Dưới 18 tuổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử đất được không?

Việc người dưới 18 tuổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một chủ đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh giao dịch bất động sản ngày càng sôi động. Để hiểu rõ hơn về Dưới 18 tuổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử đất được không? hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết sau.

Dưới 18 tuổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử đất được không?

I. Giấy chứng nhận quyền sử đất là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là tài liệu pháp lý quan trọng do Nhà nước cấp, xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

II. Dưới 18 tuổi đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử đất được không?

Người dưới 18 tuổi vẫn có quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi pháp luật chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản mà không quy định về độ tuổi được đứng tên trên Sổ đỏ.

Quy định sẽ không nêu rõ nhưng thông thường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho con sẽ đứng tên người đại diện (là cha hoặc mẹ hoặc cả cha mẹ). Ví dụ trên sổ đỏ sẽ ghi "Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Ông Nguyễn Văn B (là đại diện hợp pháp cho con Trần Thị A)".

Căn cứ Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Theo đó, pháp luật hiện không quy định việc cấm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dưới 18 tuổi.

Bên cạnh đó tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 4 và khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định về thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận cũng không đề cập đến độ tuổi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

III. Trình tự, thủ tục đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dưới 18 tuổi

Người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên phải thực hiện các thủ tục sau để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người chưa thành niên:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có tài sản hoặc nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa) - Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở thực hiện việc kiểm tra hồ sơ và các công việc.

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc.

Bước 4: Trả kết quả

– Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời hạn để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được xác định là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn (không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định).

IV. Điều kiện chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Đối chiếu theo quy định tại Điều 5 của Luật đất đai 2013, người có quyền sử dụng đất được xác định bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Tuy nhiên, riêng đối với người sử dụng đất là cá nhân thì bao gồm cả cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì thông tin được ghi nhận của người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

– Họ tên của người sử dụng đất.

– Năm sinh của người sử dụng đất

– Địa chỉ thường trú của người sử dụng đất

– Thông tin về giấy tờ nhân thân như số chứng minh nhân dân. Trường hợp cá nhân chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi số Giấy khai sinh.

Như vậy, trên cơ sở những quy định này có thể xác định, pháp luật hiện hành không giới hạn về độ tuổi của người sử dụng đất được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, đối chiếu theo quy định tại Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền thừa kế của cá nhân đã xác định rõ: Người thừa kế phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Như vậy, có thể thấy người mới sinh hoặc chưa sinh nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết thì vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Như vậy, hiện không có quy định cụ thể về độ tuổi được đứng tên trên GCNQSD đất và không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nên về nguyên tắc, việc đứng tên trên sổ đỏ không hạn chế về độ tuổi.

V. Những câu hỏi thường gặp:

1. Người dưới 18 tuổi đứng tên sổ đỏ có được thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai hay không?

Người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như: mua bán, tặng cho, thế chấp,...

Các giao dịch này phải được thực hiện bởi người đại diện theo pháp luật và có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Khi người dưới 18 tuổi đủ 18 tuổi, cần làm gì để thay đổi thông tin trên sổ đỏ?

Người đủ 18 tuổi cần làm thủ tục thay đổi thông tin chủ sở hữu trên sổ đỏ.

Thủ tục này được thực hiện tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp xã nơi thửa đất tọa lạc.

3. Trường hợp người dưới 18 tuổi đã đứng tên sổ đỏ nhưng không còn cha mẹ, cha nuôi, mẹ nuôi thì ai sẽ là người đại diện?

Trong trường hợp này, người giám hộ do Hội đồng nhân dân cấp xã nơi người dưới 18 tuổi thường trú chỉ định sẽ là người đại diện.