Đất quy hoạch 1 500 có được tách thửa không?

Đất quy hoạch có được tách thửa không? Đất quy hoạch được hiểu là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương được chia ra theo từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định việc đất quy hoạch có được tách thửa được quy định cụ thể tại Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 cụ thể về đất quy hoạch như sau đây 

Đất quy hoạch 1 500 có được tách thửa không?

1. Quy định về quy hoạch 1/500

Căn cứ quy định tại Điều 30  văn bản hợp nhất 11/VBHN-VPQH 2019 Luật Quy hoạch đô thị năm 2019 thì có thể hiểu quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ (hoặc bản đồ) của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.

Thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết được xác định trên cơ sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.

Quy hoạch 1/500 là tên gọi của loại bản đồ khu quy hoạch. Loại bản đồ này là cơ sở để xác định mốc lộ giới khu vực được quy hoạch và cũng là căn cứ để kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, giải tỏa đền bù.

Theo khoản 2 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 sửa đổi 2018, bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỉ lệ 1/500. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể, là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng.

>>>Xem thêm: Quy hoạch đất ở là gì? 

2. Đất quy hoạch 1/500 có được tách thửa không?

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về nội dung tách thửa, hợp thửa đất quy định tách thửa với 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất ở. Điều kiện cần để tách thửa là phải đảm bảo diện tích tối thiểu.

Đồng thời việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

3. Hồ sơ tách thửa đất quy hoạch 1/500

Để thực hiện tách thửa đất quy hoạch 1/500 thì người sở hữu cần nộp một số loại giấy tờ nhất định. Hồ sơ được nộp đến văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ để làm tách thửa đất bao gồm các giấy tờ thiết liên quan tới đến đai, như vậy mới đủ điều kiện để được tách thửa theo quy định. Tại đây văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện kiểm tra giấy tờ và thông tin quy hoạch đất. Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất quy định như sau:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

4. Thủ tục thực hiện thủ tục tách thửa đất quy hoạch 1/500

Thực hiện việc tách thửa đất như thế nào hay thông qua những bước dưới đây. Với những bước chuẩn bị điều kiện cũng như hồ sơ cần để tách thửa, kèm theo nơi nộp hồ sơ và lệ phí cần thiết để tách thửa.

Thủ tục tách thửa đất quy hoạch giống với thủ tục tách thửa đất thông thường. Đất quy hoạch muốn được tách thửa sẽ trải qua 4 bước. Quan trọng nhất là việc kiểm tra thông tin quy hoạch ở địa phương. Căn cứ vào điều 7 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP

“Điều 7. Trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định này, hồ sơ bao gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

c) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

d) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:

a) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;

b) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

c) Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;

d) Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.

4. Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 của Nghị định này.”

>>>Xem thêm: Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?

5. Lợi ích và hạn chế của việc tách thửa đất quy hoạch 1/500

5.1 Lợi ích của việc tách thửa đất quy hoạch 1/500 

• Tối ưu hóa sử dụng diện tích đất: Khi tách thửa, bạn có thể phân chia đất theo nhu cầu và mục đích sử dụng. Bằng cách tạo ra các thửa đất có kích thước và hình dạng phù hợp, bạn có thể tận dụng tối đa tiềm năng phát triển và giảm thiểu chi phí xây dựng.
• Tăng tính thanh khoản: Tách thửa đất mở rộng đối tượng khách hàng tiềm năng. Không phải ai cũng muốn mua một lô đất lớn, mà chỉ cần một phần nhỏ để xây nhà hoặc kinh doanh. Bằng cách tách thửa, bạn có thể bán từng phần hoặc toàn bộ đất, tăng khả năng thương lượng và nhanh chóng tìm thấy người mua phù hợp.
• Giảm rủi ro pháp lý: Khi tách thửa, bạn sẽ nhận được Sổ đỏ riêng cho từng phần đất mới. Điều này giúp bạn rõ ràng về quyền sở hữu và tránh tranh chấp về ranh giới, diện tích và quyền sử dụng đất. Đồng thời, khi bán đất, bạn có thể dễ dàng chứng minh nguồn gốc và lịch sử sở hữu của bất động sản.

5.2 Hạn chế của việc tách thửa đất quy hoạch 1/500

• Không tách được hết, có những loại quy hoạch thuộc trường hợp không được tách 
• Thủ tục rườm rà, mất thời gian

6. Nguyên tắc và điều kiện đất quy hoạch 1 500 khi thực hiện tách thửa đất

Điều kiện để Chủ đầu tư tổ chức lập Quy hoạch 1/500 là khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư. Cơ sở để Chủ đầu tư lập, thẩm định và trình duyệt Quy hoạch 1/500 cần phù hợp: Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và quy chuẩn, tiêu chuẩn khác có liên quan.

Nguyên tắc và điều kiện đất quy hoạch 1/500 khi thực hiện tách thửa rất nhiều vậy nên chỉ có các dự án bất động sản mới làm được.

 Đối với đất quy hoạch hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, trong đó một khu đất có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, nếu thửa đất cần tách mà có quy hoạch chi tiết 1/500 phù hợp sẽ được tách thửa.

 Các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông 

Diện tích tối thiểu sau khi được tách thửa ở khu vực 1 là 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m. Khu vực 2 diện tích tối thiểu 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau: 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

7. Câu hỏi thường gặp

Quy định mới về tách thửa quy hoạch 1/500 có làm khó người dân?

Có, vì khi muốn tách thửa đất có quy hoạch 1/500 thì cần có diện tích tối thiểu tuỳ vào từng loại đất mà người dân muốn tách thửa đất, phải chừa lối đi, việc tách thửa rất khó cho người dân muốn làm nhưng sẽ dễ dàng cho các dự án bất động sản với số lượng lớn còn đối với người dân thì 1-2 nền không thể tự làm quy hoạch 1/500

Có thể tách thửa đất nằm trong dự án quy hoạch không?

Có thể, nhưng cần phải phù hợp với quy hoạch chi tiết của dự án và được sự đồng ý của chủ đầu tư.

Trên đây là toàn bộ nội dung giới thiệu của Công ty Luật ACC về Đất quy hoạch 1 500 có được tách thửa không? Trong quá trình tìm hiểu, nếu quý bạn đọc còn có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website hoặc Hotline để được hỗ trợ giải đáp.