Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay thế nào?

Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Trong thế giới bất động sản, việc mua bán đất đai bằng giấy viết tay là một hình thức phổ biến nhưng đồng thời mang theo nhiều rủi ro về tranh chấp. Bài viết này sẽ tập trung khám phá và giải đáp những thắc mắc xoay quanh vấn đề "tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay," đồng thời cung cấp thông tin hữu ích về cách giải quyết và bảo vệ quyền lợi pháp lý của bên mua và bên bán.

1. Giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay

Nếu giấy tờ mua đất được viết tay và đã được công chứng hoặc chứng thực, thì nó sẽ có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, nếu không tuân thủ quy định về hình thức và chưa được công chứng, chứng thực, thì giấy tờ mua bán đất sẽ bị vô hiệu.

Theo quy định tại điểm a và d khoản 03 của Điều 167 Luật đất đai 2013 và khoản 02 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, nếu các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, họ có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự. Điều này cung cấp một cơ hội cho các bên để bảo vệ quyền lợi và xác nhận tính pháp lý của giao dịch mua bán đất.

2. Căn cứ để giải quyết tranh chấp mua đất bằng giấy viết tay

Điều 167 Luật đất đai 2013
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Nhóm người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân
Thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định
Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì các hợp đồng khác phải được công chứng
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015
Văn bản không đúng quy định mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Văn bản vi phạm quy định về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/7/1980 mà sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp
Tòa án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất
Bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất và bên chuyển nhượng chưa xây dựng công trình kiến trúc trên đất đó, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng
các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu
Bên nhận chuyển nhượng đã được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng không bị vô hiệu
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và UBND đã cho phép việc chuyển nhượng thì hợp đồng không bị vô hiệu
Bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc,.. và bên chuyển nhượng cũng không phản đối thì hợp đồng không bị vô hiệu

3. Mua bán đất đai bằng giấy tay tranh chấp giải quyết như thế nào?

3.1 Hợp Đồng Mua Bán Giấy Viết Tay Tranh Chấp Trước Ngày 01/7/1980 đến Sau Ngày 15/10/1993

Nội Dung và Hình Thức Hợp Đồng Phù Hợp với Quy Định Pháp Luật

Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng, yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ và tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chưa trả đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán số tiền còn thiếu.

Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền nhưng chưa nhận đất, và bên chuyển nhượng vẫn quản lý, sử dụng đất, các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Tuy nhiên, có thể hủy hợp đồng nếu bên chuyển nhượng không đáp ứng đầy đủ.

Căn Cứ Theo Mục 2.1a Phần II Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Nội Dung Hợp Đồng Phù Hợp với Quy Định Pháp Luật, Nhưng Hình Thức Không Phù Hợp

Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ, Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy nó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ đất, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng.

Nếu bên nhận chuyển nhượng trả một phần tiền và bên chuyển nhượng giao một phần diện tích đất, Tòa án có thể công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đã nhận.

Căn Cứ Theo Mục 2.1b Phần II Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Tuy nhiên, nếu bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền đã nhận, Tòa án buộc bên nhận thanh toán phần chênh lệch và thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Nếu bên nhận chuyển nhượng đã nhận tiền mà đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng và có đền bù, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Nếu hợp đồng hoặc một phần của nó vi phạm pháp luật, Tòa án có thể tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Tất cả những quyết định này giúp bảo vệ quyền lợi và đảm bảo tuân thủ pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp mua bán đất đai bằng giấy tay.

3.2. Hợp Đồng Mua Bán Giấy Viết Tay (01/7/1980 - 15/10/1993): Xử Lý Khi Phát Sinh Tranh Chấp

Hợp Đồng Trái Pháp Luật và Quyết Định của Tòa Án

Hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy tay từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993, khi phát sinh tranh chấp và chưa được thực hiện, được coi là trái pháp luật. Trong tình huống này, Tòa án sẽ hủy hợp đồng vì nó bị vô hiệu.

Xác Nhận Hợp Đồng trong Các Trường Hợp Cụ Thể

Tuy nhiên, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện, Tòa án có thể công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

a. Bên Nhận Đã Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng.

b. Hoàn Tất Thủ Tục Xin Cấp Giấy Chứng Nhận

Trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND có thẩm quyền và đã có sự cho phép của UBND, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng.

c. Bên Nhận Chuyển Nhượng Đã Xây Dựng và Sử Dụng Đất

Nếu bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, không vi phạm quy hoạch, và bên chuyển nhượng không phản đối, Tòa án cũng sẽ công nhận hợp đồng.

Căn Cứ Theo Mục 2.2 Phần II Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Những quyết định này giúp xác định tính pháp lý và đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp, dựa trên các điều khoản chi tiết của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.

4. Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

4.1 Hòa Giải Tại Địa Phương

Cơ Hội Hòa Giải Tự Nguyện

Trong quá trình tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay, các bên có thể tự hòa giải thông qua các cuộc đàm phán tự nguyện, tôn trọng lợi ích chung. Trong trường hợp khó khăn, nếu hòa giải không thành công, đương sự có quyền nộp đơn lên UBND cấp xã để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Thủ Tục Tại UBND Cấp Xã

Thẩm Tra và Xác Minh Nguyên Nhân

UBND cấp xã sau khi nhận đơn sẽ thực hiện thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu liên quan đến tranh chấp đất đai.
Hội Đồng Hòa Giải Tran Chấp

Để giải quyết tranh chấp, UBND cấp xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải, có sự tham gia của các bên liên quan. Hội đồng này sẽ tổ chức cuộc họp hòa giải để đưa ra giải pháp hòa giải.
Thời Hạn Thực Hiện Thủ Tục

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, tính từ ngày nhận đơn.
Kết Quả và Biên Bản Hòa Giải

Kết quả của cuộc hòa giải sẽ được lập thành biên bản, ghi chép chi tiết về quá trình và kết quả giải quyết tranh chấp. Quy trình này được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 của Chính phủ, qui định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Hòa giải ở cơ sở.

4.2. Khởi Kiện Tại Tòa Án

Gửi Đơn Khởi Kiện đến Tòa Án

Cá nhân, tổ chức có nhu cầu khởi kiện trong trường hợp tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay sẽ gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền.

Xác Nhận Vụ Án và Thông Báo

Sau khi nhận đơn khởi kiện và chứng cứ đi kèm, Tòa án sẽ xác minh xem vụ án có thuộc thẩm quyền giải quyết của họ hay không. Trong trường hợp đúng thẩm quyền, Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện.

Xét Xử Vụ Án

Tòa án, sau khi thụ lý vụ án, sẽ tiến hành xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Quá trình này bao gồm phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ, và có thể điều trọng hòa giải.

Quyết Định của Tòa Án

Tòa án có thể ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án tùy thuộc vào tình hình cụ thể.

Xử Lý Vụ Án

Nếu vụ án không thuộc các trường hợp trên, Thẩm phán sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.

Quy Định Theo Luật Tố Tụng Dân Sự 2015

Trong trường hợp không đồng ý với bản án hoặc quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực. Quy định chi tiết được đề cập tại Điều 186, 190, 191 và 195 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

5.Mua bán đất bằng giấy tay sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu?

Thưa luật sư,

Tôi có một trường hợp cần tư vấn. Đã gần 2 năm trôi qua, tôi mua đất với giá 500 triệu đồng và chỉ có giấy tay xác nhận mà không được công chứng. Người bán từ chối giao đất hoặc hoàn trả tiền, và họ đã trốn tránh trách nhiệm. Tôi đang định khởi kiện để giải quyết vụ án này. Cho tôi hỏi, trong trường hợp như vậy, Tòa án sẽ xử lý như thế nào và tôi có những quyền lợi nào?

Trân trọng, Nguyễn Minh Hải Nam Định

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Việc anh mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu, điều này khiến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp anh quyết định khởi kiện tại Tòa án, và sau đó Tòa án tuyên bố giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, có một số quy định pháp lý mà anh cần biết. Người chuyển nhượng sẽ phải hoàn trả cho anh số tiền đã nhận theo giao dịch đó.

Tòa án cũng sẽ xem xét về lỗi của cả hai bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn rằng thiệt hại có thể bao gồm cả khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất và các thiệt hại khác theo thoả thuận hoặc quy định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án cấp quận, huyện. Theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự do anh khởi kiện.

Trong trường hợp bị đơn không có nơi cư trú nhất định, anh có thể khởi kiện tại Tòa án nơi có mảnh đất chuyển nhượng theo quy định. Điều này được xác nhận tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Anh cũng cần tuân thủ thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự.

6. Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

6.1 Tư vấn tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Tư vấn giá trị pháp lý

Luật sư sẽ đánh giá giá trị pháp lý của giao dịch bằng giấy viết tay, xác định tính hợp lệ và quyết định của Tòa án có thể như thế nào.

Tư vấn thủ tục công chứng

Hướng dẫn về thủ tục công chứng cần thiết để tăng tính chắc chắn và giá trị pháp lý của giấy tờ liên quan đến đất đai.

Tư vấn giải quyết sau phán quyết

Hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện các thủ tục sau khi Tòa án đưa ra phán quyết, đảm bảo quyền lợi của họ được bảo vệ.

Tư vấn pháp lý và giải pháp

Cung cấp lời khuyên pháp lý và đề xuất các giải pháp xử lý tranh chấp, tối ưu hóa khả năng giải quyết vấn đề.

Tư vấn cơ quan có thẩm quyền

Hướng dẫn về cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.

Tư vấn việc viết đơn khiếu nại, khởi kiện

Hỗ trợ khách hàng trong việc soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo tính chính xác và hiệu quả.

Tư vấn toàn diện

Cung cấp lời khuyên và hỗ trợ toàn diện cho khách hàng, đảm bảo họ hiểu rõ về quá trình giải quyết tranh chấp và quyền lợi của mình.

6.2 Luật sư đại diện ủy quyền tranh chấp đất đai

Tham gia tố tụng

Luật sư sẽ tham gia tố tụng từ khi khởi kiện hoặc từ khi bắt đầu các tranh chấp pháp lý, đại diện cho khách hàng trong quá trình xử lý vụ án.

Chuẩn bị hồ sơ và tài liệu

Tổ chức, thu thập, và chuẩn bị hồ sơ, tài liệu cần thiết để hỗ trợ vụ án và chứng minh quan điểm của khách hàng.

Thay mặt đương sự

Đại diện cho khách hàng trong các thủ tục pháp lý, yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng khi cần thiết để đảm bảo tính chính xác và khách quan.

Kháng cáo và khiếu nại

Thực hiện quyền kháng cáo và khiếu nại bản cáo của Tòa án khi cần thiết, để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo công bằng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Tham gia tranh luận và đưa ra lập luận

Tham gia các phiên tòa, đưa ra lập luận chứng minh quan điểm của khách hàng và đánh giá chứng cứ trong quá trình xét xử.

Đề xuất quyết định và hủy bỏ biện pháp khẩn cấp

Thực hiện các thủ tục liên quan đến đề xuất quyết định và hủy bỏ biện pháp khẩn cấp khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Khiếu nại và tố cáo

Nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án, luật sư sẽ thực hiện khiếu nại và tố cáo cơ quan/Tòa án để đảm bảo tuân thủ pháp luật.

7. Câu hỏi thường gặp

Q1: Tôi có một hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng không công chứng. Nếu xảy ra tranh chấp, liệu tôi có quyền lợi pháp lý không?

A1: Hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng có giá trị pháp lý, nhưng trong trường hợp tranh chấp, việc này có thể tạo khó khăn. Tuy nhiên, Tòa án có thể công nhận giá trị của hợp đồng và yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ.

Q2: Đối diện với tranh chấp đất đai, làm thế nào để tôi bảo vệ quyền lợi của mình?

A2: Để bảo vệ quyền lợi, bạn nên tìm sự tư vấn pháp lý từ luật sư chuyên nghiệp, thực hiện các thủ tục công chứng, và đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật trong quá trình giao dịch.

Q3: Tôi muốn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai. Tòa án sẽ giải quyết vấn đề của tôi như thế nào?

A3: Tòa án có thể công nhận giá trị hợp đồng, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, hoặc trong trường hợp vô hiệu, buộc bên có lỗi bồi thường thiệt hại cho bên kia. Quy trình giải quyết tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Q4: Khi có tranh chấp đất đai, liệu việc sử dụng dịch vụ luật sư có thực sự cần thiết không?

A4: Có, việc sử dụng dịch vụ luật sư là quan trọng để đảm bảo bạn có sự đại diện chuyên nghiệp, thủ tục pháp lý chính xác, và lời khuyên hợp lý trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.