Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là tài liệu quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, có thể xảy ra tranh chấp về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến việc một số cá nhân, tổ chức phải kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình. Để hiểu rõ hơn về Quy định về kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết sau.
Quy định về kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
I. Kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một vụ án dân sự, trong đó nguyên đơn yêu cầu tòa án buộc bị đơn phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn. Vụ án này có thể xảy ra trong một số trường hợp sau:
- Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất: Khi hai hoặc nhiều bên cùng tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, một bên có thể khởi kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình.
- Bị chiếm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái phép: Khi một cá nhân hoặc tổ chức bị chiếm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái phép, họ có thể khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai: Khi cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai cho người không có quyền, người có quyền hợp pháp có thể khởi kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
II. Quy định về kiện đòi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là quyết định hành chính cấp cho chủ sở hữu đất như một giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, là căn cứ xác nhận về quyền của chủ thể sở hữu. Bản thân ‘sổ đỏ’ không phải là quyền sử dụng đất, không phải là tài sản.
Ngoài ra, trong nội dung công văn số 141/TANDTC-KHXX nêu rõ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 105 của Bộ luật Dân sự.
Do đó, mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị người khác chiếm giữ trái pháp luật, nhưng cá nhân không thể khởi kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản. Nếu cá nhân đã nộp đơn thì tòa án sẽ không thụ lý, vì không thuộc thẩm quyền giải quyết. Như vậy có thể thấy, pháp luật không có quy định về việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi bản chất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản.
Tranh chấp yêu cầu đòi lại Giấy chứng nhận chưa được pháp luật quy định cụ thể là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Pháp luật hiện hành chỉ có hướng dẫn trong trường hợp mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị người khác chiếm giữ bất hợp pháp thì hiện nay chưa có quy định cụ thể.
Tại mục 1 Phần I Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án Nhân dân tối cao giải đáp các vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự đã hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính; nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì được xác định là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính”.
Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định "Chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại"
Căn cứ theo các quy định trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá mà chỉ là quyết định hành chính, vì vậy không thể tiến hành khởi kiện ra tòa để đòi lại do tranh chấp. Tuy nhiên, người dân có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , Tòa án can thiệp và yêu cầu bên chiếm giữ sổ đỏ trái phép chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất và trong trường hợp này Tòa án nhân dân sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó tranh chấp về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án. Nếu người đó cố tình không trả thì sẽ bị cưỡng chế phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.
Quyền sử dụng đất hiện nay thuộc quyền sử dụng của cá nhân hoặc hộ gia đình và cá nhân hay hộ gia đình có toàn bộ các quyền của chủ sử dụng theo quy định của luật đất đai, trong đó có quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình (căn cứ theo khoản 6 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013).
Cá nhân có quyền đòi lại đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người khác đang chiếm giữ trái phép. Cá nhân trước hết nên hòa giải và tự giải quyết nội bộ. Nhưng nếu hòa giải không thành thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật và cưỡng chế nếu người đó có hành vi cố tình chiếm giữ trái phép.
Như vậy, có thể thấy việc khởi kiện tranh chấp đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc bất khả thi bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản, người có nhu cầu chỉ có thể cơ quan có thẩm quyền can thiệp để người chiếm giữ trái phép phải trả lại. Còn việc giải quyết các tranh chấp về đất đai mới thuộc về vấn đề khởi kiện. Người dân cần nắm rõ những quy định trên để thực hiện theo đúng quy định pháp luật, tránh việc gửi đơn khởi kiện ra cơ quan không có thẩm quyền giải quyết.…
III. Quy định về kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái phép
Trong thời gian vừa qua một số Tòa án nhân dân địa phương đề nghị hướng dẫn “Giấy tờ có giá” và các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) có phải là các yêu cầu trả lại “Giấy tờ có giá” hay không. Nếu có khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án có thụ lý giải quyết không. Về vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn tại Công văn 141/TANDTC-KHXX như sau:
Trường hợp người khởi kiện chỉ đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) thì Tòa án giải quyết như sau:
- Trường hợp chưa thụ lý vụ án thì Tòa án áp dụng điểm e khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự trả lại đơn kiện cho người khởi kiện. Trong văn bản trả lại đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện là yêu cầu khởi kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Trường hợp đã thụ lý vụ án thì Tòa án căn cứ vào khoản 2 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý; trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự; căn cứ khoản 3 Điều 193 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định trả lại tiền tạm ứng án phí cho đương sự.
- Khi trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nêu trên, Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó. Trong trường hợp giấy tờ bị mất thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ nêu trên có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất theo quy định của pháp luật (ví dụ: yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị mất theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ “về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”). Bên có lỗi trong việc làm mất giấy tờ phải chịu toàn bộ chi phí, lệ phí trong việc cấp lại giấy tờ mới.
IV. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo quy định tại các điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì điều kiện để cá nhân, hộ gia đình được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đất đang sử dụng lâu dài, ổn định;
– Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp;
– Có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ sổ địa chính, đăng ký ruộng đất;
– Giấy tờ hợp pháp về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; các giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ về thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện.
V. Những câu hỏi thường gặp:
1. Ai có quyền khởi kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Cá nhân, tổ chức có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chủ sở hữu, người sử dụng đất hợp pháp bị tước đoạt quyền sử dụng đất.
Người có quyền thừa kế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Khi nào có thể khởi kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Khi bị tước đoạt quyền sử dụng đất trái phép.
Khi không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp sai cho người khác.
3. Thời hạn khởi kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu?
Thời hạn khởi kiện đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 03 tháng kể từ ngày biết hoặc có đủ điều kiện biết về hành vi xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nội dung bài viết:
Hãy để lại bình luận của bạn tại đây!