Hướng dẫn thủ tục cấp đổi sổ đỏ chi tiết

Cấp đổi sổ đỏ là một bước quan trọng để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất. Sau đây, Công ty Luật ACC sẽ hướng dẫn bạn chi tiết về trình tự, thủ tục cấp đổi sổ đỏ, giúp bạn nắm rõ các bước cần thiết để hoàn thành thủ tục một cách nhanh chóng và chính xác, đúng với quy định pháp luật.

Hướng dẫn thủ tục cấp đổi sổ đỏ chi tiết

1. Sổ đỏ là gì?

Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là một thuật ngữ được sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là một chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Trường hợp cần cấp đổi sổ đỏ

Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định 9 trường hợp cần cấp đổi sổ đỏ như sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/8/2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

-  Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.

- Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định.

- Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;

- Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

- Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

3. Hồ sơ cần cấp đổi sổ đỏ theo quy định

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân xin cấp đổi sổ đỏ cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này, cụ thể là nếu Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

4. Thủ tục cấp đổi sổ đỏ 

Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, muốn xin cấp đổi sổ đỏ, phải thực hiện quy trình, thủ tục theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định này, bao gồm:

•  Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp đổi tại nơi có đất bao gồm:

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

- Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ thành sổ hồng:

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Sau đó giải quyết việc cấp đổi sổ đỏ sang sổ hồng cho người yêu cầu và trả kết quả.

5. Chi phí cấp đổi sổ đỏ

Người dân xin cấp đổi sổ đỏ phải nộp các khoản tiền như sau: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.

- Lệ phí trước bạ

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi  đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 0,5%.

Theo đó, cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp cụ thể:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó, khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định, do đó mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau, thông thường từ 100.000 đồng trở xuống/giấy/lần cấp.

- Phí thẩm định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định như sau:

“Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận ở mỗi địa phương được quy định khác nhau.

6. Những lưu ý khi cấp đổi sổ đỏ

Khi thực hiện cấp đổi sổ đỏ, cần chú ý đến các rủi ro pháp lý có thể phát sinh, chẳng hạn như tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới đất chưa rõ ràng, hoặc tài sản gắn liền với đất không phù hợp quy hoạch. Trong trường hợp này, việc giải quyết tranh chấp phải được thực hiện trước khi cấp đổi. Ngoài ra, đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất mà chưa làm thủ tục sang tên đầy đủ, việc cấp đổi có thể gặp khó khăn hoặc bị từ chối.

Ngoài yếu tố trên, người dân cũng cần lưu ý rằng việc cấp đổi sổ đỏ không làm thay đổi quyền sử dụng đất hoặc các quyền lợi liên quan. Nó chỉ là việc cập nhật và chỉnh sửa thông tin trên giấy chứng nhận để phù hợp với quy định pháp luật và tình trạng thực tế. Đồng thời, khi làm thủ tục cấp đổi, cần tránh những hành vi gian lận, làm giả giấy tờ để không gặp phải các vấn đề pháp lý sau này.

Việc cấp đổi sổ đỏ là một quá trình quan trọng, đòi hỏi người dân phải nắm rõ các quy định pháp luật, chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng và lưu ý đến những vấn đề pháp lý có thể phát sinh. Việc làm đúng quy trình sẽ giúp quá trình này diễn ra thuận lợi, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

7. Câu hỏi thường gặp

Sổ đỏ bị mất thì có thể cấp đổi hay cấp lại?

⇒ Nếu sổ đỏ bị mất, người dân phải làm thủ tục cấp lại, không phải cấp đổi. Quá trình cấp lại yêu cầu báo mất và thông báo công khai trên phương tiện truyền thông trước khi được cấp giấy chứng nhận mới.

Nếu diện tích đất thực tế khác với diện tích trong sổ đỏ thì có được cấp đổi không?

⇒ Nếu có sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ, người dân cần thực hiện thủ tục đo đạc lại và điều chỉnh theo thực tế trước khi tiến hành cấp đổi sổ đỏ. Trong một số trường hợp, cần có sự đồng thuận từ các bên liên quan hoặc giải quyết tranh chấp về ranh giới đất.

Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ không? 

⇒ Người dân có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ. Tuy nhiên, việc ủy quyền cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Hướng dẫn thủ tục cấp đổi sổ đỏ chi tiết. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.