Cách tính thuế cho thuê nhà chính xác (Cập nhật 2021)

logo accACC
Danh Phạm

Hình thức đầu tư và cho thuê nhà đang ngày càng phổ biến, tuy nhiên có rất ít người kinh doanh hiểu rõ cách tính thuế cho thuê nhà chính xác liệu mình có phải đóng thuế hay không, bao gồm những loại thuế nào. Phải kê khai ở cơ quan thuế quận huyện nào và hồ sơ kê khai thuế cần những giấy tờ liên quan gì. Bản thân người kinh doanh nếu có sự hướng dẫn cụ thể về thủ tục khi kê khai với các mức thuế suất sẽ tránh được việc bị phạt hành chính khi đóng thuế trễ hạn và lãng phí thời gian khi thực hiện thủ tục nhà nước

1.     Đối tượng thuộc nhóm thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho thuê nhà 2021

–        Cá nhân, hộ gia đình có phát sinh doanh thu từ các hoạt động cho thuê các tài sản thuộc nhóm phải đóng thuế cho thuê nhà như: cho thuê nhà, cửa hàng, mặt bằng nhà, nhà xưởng, kho bãi

Lưu ý: Dịch vụ lưu trú được quy định không ghi nhận vào nhóm những hoạt động cho thuê phải đóng thuế cho thuê nhà, bao gồm: cơ sở lưu trú ngắn hạn phục vụ cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp dịch vụ ở dài hạn nhưng không thuộc diện căn hộ cho sinh viên, công nhân và những người tương tự; dịch vụ lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc vui chơi giải trí

–        Về mặt doanh thu, mức quy định theo thông tư Thông tư 40/2021 của Bộ Tài Chính phải chịu thuế cho thuê nhà: Doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch (12 tháng) trên 100 triệu đồng thì thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp lệ phí môn bài hằng năm

Những trường hợp cụ thể khác nhau để hiểu rõ hơn về đối tượng nộp thuế cho thuê nhà:

–        Trường hợp 1: cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm

Ví dụ: Bà An ký hợp đồng cho thuê mặt bằng trong một năm (bắt đầu từ tháng 1/2020 đến hết tháng 12/2020) với giá trị cho thuê là 10 triệu đồng/ tháng. Doanh thu tính thuế cho thuê nhà của bà An năm 2020 = 10 triệu x 12 tháng = 120 triệu đồn. Như vậy bà An thuộc trường hợp phải đóng thuế cho thuê nhà

–        Trường hợp 2: cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản không phát sinh đủ 12 tháng trong năm dương lịch

Ví dụ: Bà Hoa ký hợp đồng cho thuê nhà ở trong một năm (bắt đầu từ tháng 10/2022 đến hết tháng 09/2023) với giá trị cho thuê là 10 triệu đồng/ tháng. Doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng và Doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng; tuy nhiên tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. do đó bà Hoa phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho thuê nhà theo doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và 2023

2. Cách tính thuế cho thuê nhà

a) Thuế môn bài

Trường hợp 1: Trong năm đầu tiên được miễn hoàn toàn thuế môn bài đối với cá nhân lần đầu ra kinh doanh

Theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC hướng dẫn quy định tại khoản 1 điều 1 Nghị định số 22/2020/NĐ-CP và Sửa đổi bổ sung Thông tư số 30/2016/TT-BTC

Trường hợp 2: Cá nhân cho thuê nhà sẽ nộp mức thuế căn cứ theo các mức sau:

Doanh thu trong nămMức thuế môn bài phải nộp
Trên 500 triệu đồng/ năm1 triệu đồng/ năm
Trên 300 đến 500 triệu đồng/ năm500 ngàn đồng/ năm
Trên 100 đến 300 triệu đồng/ năm300 ngàn đồng/ năm

✱ Năm đầu tiên cho thuê nhà ( Không thuộc đối tượng ở trường hợp 1): Nếu kinh doanh cho thuê từ 6 tháng đầu năm sẽ đóng thuế môn bài cho cả 1 năm; cho thuê tài sản trong 6 tháng cuối năm ( từ ngày 01/07) thì chỉ đóng 50% mức thuế môn bài áp dụng cho 1 năm

Các trường hợp xác định doanh thu trong năm áp dụng cho các mức lệ phí môn bài phải nộp:

–        Cá nhân, hộ kinh doanh phát sinh nhiều hợp đồng tại một địa điểm chung thì thuế cho thuê nhà phần lệ phí môn bài được tính dựa vào doanh thu của tổng tất cả các hợp đồng tại nơi đó trong năm tính thuế

–        Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà tại nhiều địa điểm khác nhau; thì doanh thu tại mỗi địa điểm khi khai báo nộp thuế cho thuê nhà là doanh thu tổng của tất cả hợp

–        đồng cho thuê tại các địa điểm trong năm tính thuế

–        Hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm:

+ Nộp lệ phí môn bài từng năm ứng với số năm mà cá nhân, hộ gia đình khai nộp các loại thuế cho thuê nhà khác như: thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân

+ Nộp lệ phí môn bài một năm khi cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần

b) Thuế VAT khi tính thuế cho thuê nhà:

Số thuế VAT phải nộp = Doanh thu tính thuế VAT x 5%

Doanh thu tính thuế VAT bao gồm tiền thuê nhà đã bao gồm thuế được thanh toán theo từng kỳ dựa trên thỏa thuận hợp đồng và các khoản thu khác (không bao gồm các khoản tiền phạt, bồi thường theo hợp đồng)

c) Thuế TNCN khi tính thuế cho thuê nhà:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Doanh thu tính thuế TNCN bao gồm tiền thuê nhà đã cộng thuế được thanh toán theo từng kỳ dựa trên thỏa thuận hợp đồng và các khoản thu khác bao gồm các khoản tiền phạt, bồi thường theo hợp đồng

Lưu ý:

–        Người cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng và bình quân tiền thuê nhà mỗi tháng theo hợp đồng không quá 8,34 triệu đồng thì sẽ không cần phải đóng thuế cho thuê nhà

–        Người cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng và bình quân tiền thuê nhà mỗi tháng theo hợp đồng không quá 8,34 triệu đồng thì sẽ phải đóng các khoản thuế cho thuê nhà theo quy định

✱ Các trường hợp đã đóng thuế trong năm nhưng cuối năm có giấy tờ, chứng từ chứng minh doanh thu trong năm tính thuế dưới 100 triệu đồng thì có thể đề nghị xử lý hoàn trả thuế cho thuê nhà hoặc sẽ được bù trừ vào số thuế của kỳ sau

Câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê nhà

1)     Cá nhân cho thuê nhà nộp thuế gì?

Trả lời: Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản như nhà, cửa hàng, mặt bằng, kho bãi cao hơn 100 triệu đồng/ năm thì phải nộp lệ phí môn bài; thuế GTGT (5%); Thuế TNCN (5%)

2)     Có được hoàn thuế sau khi đã nộp hay không?

Trả lời: Nếu có các chứng từ, giấy tờ chứng minh doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà dưới 100 triệu trong năm tính thuế thì sẽ được hoàn thuế theo quy định

3)     Cho thuê nhà trong 6 tháng có phải đóng thuế môn bài hay không?

Trả lời: Nếu năm đầu tiên cho thuê nhà ( Không thuộc đối tượng ở trường hợp miễn thuế môn bài): cho thuê từ 6 tháng đầu năm sẽ đóng thuế môn bài cho cả 1 năm; cho thuê tài sản trong 6 tháng cuối năm ( từ ngày 01/07) thì chỉ đóng 50% mức thuế môn bài áp dụng cho 1 năm

4)     Năm đầu tiên cho thuê nhà có được miễn thuế môn bài hay không?

Trả lời: Trong năm đầu tiên được miễn hoàn toàn thuế môn bài chỉ áp dụng đối với cá nhân lần đầu ra kinh doanh

Với thị trường hướng tới sự dài hạn và ổn định trong kinh doanh thì hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng đang vô cùng hấp dẫn và đầy cạnh tranh, bên cạnh đó Nhà nước đã ban hành nhiều bộ luật, nghị định hỗ trợ cho người cho thuê được bảo vệ quyền lợi và hướng tới thực hiện các nghĩa vụ về thuế đúng đắn. Tuy nhiên các bộ luật, nghị định luôn luôn thay đổi, bổ sung liên tục, gây ra một phần bất cập cho người liên quan khi tìm hiểu và thực hiện việc đóng thuế cho thuê nhà. Hiểu được nhu cầu thiết yếu đó, Công ty Luật ACC luôn luôn cập nhật những thông tin mới nhất về luật định tại trang web công ty và có một đội ngũ chuyên nghiệp, nhạy bén hỗ trợ khách hàng trong mọi tình huống liên quan đến việc kê khai các khoản thuế trên tất cả 5 chi nhánh

Mọi thắc mắc về thông tin chi tiết dịch vụ xin liên hệ website: https://accgroup.vn/dich-vu-ke-khai-thue/

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on email
Liên Hệ Với Chúng Tôi

Vui lòng để lại thông tin liên hệ, ACC sẽ gọi lại ngay cho bạn

Viết một bình luận