Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ tại Tp.HCM là bao nhiêu?

Diện tích đất tối thiểu để cấp sổ đỏ tại TP.HCM đang là vấn đề nóng hổi và thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Nhiều ý kiến cho rằng quy định hiện hành đang gây khó khăn cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và người dân ở khu vực ngoại thành. Vậy, diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ tại Tp.HCM là bao nhiêu? ACC sẽ giải đáp cho bạn.

Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ tại Tp.HCM là bao nhiêu?

1. Quy định về diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ cho từng trường hợp đất là bao nhiêu?

1.1. Diện tích tối thiểu khi cấp sổ đỏ lần đầu

Cơ sở pháp lý:
Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18, 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, 

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu được chia thành 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Chỉ cần đáp ứng điều kiện theo từng trường hợp cụ thể như trên là được cấp Giấy chứng nhận.

Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện, theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định.

Từ đó, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ 02 điều kiện sau:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

- Thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

1.2. Diện tích tối thiểu khi mới tách thửa

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều kiện để tách thửa:

• Hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Diện tích: Thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định (khác nhau giữa các tỉnh thành).
• Chiều cạnh: Thỏa mãn quy định về chiều cạnh thửa đất.

Diện tích tối thiểu:

• Căn cứ: Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Khái niệm: Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn.
• Quy định: Do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất, phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương (Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Ví dụ:

Tại Thành phố Hồ Chí Minh:

• Khu vực nội thành: Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 40m² trở lên.
• Khu vực ngoại thành: Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 50m² trở lên.

Lưu ý:

• Thay đổi theo thời gian: Diện tích tối thiểu có thể thay đổi theo thời gian theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Liên hệ cơ quan đăng ký đất đai: Nên liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương để được thông tin chính xác về diện tích tối thiểu cho từng trường hợp cụ thể.

2. Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ tại Tp.HCM là bao nhiêu?

Trường hợp 1: Đối với đất ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND Quy định về tách thửa các loại đất như sau:

Khu vực 1: Gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú

• Diện tích tối thiểu 36m2
• Chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2:Gồm các Quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện

• Diện tích tối thiểu 50m2
• Chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét

Khu vực 3:Gồm các Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn)

• Diện tích tối thiểu 80m2
• Chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét

Trường hợp 2: Đối với đất nông nghiệp

- Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

- Thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.

Trường hợp 3: đất có nhiều mục đích sử dụng

Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ Điều 11, Luật Đất đai, khoản 1, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định, về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.

Trường hợp 4: đất phi nông nghiệp

Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.

3. Đất không đủ điều kiện diện tích đất tối thiểu để cấp sổ đỏ tại Tp.HCM vẫn được cấp khi nào?

3.1 Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004:

• Có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.2 Đất được hợp thửa để có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề.

3.3 Đất thuộc trường hợp giải quyết tranh chấp:

• Kết quả của quá trình giải quyết tranh chấp thông qua biện pháp hòa giải, bản án, quyết định của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện.

3.4 Đất trúng đấu giá:

• Diện tích đất trúng đấu giá nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định nhưng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.5 Một số trường hợp đặc biệt khác:

• Do UBND cấp tỉnh quyết định theo đề nghị của cơ quan chuyên môn về đất đai.

Lưu ý:

Các trường hợp được cấp sổ đỏ cho đất không đủ diện tích tối thiểu được quy định cụ thể tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành.

4. Các trường hợp đủ điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ tại Tp.HCM

4.1 Đất đang tranh chấp:

• Đang trong quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Có tranh chấp về ranh giới, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

4.2 Đất vi phạm quy hoạch:

• Vi phạm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4.3 Đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính:

• Chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất.

4.4 Đất thuộc trường hợp thu hồi:

• Thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

4.5 Một số trường hợp khác:

• Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời.
• Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ không hợp lệ.
• Cán bộ, công chức có thẩm quyền không thực hiện đúng quy định.

Lưu ý:

Danh sách này không đầy đủ, có thể có thêm các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

5. Câu hỏi thường gặp 

5.1 Để được cấp sổ đỏ cho diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ, cần chuẩn bị những gì?

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Bản đồ địa chính.
• Tờ khai đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai.

5.2 Quy trình cấp sổ đỏ cho diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ diễn ra như thế nào?

• Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Cơ quan đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ.
• Công bố thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.3 Mất bao lâu để được cấp sổ đỏ cho diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ?

• Thông thường, thời gian để được cấp sổ đỏ là từ 30 đến 45 ngày làm việc.
• Tuy nhiên, thời gian này có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ tại Tp.HCM là bao nhiêu. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.