Bên A và Bên B kí vào ngày………. về việc cho thuê căn nhà tại………………………..đã hết thời hạn cho thuê.
Nay chúng tôi thỏa thuận và cùng nhau thống nhất những điều sau đây trong biên bản thanh lý hợp đồng cho thuê nhà:
Điều 1. Hai bên cùng đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà kể từ ngày… tháng ….năm…..
Điều 2. Bên A xác nhận đã nhận lại phần nhà cho thuê và Bên B đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho Bên A. Mọi vấn đề có liên quan đến hợp đồng thuê nhà hai bên đã tự giải quyết xong.
Điều 3. Hai bên cam kết không tranh chấp hay khiếu nại gì về sau.
Điều 4. Kể từ ngày hợp đồng thanh lý này được hai bên ký kết và Phòng Công chứng...…………… chứng nhận, Hợp đồng thuê nhà số …………….không còn giá trị nữa. Hợp đồng được lập thành……..bản, mỗi bản……trang, mỗi bên giữ 01 bản, Phòng công chứng…………….. lưu 01 bản.
Lập tại Phòng công chứng …….…….. ngày ……… tháng……..năm……
|
BÊN CHO THUÊ NHÀ |
BÊN THUÊ NHÀ |
|
(Ký và ghi rõ họ tên) |
(Ký và ghi rõ họ tên) |
5.2 Mẫu biên bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
BIÊN BẢN CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
(Căn nhà số : đường………..phường :……………… quận……………….)
Chúng tôi ký tên dưới đây gồm:
BÊN CHO THUÊ NHÀ: (Gọi tắt là Bên A)
Ông/Bà:……………………………………………………………………………
Ngày, tháng, năm sinh:………………………………………………………….
Chứng minh nhân dân số:……………………….do………………………
cấp ngày…….tháng…….năm……………………………………………………..
Địa chỉ thường trú:……………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………..
BÊN THUÊ NHÀ: (Gọi tắt là Bên B)
Công ty:……………………………………………………………………………..
Trụ sở số:…………………………………………………………………………………
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:…………………………………………….
Do Ông (Bà):……………………………………………………………………………
Ngày, tháng, năm sinh:…………………………………………………………………
Chứng minh nhân dân số:……………………….do…………………………
cấp ngày…….tháng…….năm…………………………………………………………..
Địa chỉ thường trú:………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………….
Làm đại diện theo Giấy ủy quyền số:………………………………………….
Căn cứ vào hợp đồng thuê nhà đã ký giữa chúng tôi tại Phòng Công chứng............……….ngày ………tháng…..năm…...., chúng tôi thỏa thuận việc thanh lý hợp đồng thuê nhà như sau:
Điều 1. Hai bên cùng đồng ý chấm dứt trước thời hạn thuê nhà kể từ ngày …..tháng ….năm…….
Điều 2. Bên A xác nhận đã nhận lại phần nhà cho thuê và Bên B đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho Bên A. Mọi vấn đề có liên quan đến hợp đồng thuê nhà hai bên đã tự giải quyết xong.
Điều 3. Hai bên cam kết không tranh chấp hay khiếu nại gì về sau.
Điều 4. Kể từ ngày hợp đồng thanh lý này được hai bên ký kết và Phòng Công chứng……………...... chứng nhận, Hợp đồng thuê nhà nêu trên không còn giá trị nữa.
Hợp đồng được lập thành……….bản, mỗi bản…………trang, mỗi bên giữ 01 bản, Phòng công chứng ...………. lưu 01 bản.
Lập tại Phòng công chứng…………… ngày………..tháng………..năm…….
|
BÊN CHO THUÊ NHÀ |
BÊN THUÊ NHÀ |
|
(Ký và ghi rõ họ tên) |
(Ký và ghi rõ họ tên) |
6. Câu hỏi thường gặp
6.1 Có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không?
Có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu có một bên trong hợp đồng thuê nhà vi phạm hợp đồng hay vi phạm pháp luật
6.2 Tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà giải quyết ở đâu?
Tranh chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà giải quyết ở Tòa án nơi xảy ra tranh chấp đó. Bạn cần làm đơn theo khoản 4 và 5 tại Điều 189 của Bộ Luật tố tụng dân sự 2015.
6.3 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc không?
Có thể. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thị tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp thỏa thuận khác.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!