Thủ tục tách thửa đất hoặc hợp thửa đất theo Luật mới? Là những quy định cần làm rõ và để hiểu các trình tự thủ tục về tách và hợp thửa đất có giống hoặc khác so với Luật cũ hay không. Vậy nên qua bài viết này sẽ giúp giải đáp và tìm hiểu về vấn đề trên.
Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định mới
1. Tách thửa đất là gì?
Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa đất cần thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật.
>>>Xem thêm: Điều kiện và thủ tục hợp thửa đất theo quy định của pháp luật
2. Nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất theo quy định Luật đất đai
Để được phép tiến hành tách thửa, cần đảm bảo các nguyên tắc và điều kiện cơ bản căn cứ vào Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 nêu các điều kiện mới để người dân có thể tách, hợp thửa đất tại khoản 1 Điều 220 quy định:
“a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.”
Bên cạnh đó, tùy vào mỗi địa phương nơi có đất tách thửa mà sẽ có những quy định chi tiết khác, chẳng hạn như diện tích đất tối thiểu được tách thửa.
3. Hợp thửa đất là gì?
Hiện nay, pháp luật hiện hành không định nghĩa hợp thửa đất là gì. Theo quy định tại khoản 42 Điều 3 Luật đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) thì thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.
Như vậy, có thể hiểu hợp thửa đất là việc gộp các thửa đất liền kề lại với nhau. Việc hợp thửa đất phải đáp ứng các điều kiện theo luật định.
4. Điều kiện hợp thửa đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì việc hợp thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
- Bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
- Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
>>>Xem thêm: Thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất hiện nay
5. Thủ tục tách thửa đất hoặc hợp thửa đất theo quy định
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
- Bản gốc Giấy chứng nhận
- CMND hoặc Thẻ căn cước công dân của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa
- Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa
- Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân hoặc hộ gia đình
- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được phê duyệt bởi cấp huyện, cấp quận, cấp thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Biên bản giao nhận ruộng theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)
Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất
Sau khi chuyển bị đầy đủ các loại giấy tờ nên trên, tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Hồ sơ được xử lý và giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện các công việc sau
- Đo đạc địa chính để tách thửa
- Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng;
- Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cũng như trên cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi gián tiếp qua UBND cấp xã với trường hợp nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
Bước 4: Nhận kết quả
Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, trong thời hạn 15 ngày, người dân sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa và hợp thửa đất
Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là trong vòng 15 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày
Bước 1: Nộp hồ sơ thời gian cho việc nộp là tối đa 03 ngày nếu chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm giải quyết
Bước 3: Chờ kết quả
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
7. Chi phí tách thửa đất và hợp thửa đất
7.1 Chi phí tách thửa đất
- Phí đo đạc tách thửa thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
- Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.
- Phí thẩm định hồ sơ
Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
- Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)
Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.
7.2 Chi phí hợp thửa đất
Chi phí hợp thửa đất năm 2024 bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, các lệ phí khác cụ thể
- Thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất
Căn cứ thông tư số 113/2011/TT-BTC của bộ tài chính. Cụ thể:
Khi người nộp thuế kê khai đầy đủ các hóa đơn, chứng từ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, các chi phí cải tạo đất, chi phí xây dựng… thuế suất sẽ được tính là 25%.
Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì thuế suất phải đóng là 2% theo giá chuyển nhượng tách thửa đất. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc có giá chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh đã quy định thì lệ phí sẽ tính theo bảng giá đất và lệ phí trước bạ tính theo quy định của UBND cấp tỉnh đề ra.
- Lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP cách tính như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Trong đó:
Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
Lệ phí 0,5%.
- Lệ phí địa chính: 15.000 nghìn đồng
- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)
Trên đây là những quy định cụ thể để hiểu rõ về thủ tục tách và hợp thửa đất, giúp cho người đọc hiểu rõ và biết cách vận dụng một cách đơn giản và thuận tiện trong công việc.
8. Câu hỏi thường gặp
Đất đấu giá có được tách thửa không?
Không, vì theo khoản 3 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.Các thửa đất thuộc dự án phát triển nhà theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được phép tách thửa.
Việc tách thửa đất có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản không?
Có, việc tách thửa đất thường làm tăng giá trị bất động sản. Thửa đất sau khi tách có thể linh hoạt hơn trong việc sử dụng và giao dịch, từ đó tăng tính thanh khoản và giá trị.
Tôi có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục tách thửa đất không?
Có, bạn có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục tách thửa đất. Tuy nhiên, việc ủy quyền phải được thực hiện bằng văn bản công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của Công ty Luật ACC về Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định mới. Trong quá trình tìm hiểu, nếu quý bạn đọc còn có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website hoặc Hotline để được hỗ trợ giải đáp.
Nội dung bài viết:
Bình luận