Hướng dẫn cách hạch toán kế toán tại công ty bất động sản

Hạch toán kế toán tại công ty bất động sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức chuyên môn và am hiểu về các quy định pháp luật liên quan. Vậy Hướng dẫn cách hạch toán kế toán tại công ty bất động sản như thế nào? Hãy để bài viết này của ACC giúp bạn hiểu rõ hơn.

Hướng dẫn cách hạch toán kế toán tại công ty bất động sản

1.Hướng dẫn cách hạch toán kế toán tại công ty bất động sản

Hạch toán kế toán tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

(1) Mua nhà xưởng, quyền sử dụng đất, đền bù giải tỏa để được quyền sử dụng đất, chi phí lập dự án khả thi…

Nợ TK 228 – Đầu tư dài hạn
Có TK 331 -Phải trả người bán.
Có TK 111,112 ,…

(2) Đối với các dự án đầu tư địa ốc, khi có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền : 

Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 228- Đầu tư dài hạn

(3) Nhận khối lượng tư vấn, thiết kế… hoàn thành do các nhà cung cấp bàn giao, căn cứ hợp đồng, biên bản nghiệm thu khối lượng, phiếu giá, hoá đơn ghi : 

Nợ TK 241 -Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 331- Phải trả người bán

- Trường hợp công trình, hạng mục công trình của dự án địa ốc tổ chức đấu thầu (giao thầu), căn cứ vào quyết toán công trình, biên bản nghiệm thu khối lượng, chất lượng công trình, đơn giá trúng thầu,hóa đơn khối lượng hoàn thành, ghi : 

Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 331- Phải trả cho người bán

(4) Trường hợp các công trình, hạng mục công trình được phép tự thi công:

-  Căn cứ vào kết quả bảng phân bổ vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, chi phí sản xuất chung cho từng công trình, hạng mục công trình, ghi :
Nợ TK 154- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
Có TK 621- Chi phí nguyên vật liệu, vật liệu trực tiếp.
Có TK 622- Chi phí nhân công trực tiếp.
Có TK 623- Chi phí sử dụng máy thi công.
Có TK 627- Chi phí sản xuất chung.

- Cuối kỳ hạch toán, căn cứ vào giá thành sản xuất xây lắp hoàn thành thực tế, biên bản nghiệm thu khối lượng xây lắp, quyết toán từng phần các công trình, hạng mục công trình, ghi :
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 154- Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.

(5) Chi tiền đền bù, chi phí khởi công, chi phí tổ chức công tác đền bù, di dời để giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất …, ghi :
(khi đã có quyết định đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền)
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 111,112,331,311,341……..
(Nếu dự án chưa được phê duyệt, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất –> 14TK 228) 

(6) Phân bổ chi phí Ban quản lý dự án, ghi:
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 642 – Chi phí quản lý doanh nghiệp.
- Khi phát sinh chi phí bảo lãnh, lãi vay phải trả trong thời gian thực hiện dự án đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (338 8)

(7) Căn cứ vào biên bản bàn giao, quyết toán công trình hạng mục công trình, ghi:
Nợ TK 228- Đầu tư dài hạn khác
Có TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)

(8) Tiêu thụ sản phẩm địa ốc ghi :
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán
Có TK 228 – Đầu tư dài hạn khác

(9) Ngoài bút toán (8), đối với các dự án đầu tư địa ốc khi tiêu thụ ta phải trích trước tiền sử dụng đất, giá trị xây lắp công trình công như :
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán
Có TK 335 – Chi phí phải trả

(10) Kết chuyển giá vốn sản phẩm địa ốc (nền, nhà), ghi:
Nợ TK 911- Xác định kết quả kinh doanh
Có TK 632- Giá vốn hàng bán

(11) Cuối kỳ kết chuyển chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, ghi :
Nợ TK 911- Xác định kết quả kinh doanh
Có TK 641- Chi phí bán hàng
Có TK 642 -Chi phí quản lý doanh nghiệp

(12) Cuối kỳ kết chuyển doanh thu thuần sang tài khoản xác định kết quả kinh doanh, ghi :
Nợ TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Có TK 911-Xác định kết quả kinh doanh

(13) Doanh thu của sản phẩm địa ốc đã được xác định là tiêu thụ trong kỳ kế toán, ghi :
Nợ TK 111- Tiền mặt
Nợ TK 112-Tiền gởi ngân hàng
Nợ TK 131-Phải thu khách hàng
Có TK 511- Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Có 333- Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (333 1)
Hạch toán kế toán trong lĩnh vực . . .

(14) Đối với sản phẩm địa ốc đã được tiêu thụ thuộc dự án đầu tư địa ốc, căn cứ vào chi phí thực tế phát sinh, quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, bảng phân bổ chi phí, kết toán chi phí trích trước (tiền sử dụng đất, quyết toán xây lắp công trình, hạng mục công trình công cộng..):
Nợ TK 335 – Chi phí phải trả
Có TK 241 – Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
- Đối sản phẩm địa ốc chưa tiêu thụ thuộc dự án địa ốc, căn cứ vào chi phí thực tế phát sinh, quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, bảng phân bổ chi phí, kết chuyển vào giá trị địa ốc :
Nợ TK 228 – Đầu tư dài hạn khác
Có TK 241- Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)
- Chi phí đầu tư xây dựng không được phê duyệt khi quyết toán vốn đầu tư, phải thu hồi :
Nợ TK 138- Phải thu khác
Có TK 241- Chi phí đầu tư xây dựng (241 1)

(15) Khi quyết toán vốn đầu tư được phê duyệt, cuối kỳ xử lý chênh lệch giữa số trích trước và số thực tế phát sinh được quyết toán , kết chuyển vào
TK 711 ( Thu nhập hoạt động khác)

2.Các hoạt động doanh trong công ty bất động sản

• Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng.
• Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản và hưởng hoa hồng.
• Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
• Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

3. Kế toán trong công ty bất động sản cần gì?

• Xác định rõ doanh thu chi tiết của từng loại dịch vụ như đã kể trên để có thể hạch toán chi tiết các loại doanh thu dịch vụ.
• Xác định chi phí hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản tương ứng với doanh thu.
• Xác định rõ giá vốn của các loại dịch vụ tương ứng.

4. Những khó khăn của kế toán trong công ty bất động sản

4.1. Kiểm soát, xử lý được tiền đặt cọc của khách hàng

Việc xử lý công tác quản lý tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hiện vẫn đang được thực hiện trên giấy tờ và các phần mềm riêng lẻ (excel) khiến công việc của kế toán thiếu sự liên kết và thường xuyên xảy ra các sai sót trong quá trình kiểm tra, đối chiếu. Đặc biệt vào các thời điểm bàn giao các dự án bất động sản, việc tập hợp tiền đặt cọc của các hợp đồng, dự án khiến kế toán trong lĩnh vực bất động sản gặp không ít những áp lực.

4.2. Tính toán doanh số của từng nhân viên để tính lương, hoa hồng

Theo Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định hoa hồng môi giới bất động sản:

1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Việc ghi nhận doanh số của nhân viên trên các file tài liệu riêng lẻ khiến kế toán gặp khó khăn trong việc xác định tính minh bạch của thông tin và thường gặp các thiếu sót trong các tiêu chí để tính chiết khấu cho từng nhân viên.

5.Câu hỏi thường gặp

5.1. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, những tài khoản kế toán nào thường được sử dụng?

Hướng dẫn cách hạch toán kế toán tại công ty bất động sản quy định hệ thống tài khoản kế toán bao gồm các nhóm tài khoản sau:

• Tài khoản vốn
• Tài khoản tài sản
• Tài khoản nguồn vốn
• Tài khoản doanh thu
• Tài khoản chi phí
• Tài khoản kết quả kinh doanh

Ngoài ra, còn có các tài khoản kế toán phụ trợ để theo dõi chi tiết các nghiệp vụ kinh doanh.

5.2. Cách hạch toán các nghiệp vụ kinh doanh mua bán bất động sản như thế nào?

Đối với nghiệp vụ mua bán bất động sản, hướng dẫn quy định cụ thể cách hạch toán như sau:

Khi mua bất động sản:

• Ghi Nợ tài khoản "211 - Bất động sản đầu tư"
• Ghi Có tài khoản "111 - Tiền mặt", "112 - Tài khoản tiền gửi ngân hàng" hoặc "331 - Phải trả người bán"

Khi bán bất động sản:

• Ghi Nợ tài khoản "338 - Doanh thu bán bất động sản"
• Ghi Có tài khoản "211 - Bất động sản đầu tư"
• Ghi Có tài khoản "111 - Tiền mặt", "112 - Tài khoản tiền gửi ngân hàng"

5.3. Cách hạch toán các nghiệp vụ kinh doanh cho thuê bất động sản như thế nào?

Đối với nghiệp vụ cho thuê bất động sản, hướng dẫn quy định cụ thể cách hạch toán như sau:

Khi nhận tiền đặt cọc thuê nhà:

• Ghi Nợ tài khoản "112 - Tài khoản tiền gửi ngân hàng"
• Ghi Có tài khoản "333 - Tiền đặt cọc của khách hàng"

Khi ghi nhận doanh thu cho thuê nhà:

• Ghi Nợ tài khoản "336 - Doanh thu cho thuê nhà"
• Ghi Có tài khoản "112 - Tài khoản tiền gửi ngân hàng"

Hy vọng qua bài viết, ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Hướng dẫn cách hạch toán kế toán tại công ty bất động sản. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.