Đền bù đất theo hộ khẩu hay sổ đỏ

“Đền bù đất theo hộ khẩu hay sổ đỏ", đây có lẽ là một vấn đề đang được rất nhiều người quan tâm hiện nay. Hiện nay, Chính phủ đang có chủ trương xóa sổ hộ khẩu và sử dụng phương pháp định danh và do đó chỉ còn sử dụng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) như là giấy tờ pháp lý duy nhất chứng minh quyền của một người nào đó với tài sản của họ cụ thể ở đây là đất. Bài viết sau đây sẽ giải đáp những thắc mắc cho quý vị những vấn đề liên quan đến vấn đề này.

Đền bù đất theo hộ khẩu hay sổ đỏ

1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 74 Luật đất đai 2013 về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

2. Đền bù đất theo hộ khẩu hay sổ đỏ 

Để có câu trả lời chính xác thì cần phải xác định rõ khái niệm về “Hộ khẩu” và “Sổ đỏ” đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, còn Hộ khẩu chỉ thể hiện nơi đăng ký thường trú của một người, không liên quan đến quyền sử dụng đất. Từ khái niệm, chúng ta cũng có thể dễ dàng nhận thấy câu trả lời cho câu hỏi phía trên. Tóm lại, đền bù đất sẽ được thực hiện theo Sổ đỏ hay theo thuật ngữ thường dùng hiện nay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi xét theo góc độ về pháp lý thì Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới là Giấy tờ đảm bảo cho cá nhân khi có tranh chấp.

Tuy nhiên, số lượng người trong hộ khẩu có thể ảnh hưởng đến mức hỗ trợ tái định cư trong một số trường hợp. Ví dụ: Hộ gia đình có nhiều nhân khẩu có thể được hỗ trợ thêm về nhà ở tái định cư.

3. Giá đất đền bù được xác định như thế nào?

Giá đất đền bù được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm:

Các yếu tố về đất:

• Vị trí: Vị trí càng thuận lợi, giá đất càng cao.

• Diện tích: Diện tích càng lớn, giá đất càng cao.

• Loại đất: Đất ở có giá cao hơn đất phi nông nghiệp.

• Mức độ đô thị hóa: Khu vực đô thị hóa cao, giá đất càng cao.

• Hạ tầng: Khu vực có hạ tầng giao thông, tiện ích đầy đủ, giá đất càng cao.

Giá thị trường:

• Giá thị trường của khu vực xung quanh được xác định dựa trên các giao dịch mua bán đất thực tế trong thời gian gần nhất.

• Có thể tham khảo giá đất được công bố bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Mức đầu tư vào đất:

• Chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình trên đất được tính vào giá đền bù.

• Cần có bằng chứng cụ thể để chứng minh chi phí đầu tư.

Thiệt hại do thu hồi đất gây ra:

• Mất mát thu nhập do di dời, chuyển đổi nghề nghiệp được tính vào giá đền bù.

• Cần có bằng chứng cụ thể để chứng minh thiệt hại.

Phương pháp xác định giá đất đền bù:

• Phương pháp so sánh trực tiếp: So sánh giá của thửa đất cần định giá với giá của các thửa đất tương tự đã giao dịch trên thị trường.

• Phương pháp thu nhập: Xác định giá đất dựa trên khả năng sinh lợi của đất.

• Phương pháp chi phí: Xác định giá đất dựa trên chi phí đầu tư vào đất.

Cơ quan thẩm quyền xác định giá đất đền bù:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

• Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Nhìn chung, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cân nhắc các loại chi phí mà người dân đã bỏ ra để đưa ra mức đền bù thỏa đáng cho các bên. Tuỳ vào từng vùng miền, địa phương mà mức giá đền bù có thể chênh lệch nhưng vẫn đảm bảo công bằng và minh bạch.

Khoản 2 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về Bảng giá đất và giá đất

“...

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
3. a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
4. b) Tính thuế sử dụng đất;
5. c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
6. d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

1. e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

….”

Tuy nhiên, đó là trên lý thuyết luật định để thực hiện bồi thường đất còn phải tuân theo trình tự giai đoạn tại khoản 3 Điều này

“....

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

…"

4. Câu hỏi thường gặp 

Người có hộ khẩu ở địa phương nơi đất bị thu hồi sẽ được đền bù đất cao hơn?

Không. Việc đền bù sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí, diện tích, tình trạng sử dụng,... chứ không ảnh hưởng đến việc có Hộ khẩu hay không.

Sổ đỏ là căn cứ duy nhất để đền bù đất khi bị thu hồi?

Có. Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp dưới góc độ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường sẽ dựa trên thông tin ghi chép trên sổ đỏ để đưa ra quyết định bồi thường và mức bồi thường cho cá nhân, tổ chức đó.

Người không có sổ đỏ sẽ không được đền bù khi đất bị thu hồi?

Không. Trong một số trường hợp, người không có sổ đỏ vẫn có thể được đền bù đất nếu họ sở hữu những loại giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như: Giấy tờ giao đất, cấp đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 01/07/1993 hay Giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/07/2014.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Đền bù đất theo hộ khẩu hay sổ đỏ. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.