Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một khái niệm phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đó là quá trình trao đổi và chuyển giao quyền sử dụng, quản lý và hưởng lợi từ một mảnh đất từ một bên sang một bên khác. Trong xã hội hiện đại, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên xảy ra do nhu cầu sử dụng đất thay đổi, từ việc mua bán, cho thuê đến các giao dịch phức tạp hơn như đầu tư, phát triển dự án. Vậy thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Đối tượng được chuyển nhượng đất là ai? Hãy cùng ACC tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hình thức của nó
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 3, Khoản 10 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất bao gồm việc chuyển giao quyền này từ một bên sang một bên khác thông qua các phương thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất, và đóng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2. Hình thức và nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện thông qua các thủ tục cần thiết tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với các hộ gia đình ở nông thôn, để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại, pháp luật quy định cho họ có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, như được quy định trong Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Nếu một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng các tài sản gắn liền với đất có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, mà không bị bắt buộc, theo quy định tại điểm b, khoản 3 của Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
Quá trình công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, trong khi quá trình chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, như được quy định cụ thể trong Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.
Nội dung chuyển nhượng sử dụng đất
Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bao gồm các yếu tố sau:
- Thông tin của các bên gồm tên và địa chỉ;
- Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên;
- Chi tiết về đất như loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
Hình thức và nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời hạn còn lại cho bên nhận chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
Hợp đồng sẽ có hiệu lực sau khi được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Các bên cần thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng sau khi hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá chuyển nhượng sẽ được thoả thuận dựa trên bảng giá do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, tuân thủ theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.
3. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thỏa thuận dân sự giữa bên chuyển nhượng (bên giao quyền sử dụng đất) và bên nhận chuyển nhượng (bên nhận quyền sử dụng đất), nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ một bên sang một bên khác.
Bên chuyển nhượng có thể là hộ gia đình hoặc cá nhân, tuy nhiên, họ phải đáp ứng các điều kiện được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Điều kiện này bao gồm:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định khác theo Luật đất đai năm 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, có các hạn chế và trường hợp không được chuyển nhượng được áp dụng. Cụ thể:
- Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp không được chuyển nhượng, trừ trường hợp được quy định khác.
- Đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng theo chính sách hỗ trợ không được chuyển nhượng.
- Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được chuyển nhượng.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng trong các trường hợp mà pháp luật không cho phép.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các loại đất như lúa nước, rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ các trường hợp được phép theo quy hoạch.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong các khu vực bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng.
4. Đối tượng được chuyển nhượng
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự động thái, trong đó quyền sử dụng đất được chuyển từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Trong quá trình này, người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng thông qua một hợp đồng dân sự.
- Tuy nhiên, hiểu lầm khi coi việc này là một giao dịch mua bán đất đai. Điều này là do chế độ pháp lý về đất đai và quyền sử dụng đất phụ thuộc vào việc đất đai thuộc sở hữu của toàn dân. Vì vậy, đất đai không được coi là hàng hoá, mà là quyền sử dụng đất được đưa vào thị trường. Do đó, đối tượng chuyển dịch không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất.
- Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ mọi thủ tục theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng ký.
Đối tượng được chuyển nhượng
- Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất như: đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được chuyển nhượng theo quy định của Điều 39, 40 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quá trình hợp pháp và hợp lý giữa các bên sử dụng đất, mà không cần đến các thủ tục hành chính phức tạp như xét duyệt, thu hồi, giao đất. Trong quá trình này, việc đảm bảo tính hợp pháp và hợp lí được thể hiện qua việc tự điều chỉnh quyền sử dụng đất giữa các bên mà không cần phải thu hồi và giao đất lại.
Hộ gia đình và cá nhân muốn trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ sau:
5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Nhận tiền quyền sử dụng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bồi thường dân sự nếu bên nhận chậm trả tiền theo hợp đồng.
- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Chuyển giao đất đúng diện tích, loại đất, vị trí, và tình trạng như đã thỏa thuận.
- Cung cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Nhận đất theo các điều khoản đã thỏa thuận.
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất được chuyển nhượng.
- Sử dụng đất theo mục đích và thời hạn quy định.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Trả tiền đúng thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo luật đất đai.
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
- Tuân thủ các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
6. Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng
Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (điều 60, 61, 79) và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu các hồ sơ sau:
- Hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Văn bản chấp thuận từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho dự án đầu tư.
- Văn bản đồng ý từ người sử dụng đất cho phép chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất, với điều kiện chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là người sử dụng đất cùng một lúc.
- Quy trình nộp hồ sơ và xử lý kết quả thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai, hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc huyện tùy thuộc vào địa điểm cụ thể, hoặc tại ủy ban nhân dân cấp xã khi có yêu cầu từ hộ gia đình, cá nhân, hoặc cộng đồng dân cư. Thời gian xử lý không vượt quá 10 ngày.
- Việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ khi được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính theo quy định.
7. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hạn mức diện tích đất nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân được quy định trong Điều 44 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
- Không vượt quá 30 hecta cho mỗi loại đất ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
- Không vượt quá 20 hecta cho mỗi loại đất ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
- Đối với đất trồng cây lâu năm:
- Không vượt quá 100 hecta cho các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
- Không vượt quá 300 hecta cho các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng:
- Không vượt quá 150 hecta cho các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
- Không vượt quá 300 hecta cho các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
- Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất qua nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tổng diện tích không được vượt quá hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất trong các tỉnh, thành phố trên.
- Đối với các trường hợp đã vượt quá hạn mức nhận chuyển quyền nhưng đã đăng ký trước ngày 1/7/2007, hộ gia đình hoặc cá nhân được phép tiếp tục sử dụng diện tích vượt quá theo quy định cho đất trong hạn mức nhận chuyển quyền.
Còn đối với những trường hợp vượt quá hạn mức nhận chuyển quyền nhưng đã đăng ký từ ngày 1/7/2007 đến trước ngày 1/7/2014, hộ gia đình hoặc cá nhân sẽ tiếp tục sử dụng đất và chỉ cần chuyển sang thuê đất của Nhà nước cho phần diện tích vượt quá.
8. Những rủi ro cần lưu ý khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có một số rủi ro pháp lý đáng lưu ý khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đai, với giá trị lớn của nó, yêu cầu một sự tiếp cận cẩn thận và chuyên nghiệp đối với các thủ tục pháp lý. Dưới đây là một số rủi ro quan trọng cần lưu ý:
- Chuyển nhượng đất mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Việc chuyển nhượng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật. Mặc dù có những trường hợp bất đắc dĩ những điều này vẫn tiềm ẩn rủi ro tranh chấp, từ việc bị lấn chiếm đến việc không được bồi thường đầy đủ trong trường hợp thu hồi đất.
Những rủi ro cần lưu ý khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Chuyển nhượng đất đang có tranh chấp, kê biên hoặc hết thời hạn sử dụng: Trong những trường hợp này, rủi ro cho người nhận chuyển nhượng tương tự như khi đất chưa có giấy chứng nhận. Ngoài ra, có thể đất bị thu hồi bất cứ lúc nào do không nằm trong quyền sử dụng của người nhận chuyển nhượng, và giải quyết hậu quả của những tình huống này yêu cầu rất nhiều thời gian và tiền bạc.
- Người chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng: Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình hoặc là tài sản chung của vợ chồng, việc chuyển nhượng chỉ với một bên không có quyền có thể làm giao dịch trở nên vô hiệu một phần.
- Vi phạm quy định về hình thức chuyển nhượng: Pháp luật quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Việc không tuân thủ các quy định này có thể khiến giao dịch trở nên không hợp lệ và gây ra rủi ro pháp lý.
Những vi phạm và rủi ro này có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, từ việc không công nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng đến những tranh chấp pháp lý đáng tiếc. Do đó, việc tư vấn pháp lý và tuân thủ đúng các quy định pháp luật là rất quan trọng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bài viết trên, đã cung cấp toàn bộ thông tin về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Và Mà ACC thu thập được. Hy vọng những thông tin này giúp ích được cho bạn. Xin cảm ơn vì đã theo dõi.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!