Quyết toán thuế thu nhập cá nhân với tiền cho thuê nhà

Cho thuê nhà là hoạt động kinh tế ngày càng phổ biến, mang lại nguồn thu nhập cho cá nhân. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích kinh tế, việc cho thuê nhà cũng đi kèm với nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định của pháp luật. Bài viết này sẽ giải đáp những thắc mắc thường gặp và hướng dẫn chi tiết về cách quyết toán thuế TNCN với tiền cho thuê nhà, giúp bạn thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác và đầy đủ.

Quyết toán thuế thu nhập cá nhân với tiền cho thuê nhà

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế TNCN là loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập thực tế nhận được của cá nhân trong năm, từng tháng hoặc từng lần. Đây là loại thuế đánh vào các khoản thu nhập cao chính đáng của cá nhân, nhằm điều tiết sự  chênh lệch thu nhập giữa  các tầng lớp dân cư trong xã  hội, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Đặc điểm của TNCN:

• Diện đánh thuế rộng: Tất cả các cá nhân có thu nhập chịu thuế.

• Thuế TNCN gắn với chính sách xã hội của mỗi quốc gia.

• Việc đánh thuế TNCN thường áp dụng theo quy tắc lũy tiến từng phần.

2. Tiền thuê nhà có tính thuế thu nhập cá nhân hay không?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

“Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.

…”

Đồng thời tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

“Nguyên tắc tính thuế:

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.
2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.”

Theo đó, tiền thuê nhà là khoản thu nhập từ hoạt động kinh doanh dịch vụ nhà ở và thuộc nhóm thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên tiền thuê nhà chỉ chịu thuế thu nhập cá nhân nếu như doanh thu trong năm là trên 100 triệu đồng

Do đó đối với trường hợp tiền thuê nhà trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì người cho thuê nhà sẽ không cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập này

3. Người cho thuê nhà có thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Người cho thuê nhà có thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Theo Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về đối tượng nộp thuế như sau:

‘Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.”

Theo đó, người cho thuê nhà là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân nếu các khoản doanh thu từ việc cho thuê nhà (tiền thuê nhà) đủ điều kiện để đóng thuế thu nhập cá nhân

4. Không tính thuế thu nhập cá nhân của tiền thuê nhà với tất cả các thành viên trong hộ gia đình hay chỉ 01 cá nhân?

Theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

“Nguyên tắc tính thuế

....

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.”

Theo đó, nếu trường hợp việc cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh của hộ gia đình thì việc không tính thuế thu nhập cá nhân khi khoản tiền thuê nhà chưa đủ điều kiện để chịu thuế sẽ chỉ tính cho 01 cá nhân đại diện chứ không phải tính cho toàn bộ thành viên trong hộ gia đình

5. Cách tính thuế cho cá nhân vừa có thu nhập từ tiền lương, vừa có thu nhập từ cho thuê nhà

Để xác định số thuế TNCN cần nộp của cá nhân vừa có thu nhập từ tiền lương, vừa có thu nhập từ cho thuê nhà, cần xác định rõ số tiền phải nộp của từng hoạt động. Cụ thể:

Theo quy định tại Khoản 7, Điều 1, Thông tư 119/2014/TT-BTC, hộ gia đình hoặc cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của Cơ quan thuế. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền thu được trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống, hoặc trung bình 1 tháng dưới 8,4 triệu đồng thì không cần khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN.

Công thức xác định số thuế phải nộp:

• Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
• Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

• Doanh thu tính thuế GTGT và TNCN với hoạt động cho thuê tài sản bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác, không bao gồm khoản bồi thường, phạt mà bên cho thuê nhận được. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế xác định theo doanh thu trả tiền  1 lần.
• Tỷ lệ thuế: Theo Điều 2, Điều 3, Thông tư số 92/2015/TT-BTC, tỷ lệ thuế GTGT và thuế TNCN với hoạt động cho thuê tài sản là 5%.

Như vậy, Số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%.

6. Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

“a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.”

7. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

“a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.”

8. Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: “Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.”

9. Câu hỏi thường gặp

Mức thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê nhà là bao nhiêu?

Mức thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê nhà hiện nay là 7.5%.

Những khoản nào được khấu trừ khi tính thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê nhà?

Những khoản được khấu trừ khi tính thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê nhà bao gồm:

• Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà cho thuê.
• Chi phí trả tiền thuê đất (nếu có).
• Chi phí hao mòn tài sản (nhà cho thuê) theo quy định.
• Lãi vay (nếu có) để đầu tư xây dựng, sửa chữa nhà cho thuê.

Trường hợp nào được miễn nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê nhà?

Một số trường hợp được miễn nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ cho thuê nhà bao gồm:

• Cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định.
• Cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà thuộc đối tượng được hưởng trợ cấp xã hội theo quy định.
• Cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà thuộc đối tượng người có công với cách mạng theo quy định.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Quyết toán thuế thu nhập cá nhân với tiền cho thuê nhà. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.