Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Song song với sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam, nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp ngày càng gia tăng. Vì thế quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa phổ biến và có giá trị cao trên thị trường, bởi vậy mà pháp luật có nhiều quy định để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng đối với loại tài sản đặc thù này. Tuy nhiên, hiểu biết của nhiều người còn hạn chế nên nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo những yêu cầu về mặt pháp lý, đây là những giao dịch đứng trước nguy cơ vô hiệu. Sau đây hãy cùng ACC tìm đáp án cho câu hỏi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Trước khi tìm hiểu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, ta cần biết Quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ quy định tại Điều 53 – Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, cụ thể: “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Bộ luật Dân sự, Luật đất đai đều cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

Nói tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ chủ thể có quyền.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Trước khi tìm hiểu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, ta cần biết Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

5. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những nguyên tắc sau

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc hợp pháp: Chỉ những người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải là người có đủ năng lực hành vi dân sự và đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định.
• Nguyên tắc tự nguyện: Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận giữa các bên.
• Nguyên tắc công bằng: Giá chuyển quyền sử dụng đất phải được xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên, phù hợp với giá thị trường.
• Nguyên tắc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và của xã hội: Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và của xã hội.

Cụ thể, các nguyên tắc này được quy định tại Điều 180 của Luật Đất đai 2013 như sau:

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Hợp pháp;

b) Tự nguyện;

c) Công bằng;

d) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và của xã hội."

Việc tuân thủ các nguyên tắc này sẽ giúp bảo đảm cho việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, đồng thời góp phần quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

6. Khi lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần nêu rõ nội dung chính sau đây:

Theo quy định của pháp luật, nội dung chính của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

• Tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần ghi đầy đủ các thông tin cá nhân hoặc thông tin pháp nhân của mình, bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ thường trú, số chứng minh nhân dân/căn cước công dân hoặc mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính.
• Loại đất, diện tích đất, vị trí, ranh giới, mục đích sử dụng đất: Các thông tin này cần được ghi rõ ràng, chính xác, thống nhất với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ khác có liên quan.
• Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng để được quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng được ghi rõ bằng số và bằng chữ.
• Phương thức thanh toán: Các bên có thể thỏa thuận về phương thức thanh toán, có thể thanh toán một lần hoặc nhiều lần.
• Ngày giao đất, nhận tiền: Các bên cần thỏa thuận về ngày giao đất, nhận tiền.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Các bên cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng.
• Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận thêm các nội dung khác trong hợp đồng, phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần có chữ ký của các bên tham gia hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Dưới đây là một số lưu ý khi lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:

• Các bên tham gia hợp đồng cần đọc kỹ hợp đồng trước khi ký.
• Các thông tin trong hợp đồng cần được ghi rõ ràng, chính xác, thống nhất với các giấy tờ có liên quan.
• Các bên cần thỏa thuận rõ ràng về các quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng.
• Hợp đồng cần được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là những vấn đề liên quan đến câu hỏi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Ngoài ra, ACC nhấn mạnh về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để quý vị bám theo khi tham gia giao dịch này, tránh vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu còn thắc mắc hãy liên hệ với ACC để được giải đáp!