Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo mẫu cũ còn giá trị pháp lý không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một loại giấy tờ quan trọng, thể hiện quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đối với thửa đất cụ thể. Sổ đỏ được cấp theo nhiều mẫu khác nhau qua từng thời kỳ. Hiện nay, mẫu sổ đỏ mới được áp dụng từ năm 2009. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều người đang sử dụng sổ đỏ mẫu cũ. Để hiểu rõ hơn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu cũ còn giá trị pháp lý không? hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ được cấp khi nào?

Sổ đỏ hay bìa đỏ là ngôn ngữ thường ngày mà người dân hay dùng để gọi tên cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên màu sắc của loại giấy tờ này, còn thuật ngữ “sổ đỏ” không được pháp luật quy định. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.“

Như vậy, để biết chính xác một người có thực sự là chủ sở hữu hợp pháp của nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất hay không thì việc được Nhà nước xác nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là minh chứng cho sự hợp pháp đó.

Trước ngày 10/12/2009, sổ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp để khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp là sổ đỏ theo mẫu cũ. Sổ đỏ theo mẫu cũ có tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất“.

Còn từ ngày 10/12/2009 cho đến nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã được thay thế bằng tên gọi pháp lý mới là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ có bìa màu hồng).

Trước ngày 10/12/2009, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Với mỗi loại giấy chứng nhận thì được sử dụng để chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của từng loại tài sản là nhà, đất và do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau cấp.

Để khắc phục những bất cập và chồng chéo trong việc cấp sổ cho người dân, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới để áp dụng chung trên phạm vi cả nước từ ngày 10/12/2009 đến nay. Và giấy chứng nhận này có tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có bìa màu hồng cánh sen). Theo đó, nếu xét về màu sắc thì bìa sổ mới còn được gọi là Sổ hồng.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu cũ còn giá trị pháp lý không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị pháp lý, cụ thể như sau:

Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định: 

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10.12.2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;          

Trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 10.12.2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”. 

Đồng thời, theo điểm a khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong trường hợp sau: Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị pháp lý, nghĩa là người sử dụng đất hoàn toàn có quyền sử dụng sổ này để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,… quyền sử dụng đất và pháp luật không có quy định khác về việc sổ đỏ mẫu cũ bắt buộc phải đổi sang mẫu mới.

3. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ mới gồm những gì?

Căn cứ khoản 1, Điều 10 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, khi làm thủ tục xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

4. Thủ tục đổi sổ đỏ mẫu mới

Căn cứ Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thủ tục cấp sổ đỏ mới bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.  

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm: Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả. Trao trực tiếp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Cơ quan có thẩm quyền đổi sổ đỏ mới

Căn cứ Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hai cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ mẫu mới là Sở tài nguyên môi trường và môi trường và Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Theo đó:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

- Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.  

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

6. Đổi sổ đỏ cũ sang sổ đỏ mới mất bao lâu?

Căn cứ theo quy định khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về “Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai”.

 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

- Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày.

Như vậy, thủ tục cấp sổ đỏ mới theo quy định trên là không quá 30 ngày.

7. Những câu hỏi thường gặp:

7.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo mẫu cũ là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo mẫu cũ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 10/12/2009 theo quy định của pháp luật về đất đai thời điểm đó.

7.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu cũ có thể thế chấp vay ngân hàng?

Có thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu cũ vẫn được ngân hàng chấp nhận cho vay vốn. Tuy nhiên, thủ tục và điều kiện vay vốn có thể khác so với sổ đỏ mẫu mới.

7.3. Có cần đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu cũ sang mẫu mới không?

Việc đổi sổ đỏ mẫu cũ sang mẫu mới không bắt buộc. Quyết định đổi hay không là tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi người. Tuy nhiên, việc đổi sang sổ đỏ mẫu mới có một số lợi ích:

- Sổ đỏ mẫu mới có nhiều thông tin hơn, giúp quản lý đất đai hiệu quả hơn.

- Dễ dàng thực hiện giao dịch, chuyển nhượng đất đai.

- Tránh được tình trạng giả mạo sổ đỏ.