Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể xảy ra do nhiều lý do khác nhau, từ vi phạm hợp đồng đến nhu cầu bất khả kháng của một bên. Việc xác định trách nhiệm của hai bên khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên và giải quyết tranh chấp hiệu quả. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải chịu trách nhiệm gì?
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải chịu trách nhiệm gì?
1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định như thế nào?
Căn cứ tại Điều 131 Luật nhà ở 2014 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định như sau:
- Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
- Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+ Nhà ở cho thuê không còn;
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
+ Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Thuộc trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở, nhưng các bên không thỏa thuận.
+ Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải chịu trách nhiệm gì?
2.1. Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Căn cứ tại Điều 428 Bộ Luật dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng quy định như sau:
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
2.2. Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?
Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
- Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Thuộc trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở, nhưng các bên không thỏa thuận được.
- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
3. Tiền cọc thuê nhà có được trả khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Tiền cọc thuê nhà có được trả khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Căn cứ tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 về đặt cọc được quy định như sau:
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà.
4. Bồi thường chấm dứt hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:
Nội dung hợp đồng thuê nhà:
- Điều khoản về bồi thường: Hợp đồng cần có quy định rõ ràng về mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Điều khoản về thời hạn thông báo: Hợp đồng cần quy định rõ ràng về thời hạn thông báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Lý do đơn phương chấm dứt hợp đồng:
- Bên nào vi phạm hợp đồng: Nếu bên cho thuê vi phạm hợp đồng, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.
- Lý do chính đáng: Nếu bạn có lý do chính đáng để đơn phương chấm dứt hợp đồng (ví dụ: chuyển công tác, chuyển nhà do điều kiện gia đình,...), bạn có thể thương lượng với bên cho thuê để giảm mức bồi thường.
- Không có lý do chính đáng: Nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng, bạn có thể sẽ phải bồi thường toàn bộ tiền đặt cọc và thậm chí là bồi thường thêm thiệt hại cho bên cho thuê.
Thiệt hại của bên cho thuê:
- Mức độ thiệt hại: Nếu việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại cho bên cho thuê (ví dụ: họ chưa tìm được người thuê mới), bạn có thể sẽ phải bồi thường thiệt hại cho họ.
- Khả năng chi trả: Khả năng chi trả của bạn cũng sẽ được xem xét khi quyết định mức bồi thường.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Trong trường hợp nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
- Thiệt hại về tài sản
- Thiệt hại về sức khoẻ
5. Câu hỏi thường gặp
5.1 Nếu không chịu bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì sẽ thế nào?
Bên bị vi phạm có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bồi thường.
5.2 Có thể tham khảo ý kiến của luật sư về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không?
Người dân nên tham khảo ý kiến của luật sư về những vấn đề mang rủi ro pháp lý cao, đặc biệt là khi bạn không hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải chịu trách nhiệm gì?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!