Kinh doanh homestay tại chung cư được cấp phép hay không?

Hiện nay việc kinh doanh homestay đang trở thành một trong những hình thức thu hút được nhiều vốn đầu tư. Có rất nhiều homestay được mở ra cung cấp nhiều loại dịch vụ khác nhau nhằm mang đến sự trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng. Tuy nhiên, không phải bất cứ địa điểm nào cũng được cho phép xây dựng, kinh doanh homestay. Vậy kinh doanh homestay tại chung cư có được cấp phép hay không? Để trả lời câu hỏi trên, mời quý bạn đọc đến với bài viết dưới đây của Công ty Luật ACC.

Kinh doanh homestay tại chung cư được cấp phép hay không?

1. Kinh doanh homestay là gì?

Kinh doanh homestay là hình thức cung cấp dịch vụ lưu trú, trong đó khách du lịch sẽ ở chung nhà với chủ nhà hoặc tại các không gian được thiết kế theo phong cách gần gũi, giống như sinh hoạt tại gia. Khác với khách sạn hay nhà nghỉ truyền thống, homestay không chỉ đơn thuần là nơi nghỉ ngơi mà còn tạo ra trải nghiệm văn hóa đặc sắc cho du khách thông qua việc tương tác với chủ nhà, tham gia vào đời sống thường ngày, và khám phá nét văn hóa bản địa.

Một số mô hình kinh doanh homestay phổ biến hiện nay:

• Homestay gia đình: Khách ở cùng nhà với gia đình chủ, ăn uống và sinh hoạt chung.
• Homestay độc lập: Các không gian lưu trú riêng biệt nhưng vẫn giữ nét đặc trưng văn hóa địa phương.
• Homestay sinh thái: Thường ở các khu vực nông thôn hoặc gần gũi với thiên nhiên, kết hợp với hoạt động bảo vệ môi trường.

>> Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Mẫu kế hoạch kinh doanh homestay

2. Kinh doanh homestay tại chung cư được cấp phép hay không?

Theo quy định tại Việt Nam, việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh dịch vụ lưu trú như homestay thường gặp phải nhiều hạn chế, xuất phát từ đặc điểm của chung cư vốn được thiết kế cho mục đích ở chứ không phải cho các hoạt động kinh doanh. Pháp luật đã quy định rõ ràng về vấn đề này trong Luật Nhà ở năm 2023, trong đó nêu rõ căn hộ chung cư chỉ được phép sử dụng đúng mục đích cư trú đã đăng ký ban đầu. Vì thế, nếu chủ căn hộ tự ý chuyển đổi công năng sang cho thuê lưu trú ngắn hạn, hoạt động này có thể bị coi là vi phạm. Căn cứ điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về các hành vi bị cấm:

“8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

……………………………………………….

c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;”

Theo quy định tại khoản 5 Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cũng đã quy định về các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

“Điều 35. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

…………………………………

5. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.”

Ngoài ra, chính quyền địa phương tại nhiều nơi đã yêu cầu các chung cư tuân thủ nghiêm ngặt việc không cho phép hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú để đảm bảo an ninh, trật tự và quyền lợi của các cư dân khác. Việc khách lạ ra vào thường xuyên có thể gây xáo trộn đời sống của cư dân và làm tăng nguy cơ mất an toàn. Một số chung cư thậm chí đã đưa ra quy định nội bộ hoặc điều khoản trong ban quản trị để cấm hẳn hoạt động homestay, nhằm duy trì môi trường sinh hoạt yên tĩnh, an toàn.

>> Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Thủ tục đăng ký địa điểm kinh doanh homestay, đây cũng là một thủ tục liên quan đến bài viết.

3. Xử phạt hành vi kinh doanh homestay trái phép như thế nào?

Nếu hoạt động homestay diễn ra trong thời gian ngắn mà không đăng ký kinh doanh, chủ sở hữu có thể đối mặt với các chế tài xử phạt từ cơ quan chức năng. Theo Nghị định 98/2020/NĐ-CP về xử lý vi phạm trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ, việc kinh doanh không đăng ký sẽ bị xử phạt từ 3 đến 5 triệu đồng, tùy vào mức độ vi phạm. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý địa phương có quyền đình chỉ hoạt động nếu phát hiện homestay gây ảnh hưởng tiêu cực đến cộng đồng cư dân hoặc vi phạm quy định an ninh trật tự.

Việc kinh doanh homestay tại chung cư nếu không tuân thủ các quy định pháp luật sẽ bị xử phạt theo nhiều hình thức khác nhau, tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Những hành vi này thường liên quan đến việc sử dụng sai mục đích căn hộ, không đăng ký kinh doanh, vi phạm quy định về an ninh trật tự, hoặc không thực hiện nghĩa vụ thuế. Dưới đây là các quy định và chế tài xử phạt cụ thể:

3.1. Sử dụng sai mục đích căn hộ chung cư

Theo Điều 3, Luật Nhà ở năm 2023, hành vi tự ý chuyển đổi công năng căn hộ từ mục đích ở sang kinh doanh thương mại (bao gồm dịch vụ homestay) là vi phạm pháp luật. Nếu cơ quan chức năng hoặc ban quản trị phát hiện, chủ sở hữu căn hộ sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 70  Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Mức phạt cho hành vi sử dụng sai mục đích căn hộ có thể từ 60 triệu đến 80 triệu đồng, và cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ hộ chấm dứt ngay hoạt động kinh doanh và khôi phục lại nguyên trạng căn hộ.

“Điều 70. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư

………………..

2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức;

b) Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;

c) Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng;

d) Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

3.2. Không đăng ký giấy phép kinh doanh

Nếu chủ căn hộ kinh doanh homestay nhưng không đăng ký giấy phép kinh doanh theo quy định, sẽ bị xử phạt theo khoản 7 Điều 10 Nghị định 45/2019/NĐ-CP, hành vi kinh doanh homestay mà không có giấy phép kinh doanh có thể bị xử phạt từ 20.000.000 đến 30.000.000 đồng đối với cá nhân. Ngoài ra, người vi phạm sẽ buộc phải ngừng hoạt động kinh doanh cho đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký.

“7. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi không bảo đảm điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 49 của Luật Du lịch.”

>>Bạn có thể tham khảo thêm bài viết có liên quan Các hình thức xử phạt đối với hành vi kinh doanh không giấy phép

4. Biện pháp khắc phục hậu quả khi kinh doanh homestay tại chung cư

Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, việc kinh doanh homestay tại chung cư ngoài việc bị xử phạt theo quy định của pháp luật còn phải khắc phục hậu quả do việc kinh doanh homestay tại chung cư gây ra

Căn cứ tại khoản 3 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư, việc kinh doanh homestay tại chung cư phải khắc phục những hậu quả khi thực hiện hành vi trên như sau:

“Điều 70. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư

…………………………………………..

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 1, điểm a, điểm b khoản 2 Điều này;

b) Buộc chuyển kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ ra khỏi địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

c) Buộc đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

d) Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;

đ) Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung với hành vi quy định tại điểm c khoản 2 Điều này;

e) Buộc sử dụng đúng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp với hành vi quy định tại điểm d khoản 2 Điều này.”

Như vậy, việc kinh doanh homestay tại chung cư khi khắc phục hậu quả cần phải chấm dứt hành vi kinh doanh homestay tại chung cư và phải sử dụng căn hộ chung cư đúng với mục đích để ở theo quy định của pháp luật.

5. Một số giấy tờ cần lưu ý khi kinh doanh homestay

5.1. Giấy đề nghị đăng ký cấp phép kinh doanh homestay 

Giấy đề nghị đăng ký cấp phép kinh doanh homestay được quy định chi tiết tại Điều 71 Nghị định 78/2015/NĐ-CP.

“1. Cá nhân, nhóm cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình gửi Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh đến cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đặt địa điểm kinh doanh. Nội dung Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh gồm:

a) Tên hộ kinh doanh, địa chỉ địa điểm kinh doanh; số điện thoại, số fax, thư điện tử (nếu có);

b) Ngành, nghề kinh doanh;

c) Số vốn kinh doanh;

d) Số lao động;

đ) Họ, tên, chữ ký, địa chỉ nơi cư trú, số và ngày cấp Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân thành lập hộ kinh doanh đối với hộ kinh doanh do nhóm cá nhân thành lập, của cá nhân đối với hộ kinh doanh do cá nhân thành lập hoặc đại diện hộ gia đình đối với trường hợp hộ kinh doanh do hộ gia đình thành lập.

Kèm theo Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh phải có bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện hộ gia đình và bản sao hợp lệ biên bản họp nhóm cá nhân về việc thành lập hộ kinh doanh đối với trường hợp hộ kinh doanh do một nhóm cá nhân thành lập.

2. Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện trao Giấy biên nhận và cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho hộ kinh doanh trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ, nếu có đủ các điều kiện sau đây:

a) Ngành, nghề kinh doanh không thuộc danh mục ngành, nghề cấm kinh doanh;

b) Tên hộ kinh doanh dự định đăng ký phù hợp quy định tại Điều 73 Nghị định này;

c) Nộp đủ lệ phí đăng ký theo quy định.

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện phải thông báo rõ nội dung cần sửa đổi, bổ sung bằng văn bản cho người thành lập hộ kinh doanh.

3. Nếu sau 03 ngày làm việc, kể từ ngày nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh mà không nhận được Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh hoặc không nhận được thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh thi người đăng ký hộ kinh doanh có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.
4. Định kỳ vào tuần làm việc đầu tiên hàng tháng, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện gửi danh sách hộ kinh doanh đã đăng ký tháng trước cho cơ quan thuế cùng cấp, Phòng Đăng ký kinh doanh và cơ quan quản lý chuyên ngành cấp tỉnh.”

5.2. Giấy chứng nhận Phòng cháy chữa cháy

Tùy thuộc vào quy mô và số phòng của homestay, cơ sở có thể phải xin giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy hoặc cam kết tuân thủ PCCC. Quy định này đảm bảo an toàn cho khách lưu trú và ngăn ngừa các sự cố cháy nổ.

Nếu homestay có quy mô nhỏ hơn 5 phòng và không thuộc diện phải thẩm duyệt hệ thống PCCC, theo Luật Phòng cháy và chữa cháy, Nghị quyết số 25/NQ-Cp ngày 02/06/2010, Nghị định số 46/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định số 35/2003/NĐ-CP; Nghị định số 130/2006;Nghị định 79/2014/NĐ-CP:

“Các cá nhân, tổ chức không phải xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy như trước kia mà chỉ cần thông báo bằng văn bản Cam kết bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy cùng các tài liệu chứng minh đi kèm là có thể hoạt động ngay mà không cần chờ phản hồi từ phía cơ quan Cảnh sát phòng cháy chữa cháy.”

Trường hợp bắt buộc phải xin giấy chứng nhận PCCC: Theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP, các cơ sở lưu trú với quy mô từ 5 phòng trở lên hoặc diện tích trên 300m² phải được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC.

5.3. Giấy chứng nhận An ninh trật tự

Homestay thuộc nhóm kinh doanh dịch vụ lưu trú nên phải đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự (ANTT). Quy trình xin cấp giấy phép này đảm bảo rằng hoạt động kinh doanh không gây ảnh hưởng đến an ninh địa phương và thực hiện đúng pháp luật.

Hồ sơ, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận An ninh trật tự được quy định cụ thể tại Điều 5  Nghị định số 72/2009-NĐ-CP.

“Điều 5. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự

1. Hồ sơ đề nghị cấp mới Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự bao gồm:

a) Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự;

b) Bản sao: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (trừ hộ gia đình kinh doanh chưa được cấp giấy chứng nhận này); Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động (đối với chi nhánh doanh nghiệp); Giấy chứng nhận đăng ký thuế (đối với các tổ chức sự nghiệp có thu);

c) Giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy và chữa cháy hoặc biên bản kiểm tra an toàn về phòng cháy và chữa cháy;

d) Bản khai lý lịch của những người quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này (có dán ảnh và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan nhà nước quản lý trực tiếp). Nếu là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản khai nhân sự, bản photocopy hộ chiếu, bản photocopy thẻ cư trú (xuất trình bản chính để kiểm tra).

2. Trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Công an có thẩm quyền phải hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp không đủ điều kiện thì cơ quan Công an phải có văn bản trả lời, nêu rõ lý do.

3. Phí, lệ phí cấp, đổi, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính.”

5.4.  Đăng ký chứng nhận xếp hạng homestay

Đăng ký chứng nhận xếp hạng homestay không chỉ là bước quan trọng để nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn tạo niềm tin cho khách hàng. Việc tuân thủ quy trình và các yêu cầu sẽ giúp homestay phát triển bền vững trong ngành du lịch. Căn cứ vào Luật Du lịch Việt Nam và các nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan đến xếp hạng cơ sở lưu trú.

Hồ sơ đăng ký chứng nhận xếp hạng homestay được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 50 Luật du lịch 2017:

“4. Hồ sơ đăng ký công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch bao gồm:

a) Đơn đề nghị công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch quy định;

b) Bản tự đánh giá chất lượng của cơ sở lưu trú du lịch theo quy định trong tiêu chuẩn quốc gia về xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch;

c) Danh sách người quản lý và nhân viên trong cơ sở lưu trú du lịch;

d) Bản sao có chứng thực văn bằng, chứng chỉ, giấy chứng nhận bồi dưỡng nghiệp vụ và giấy chứng nhận thời gian làm việc trong lĩnh vực du lịch của người quản lý, trưởng bộ phận trong cơ sở lưu trú du lịch.”

6. Câu hỏi thường gặp

Làm thế nào để đảm bảo an ninh cho homestay?

An ninh là yếu tố không thể thiếu trong kinh doanh homestay. Bạn nên lắp đặt hệ thống camera giám sát tại các khu vực công cộng và có hệ thống khóa an toàn cho từng phòng. Cũng nên yêu cầu khách hàng cung cấp giấy tờ tùy thân khi nhận phòng và ghi chép lại thông tin khách lưu trú để quản lý tốt hơn. Hợp tác với các công ty bảo vệ địa phương cũng là một giải pháp hiệu quả để đảm bảo an toàn cho cả khách hàng và tài sản của homestay.

Có cần làm hợp đồng cho thuê homestay hay không?

Việc lập hợp đồng cho thuê là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Hợp đồng nên bao gồm các điều khoản rõ ràng về giá cả, thời gian thuê, trách nhiệm của các bên, và chính sách hoàn trả nếu có. Hợp đồng sẽ giúp tránh tranh chấp và đảm bảo mọi thứ diễn ra suôn sẻ giữa bạn và khách hàng.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Kinh doanh homestay tại chung cư được cấp phép hay không?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.