Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những yêu cầu mà cá nhân, tổ chức phải đáp ứng để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.Hãy để bài viết này của ACC giúp bạn hiểu rõ hơn về Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ

Trường hợp 1: Có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Ngoài ra, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,...) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ).

- Đất không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Lưu ý: Nghĩa vụ tài chính không chỉ là tiền sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và lệ phí trước bạ (theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

- Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2014, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

1.2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ

Tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ rất phổ biến (như đất khai khoang, đất do ông cha để lại,…) thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có những điều kiện khác nhau.

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Lưu ý: Dù không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đóng lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận,…

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện sau:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào từng trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền nếu chưa nộp)

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trường hợp 3: Điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Đất không có tranh chấp.

2. Trường hợp đất vi phạm pháp luật được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất 

Điều kiện chung:

• Đất đang không tranh chấp.
• Đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 tại  Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp cụ thể:

2.1. Lấn, chiếm đất không còn thuộc quy hoạch:

• Người sử dụng đất lấn, chiếm đất thuộc quy hoạch bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường,... nhưng nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc quy hoạch nêu trên.
• Người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

2.2. Sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất không thu tiền:

• Diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ không có Ban quản lý rừng.
• Người sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ.
• Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.3. Lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở:

• Diện tích đất lấn, chiếm không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng.
• Người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.4. Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất:

• Diện tích đất lấn, chiếm chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Diện tích đất lấn, chiếm không thuộc trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
• Người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cụ thể như sau:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lưu ý áp dụng theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ, tài liệu để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người nộp hồ sơ;

- Nếu quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

- Đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 thì nộp Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 08/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;

- Quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất trong trường hợp Nhà nước giao đất cho công dân, tổ chức để quản lý;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu thuộc các trường hợp được miễn, giảm;

- Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Thẻ căn cước công dân; Sổ hộ khẩu của người nộp hồ sơ;

- Giấy tờ ủy quyền về việc nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

4. Vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có một số vai trò như sau:

- Là căn cứ pháp lý chứng thực quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo thông tin được ghi tại trang biến động.

- Là điều kiện để thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu theo quy định của Luật Pháp Việt Nam như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,....

- Căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là điều kiện chứng thực để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước quy hoạch thu hồi theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất Đai năm 2013.

- Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận còn là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Khoản 2 và 3 Điều 203 Luật Đất Đai 2013, tranh chấp đất đai sẽ được hòa giải tại UBND cấp xã, nếu hòa giải không thành sẽ được tiến hành giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà chủ sở hữu có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 và các tranh chấp khác về tài sản gắn liền với đất thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013, chủ thể muốn tranh chấp chỉ có thể lựa chọn một trong hai hình thức sau:
• Nộp đơn yêu cầu giải quyết các tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền cao hơn (cấp tỉnh , cấp huyện)
• Khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bộ luật tố tụng dân sự.

Như vậy, giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để cơ quan có thẩm quyền sử dụng để giải quyết tranh chấp đó. Mặt khác, việc không có hoặc có giấy chứng nhận là một trong những yếu tố để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Những trường hợp nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau đây được cấp GCNQSDĐ:

• Cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.
• Người nhận chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất.
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
• Người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

5.2. Hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ bao gồm những gì?

Hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ bao gồm:

• Tờ khai đề nghị cấp GCNQSDĐ.
• Bản sao hợp lệ các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Bản đồ địa chính.
• Giấy tờ nộp thuế, lệ phí.
• Và một số giấy tờ khác tùy theo từng trường hợp cụ thể.

5.3. Thủ tục cấp GCNQSDĐ được thực hiện như thế nào?

Thủ tục cấp GCNQSDĐ được thực hiện theo các bước sau:

• Nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm tra hồ sơ và ra quyết định cấp GCNQSDĐ.
• Nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ.
• Nhận GCNQSDĐ

Hy vọng qua bài viết, ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.