Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc phải thực hiện khi chuyển nhượng bất động sản. Với những thay đổi mới trong quy định của pháp luật, nhiều người vẫn còn băn khoăn về cách thức thực hiện. Bài viết này Công ty Luật ACC sẽ giúp bạn nắm vững các bước cần thiết để tiến hành thực hiện Thủ tục sang tên sổ đỏ mới nhất theo pháp luật hiện hành.
Thủ tục sang tên số đỏ chi tiết hiện nay
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Theo khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai 2024, sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
2. Các trường hợp sang tên sổ đỏ
Điều 133 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các trường hợp cần sang tên sổ đỏ, nghĩa là phải thực hiện đăng ký biến động đất đai bao gồm:
“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền:
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất.
- Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.
- Đối tượng người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
- Trường hợp thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp, không thuộc trường hợp được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
- Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc thỏa thuận: Của các thành viên hộ gia đình; Của vợ và chồng; Của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo:
- Kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền công nhận.
- Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ.
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
- Bản án và quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
- Quyết định hoặc phán quyết của các Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến đất đai.
- Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với những thửa đất liền kề.
- Trường hợp thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình hầm.
- Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản công.”
3. Điều kiện sang tên sổ đỏ
- Điều kiện của bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án;
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Điều kiện bên mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế
Căn cứ khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì cần phải có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì phải có đủ điều kiện được cấp Giấy nhận.
4. Hồ sơ sang tên sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
5. Thủ tục sang tên sổ đỏ hiện nay
Để hoàn tất việc sang tên, trước khi nộp hồ sơ, các bên phải:
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Các bên phải chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014. Sau đó công chứng viên sẽ thực hiện việc công chứng hợp đồng. Các bên nộp phí công chứng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Dù thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì người dân cũng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.
- Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng). Sau đó tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp cần phải xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Trường hợp là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được lựa chọn nơi nộp hồ sơ quy định tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.
6. Thời hạn giải quyết sang tên sổ đỏ
Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, người dân buộc phải thực hiện sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
7. Chi phí sang tên sổ đỏ
Phí, lệ phí sang tên Sổ đỏ gồm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí làm bìa sổ (nếu có).
* Lệ phí trước bạ
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
* Phí thẩm định hồ sơ
- Do HĐND các tỉnh, thành quy định:
Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
- Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng - 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới)
- Khi sang tên nhà đất nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
- Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
8. Câu hỏi thường gặp
Không sang tên sổ đỏ có bị phạt không?
⇒ Theo khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai 2024, sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Vì vậy, nếu không sang tên sổ đỏ, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
Nếu không sang tên sổ đỏ thì ai sẽ là người bị phạt?
⇒ Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho).
Mức phạt tiền đối với trường hợp không sang tên sổ đỏ là bao nhiêu?
⇒ Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Thủ tục sang tên sổ đỏ chi tiết hiện nay. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
Nội dung bài viết:
Bình luận