Mở quán cafe trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?

Đất nông nghiệp là một tài nguyên quý giá và không thể thiếu trong sự phát triển bền vững của nền kinh tế và đời sống con người. Kinh doanh quán cà phê trên đất nông nghiệp đang trở thành mối quan tâm lớn, đặc biệt đối với những người có ý định tận dụng đất nông thôn để mở quán theo xu hướng hòa mình vào thiên nhiên. Vậy mở quán cafe trên đất nông nghiệp có hợp pháp không? Mời quý bạn đọc đến với bài viết dưới đây của Công ty Luật ACC, để giải đáp câu hỏi trên.

Mở quán cafe trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, và thủy sản. Đất nông nghiệp có vai trò quan trọng trong nền kinh tế và đời sống của người dân, cung cấp nguồn thực phẩm thiết yếu cho xã hội. Các loại đất nông nghiệp có thể bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, và đất chăn nuôi.

Theo quy định tại khoản 1,2,3 Điều 9 Luật Đất Đai 2024 quy định căn cứ vào mục đích sử dụng đất, nhóm đất nông nghiệp phân chia thành các nhóm sau:

‘Điều 9. Phân loại đất

1. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.
2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;

g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);

h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;

i) Đất có mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác.”

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất nông nghiệp được phân loại và xác định bởi mục đích sử dụng cụ thể của nó. Đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là đất trống mà còn là hệ sinh thái đa dạng, bao gồm các yếu tố như đất, nước, không khí, và sinh vật, tạo ra môi trường thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

>> Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết về Đất nông nghiệp gồm những loại đất nào?

2. Mở quán cafe trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?

Việc mở quán cà phê trên đất nông nghiệp là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt từ những người muốn tận dụng các khu vực ngoại ô hoặc vùng nông thôn để kinh doanh. Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng việc này liên quan đến các quy định pháp lý phức tạp về loại hình sử dụng đất. Mục đích chính của đất nông nghiệp là phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, và nuôi trồng thủy sản. Vì thế, việc sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích thương mại, bao gồm mở quán cà phê, phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật.

Theo quy định cụ thể tại Điều 5 Luật Đất Đai 2024 về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng mục đích sử dụng đất.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”

Theo Luật Đất đai Việt Nam, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đúng với mục đích mà Nhà nước đã phân loại. Nếu sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng công trình kinh doanh hoặc dịch vụ thương mại mà chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ vi phạm quy định. Các hành vi này có thể dẫn đến xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, và khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

>> Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết về Chuyển đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh, đây cũng là một vấn đề pháp lý quan trọng

3. Muốn mở quán cafe trên đất nông nghiệp phải làm gì?

Để hợp pháp hóa việc mở quán cà phê trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ. Quy trình chuyển đổi này cần được sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền, thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh, tùy thuộc vào quy mô và vị trí đất. Sau khi được phê duyệt chuyển đổi, người sử dụng đất mới có thể xây dựng và kinh doanh quán cà phê hợp pháp.

Tuy nhiên, không phải tất cả các loại đất nông nghiệp đều có thể chuyển đổi sang đất thương mại. Quyết định này phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương, vì mỗi khu vực sẽ có kế hoạch và quy định riêng về việc phân bổ loại đất cho từng mục đích cụ thể. Những khu vực được quy hoạch phát triển du lịch hoặc dịch vụ có thể được ưu tiên chuyển đổi hơn so với các vùng tập trung cho sản xuất nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 277 Luật Đất Đai 2024, quy trình, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với những trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép chuyển đổi như sau:

“Điều 227. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.”

>> Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết cụ thể về Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp khác nếu có nhu cầu

4. Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

5. Giải pháp thay thế cho việc mở quán cafe trên đất nông nghiệp

Giải pháp thay thế cho việc mở quán cafe trên đất nông nghiệp

5.1 Thuê đất tại khu vực quy hoạch thương mại – dịch vụ

Thay vì cố gắng sử dụng đất nông nghiệp, chủ đầu tư có thể cân nhắc thuê mặt bằng tại các khu vực đã được quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, các khu vực quy hoạch thường có cơ sở hạ tầng tốt hơn, dễ dàng tiếp cận nguồn khách hàng, và giảm thiểu nguy cơ bị cưỡng chế hoặc xử phạt.

5.2 Kết hợp giữa nông nghiệp và dịch vụ trải nghiệm

Một hướng đi sáng tạo là phát triển mô hình du lịch nông nghiệp hoặc kinh doanh dịch vụ trải nghiệm ngay trên đất nông nghiệp. Ví dụ, chủ đất có thể mở homestay hoặc quán cà phê trong các trang trại, vườn cây, hoặc cánh đồng lúa, vừa giữ nguyên chức năng nông nghiệp vừa thu hút khách du lịch.

Để triển khai giải pháp này, chủ đầu tư cần đảm bảo các điều kiện sau:

• Không làm thay đổi bản chất nông nghiệp của khu đất.
• Đảm bảo không xây dựng công trình kiên cố vượt quá quy định.
• Đăng ký mô hình kinh doanh với chính quyền địa phương để được hỗ trợ và giám sát.

Mô hình này ngày càng phổ biến tại các địa phương như Đà Lạt, Hội An hay các tỉnh Tây Nguyên, vừa thúc đẩy du lịch vừa bảo tồn giá trị nông nghiệp.

5.3 Hợp tác với các chủ đất có mặt bằng hợp pháp

Một phương án khác là liên kết kinh doanh với những người sở hữu mặt bằng đã được chuyển đổi hoặc nằm trong khu vực quy hoạch kinh doanh. Việc hợp tác này giúp chủ đầu tư không cần tự mình thực hiện quy trình chuyển đổi đất và cũng giảm bớt chi phí đầu tư ban đầu. Hình thức hợp tác có thể là chia sẻ lợi nhuận hoặc ký hợp đồng thuê dài hạn với mức giá ưu đãi.

5.4 Sử dụng các mô hình kinh doanh di động

Nếu việc tìm kiếm mặt bằng cố định gặp khó khăn, chủ đầu tư có thể cân nhắc phát triển các mô hình kinh doanh di động, chẳng hạn như:

• Quầy cà phê hoặc xe bán đồ ăn lưu động.
• Gian hàng tạm thời tại các hội chợ hoặc sự kiện địa phương.
• Mở dịch vụ bán hàng trực tuyến và giao hàng tận nơi.

Mô hình này có ưu điểm là linh hoạt và không yêu cầu mặt bằng cố định, giúp tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến sử dụng đất nông nghiệp.

5.5 Tìm kiếm quỹ đất thuộc dự án phát triển đô thị trong tương lai

Chủ đầu tư cũng có thể cân nhắc mua hoặc thuê các khu đất đã được quy hoạch để phát triển đô thị trong tương lai gần. Việc đầu tư vào các khu vực này mang tính chiến lược cao, bởi giá đất thường rẻ hơn so với khu trung tâm, và khi quy hoạch hoàn thành, cơ hội kinh doanh sẽ rất lớn.

>> Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết về Hồ sơ, thủ tục đăng ký địa điểm kinh doanh quán cafe , đây cũng là một vấn đề cần phải chú ý

6. Câu hỏi thường gặp

Nếu đã mở quán rồi, có thể xin chuyển đổi đất sau không?

Trong một số trường hợp, nếu đã mở quán và bị phát hiện sử dụng đất sai mục đích, bạn vẫn có thể nộp đơn xin chuyển đổi đất. Tuy nhiên, quá trình này sẽ phức tạp hơn vì bạn có thể bị xử phạt hành chính trước khi được xem xét chuyển đổi. Việc chuyển đổi đất sau khi đã vi phạm cũng phụ thuộc vào quy hoạch và quyết định của cơ quan chức năng. Nếu khu vực không nằm trong diện được phép chuyển đổi, khả năng cao bạn sẽ phải tháo dỡ công trình.

Kinh doanh quán cà phê trên đất nông nghiệp có bền vững không?

Nếu bạn không thực hiện đúng quy định pháp luật và cố tình vi phạm, hoạt động kinh doanh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó có thể duy trì lâu dài. Ngược lại, nếu bạn chọn các giải pháp hợp pháp như xin chuyển đổi mục đích hoặc tìm các mô hình kinh doanh linh hoạt (ví dụ: du lịch nông nghiệp), việc kinh doanh có thể mang lại hiệu quả và bền vững hơn. Ngoài ra, những mô hình sáng tạo này cũng giúp thu hút du khách và tạo thêm giá trị cho đất nông nghiệp.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Mở quán cafe trên đất nông nghiệp có hợp pháp không?. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.