Đất thuê của nhà nước, trả tiền thuê đất hàng năm có bán được không ?

1. Anh P thắc mắc:

Thưa Luật sư,
Em làm nhân viên kinh doanh bất động sản ở chủ đầu tư 1 dự án bất động sản. Hiện em đang bán một số lô biệt thự được xây dựng trên những khu đất đã có sổ đỏ (sổ mang tên chủ đầu tư, chưa có chứng nhận công trình xây dựng trên đất và chưa sang tên cho khách hàng mua biệt thự)
Trên sổ đỏ có nghi chi tiết như sau:
– Mục đích sử dụng: Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh
– Thời hạn sử dụng: đến ngày …/…/206x
– Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm

Em cũng có đọc 1 công văn của tỉnh sở tại trả lời về những lô đất này với nội dung đại ý là “Những công trình xây dựng (biệt thự) xây dựng trên những lô đất này sẽ không được chứng nhận là nhà ở (theo điều 1 của luật nhà ở) do vậy việc huy động vốn của các công trình trên không chịu sự điều chỉnh của luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn cuả luật nhà ở. Nhưng phải tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật khác liên quan: Đất đai, xây dựng, đầu tư, kinh doanh bất động sản…”

Hiện tại hợp đồng cty đang ký với khách hàng là “Hợp đồng mua bán biệt thự hình thành trong tương lai“, mặc dù nhiều căn biệt thự tại thời điểm ký Hợp đồng vẫn chưa xây dựng xong móng, có căn thì đã xây dựng xong mới bán.

Sở dĩ em in đậm dòng chữ “Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm” bởi vì như em được biết trong 1 luật nào đó (hình như luật đất đai hay luật kinh doanh bds) thì với đất thuê trả tiền hàng năm sẽ không được chuyển nhượng QSD đất (?), luật sư và phía cty thì vẫn trả lời với khách hàng là đất này bên em đã “trả tiền thuê đất 1 lần rồi”, tuy nhiên em nhìn sổ đỏ mới được cấp năm 2014 thì vẫn ghi như trên, và em cũng chưa thấy bất kỳ tài liệu nào chứng minh là bên em đã trả tiền thuê đất 1 lần cho những lô biệt thự này.

Vậy em xin được nhờ các anh chị tư vấn một số thắc mắc:

1. Việc bán các biệt thự này theo hợp đồng như trên của phía chủ đầu tư là có hợp lệ hay không? Hợp đồng trên mà cty đang ký kết với khách hàng có được pháp luật công nhận hay không? Nếu dẫn chứng được các điều khoản giúp em thì tốt quá ạ.
2. Trong trường hợp có tranh chấp, khách hàng khởi kiện ra tòa thì hợp đồng trên liệu có bị tòa tuyên là vô hiệu hay không?
3. Em là người bán trực tiếp (em không ký kết bất cứ văn bản nào) thì em có chịu liên đới gì không trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa cty và khách hàng?

Em rất mong các anh chị giúp đỡ và hồi âm sớm,
Em xin cám ơn !

2. Luật sư M giải đáp:

Chào bạn,

– Lẽ dĩ nhiên công ty không có quyền chuyển nhượng QSD đất đó (theo Điều 175 Luật Đất đai).

– Công ty đang bán hàng và có luật sư nên có lẽ họ có căn cứ để bán. Chuyện kinh doanh không thể nào kết luận chỉ với những thông tin bạn nêu. Hợp đồng có vô hiệu hay không còn tùy hợp đồng đó có nội dung và hình thức như thế nào.

– Nếu bạn thực hiện trong phạm vi ủy quyền của công ty thì không sai vì người quyết định và ký cuối cùng là đại diện công ty. Tuy nhiên, những gì pháp luật cấm thì bạn nên nghiên cứu.

Trân trọng!