Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi là sổ đỏ, là một loại tài liệu pháp lý quan trọng, đóng vai trò xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức trên lãnh thổ Việt Nam. Vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết như thế nào? Hãy để bài viết này của ACC giúp bạn hiểu rõ hơn.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Cơ sở pháp lý : Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý : Điều 105 Luật Đất đai 2013, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

2.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

- UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2.2. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã được cấp giấy chứng nhận mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng khi tìm hiểu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

3.1. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

3.2. Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

4. Các trường hợp bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp:

- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

- Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;

- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất.

5. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu?

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn cấp Giấy chứng nhận do UBND cấp tỉnh quy định nhưng:

- Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

- không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Trong đó, thời gian này không tính thời gian:

- Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

- Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

- Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

6.1. Mẫu Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:

- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Nội dung của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

6.2. Mẫu Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mẫu đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định mới nhất của pháp luật hiện nay:

Mẫu số 04a-ĐK.PNG

Mục đích sử dụng đất : ghi theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền cấp; trường hợp không có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi theo hiện trạng đang sử dụng;

Thời hạn sử dụng đất ghi theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có).Trường hợp sử dụng đất có thời hạn phải ghi rõ “ngày tháng năm” hết hạn sử dụng, nếu sử dụng ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;

Nguồn gốc sử dụng đất ghi như sau: nếu được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì ghi “Đất giao có thu tiền”, nếu không thu tiền thì ghi “Đất giao không thu tiền” , nếu được Nhà nước cho thuê đất thì ghi “Đất thuê trả tiền hàng năm” hoặc "Đất thuê trả tiền một lần"; trường hợp nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho hoặc nguồn gốc khác thì ghi cụ thể nguồn gốc đó và thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

7. Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 các loại Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy hiện nay các loại giấy chứng nhận còn giá trị pháp lý sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.jpg

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.jpg

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.jpg

-  Các loại giấy tờ chứng nhận khác.

8. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có một số vai trò như sau:

- Là căn cứ pháp lý chứng thực quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất, là căn cứ để xác định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo thông tin được ghi tại trang biến động.

- Là điều kiện để thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu theo quy định của Luật pháp Việt Nam như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,....

- Căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là điều kiện chứng thực để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước quy hoạch thu hồi theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất Đai năm 2013.

Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận còn là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Khoản 2 và 3 Điều 203 Luật Đất Đai 2013, tranh chấp đất đai sẽ được hòa giải tại UBND cấp xã, nếu hòa giải không thành sẽ được tiến hành giải.

Như vậy, giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền sử dụng để giải quyết tranh chấp đất đai.

9. Câu hỏi thường gặp

9.1. Giấy Chứng nhận bị mất xin cấp lại được không?

Điểm k khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có:

1. k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Như vậy, căn cứ theo quy định này, trường hợp làm mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp lại nếu đủ điều kiện theo quy định.

9.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn phải làm sao?

Đối với đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất, Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định với mỗi loại đất sẽ quy định về thời hạn sử dụng khác nhau.

Khi hết thời hạn sử dụng, tùy từng trường hợp người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng hoặc phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

9.3. Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất không?

Có thể, theo khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp người sử dụng đất chỉ được cấp một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất với điều kiện các thửa đất đó là đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn và phải có yêu cầu cấp chung.

Hy vọng qua bài viết, ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.