Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cập nhật 2024

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là tài liệu quan trọng, thể hiện quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các nguyên tắc cụ thể để đảm bảo tính hợp pháp, công khai và minh bạch. Để hiểu rõ hơn về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cập nhật 2024 hãy cùng Công ty luật ACC tìm hiểu bài viết sau.

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

I. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), hay còn gọi là sổ đỏ, là tài liệu quan trọng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, thể hiện quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin về:

- Thửa đất: Vị trí, diện tích, địa giới, loại đất,...

- Chủ sở hữu, người sử dụng đất: Tên, địa chỉ, số CMND/CCCD,...

- Quyền sử dụng đất: Thời hạn, mục đích sử dụng,...

- Tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, công trình xây dựng,...

II. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013: Quy định về quyền sử dụng đất, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tại Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, đó là những nguyên tắc như sau:

– Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được tiến hành theo nguyên tắc phải được cấp theo từng thửa đất. Theo đó, nguyên tắc này được thể hiện như sau: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp theo thửa. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp một người sử dụng đất mà có và đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một khu vực (xã, phường, thị trấn) mà người sử dụng đất có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó theo quy định của pháp luật.

– Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất đó có nhiều người cùng sở hữu chung, khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đó thì sẽ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Nếu trong trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Việc ghi đầy đủ những thông tin và tên của những người cùng sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất để đảm bảo về quyền và lợi ích của những người đó trong việc chuyển nhượng, sử dụng, định đoạt,… về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất. 

– Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với những người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất khi những chủ thể này đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về thuế theo quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, khi những chủ thể này đã hoàn thành đầy đủ những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, không có những hành vi, dấu hiệu như: trốn thuế, đóng thiếu, hụt các loại thuế,… thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Và người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

– Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng: Trong trường thì khi tiến hành thủ tục cấp giấy phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc  ghi tên cả hai vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để đảm bảo về quyền và nghĩa vụ của cả hai vợ chồng (trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu theo quy định của pháp luật. 

– Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định của pháp luật. Đây cũng là một trong những trường hợp diên ra khá phổ biến hiện nay, trong trường hợp này, nếu diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm).

– Đối với trường hợp thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất, thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Đối với việc thực hiện thủ tục nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định của pháp luật thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định của pháp luật. Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ( được quy định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014) và diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, theo đó, việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, và thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật( trong trường hợp thửa đất gốc đã được cấp giấy chứng nhận). Khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật. 

– Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với toàn bộ diện tích thửa đất và thửa đất gốc đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, theo đó, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu được tiến hành theo quy định của pháp luật.

III. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

IV. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, hợp nhất thửa đất thuộc diện quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư, cụm dân cư được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, hợp nhất thửa đất thuộc các trường hợp sau:

+ Đất do cơ quan nhà nước thu hồi để thực hiện dự án đầu tư công.

+ Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

+ Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo quy định của pháp luật về thu hồi đất.

- Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, hợp nhất thửa đất thuộc các trường hợp khác do Luật Đất đai quy định.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện:

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách, hợp nhất thửa đất không thuộc diện quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư, cụm dân cư được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Lưu ý:

- Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ủy quyền.

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm xem xét, thẩm định hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

V. Những câu hỏi thường gặp:

1. Đối với trường hợp đất đang tranh chấp, ai sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Trả lời: Trong trường hợp này, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tạm hoãn cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt khoát. Sau khi có kết luận về tranh chấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho bên thắng kiện.

2. Có cần luật sư tư vấn khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Có thể tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn cụ thể về thủ tục và hồ sơ, tài liệu cần thiết. Việc có cần luật sư tư vấn khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố.