Đất trang trại có được cấp sổ đỏ không?

Trong quy trình quản lý và phân phối đất đai, việc cấp sổ đỏ đóng vai trò quan trọng để xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất. Tuy nhiên, khi nói đến đất trang trại, có câu hỏi thường xuyên được đặt ra là liệu đất trang trại có được cấp sổ đỏ không? Hãy cùng khám phá chi tiết vấn đề này để hiểu rõ hơn về quy trình cấp sổ đỏ cho đất trang trại.

Đất trang trại có được cấp sổ đỏ không?

1. Đất trang trại là gì?

Đất trang trại là loại đất được sử dụng để tổ chức sản xuất hàng hóa trong lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn. Đây thường là đất được hộ gia đình và doanh nghiệp sử dụng để thực hiện các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, và các hoạt động liên quan đến nông nghiệp.

Theo Luật Đất đai 2013, đất trang trại được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm h, khoản 1, Điều 10 của Luật. Điều này mô tả rõ ràng về đất nông nghiệp khác, bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính, các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, chuồng trại chăn nuôi, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống, và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Đất trang trại có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

• Sổ đỏ hay sổ hồng hay còn gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý mà Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất được sử dụng đất thông qua Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng…theo quy định pháp luật hiện hành.

Trong một số trường hợp được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất/thửa đất không được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể như sau:

• Một là, người sử dụng đất là tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013 (đất được Nhà nước giao để quản lý).
• Hai là, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Người sử dụng đất là người đang quản lý, thuê, sử dụng đất…nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn cũng là đối tượng không được cấp Giấy chứng nhận.
• Ba là, không cấp Giấy chứng nhận cho người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất (trừ trường hợp những người này thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế);
• Bốn là, không cấp Giấy chứng nhận cho những người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;
• Năm là, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận;
• Sáu là, không cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (ví dụ thông báo/quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh…);
• Bảy là, không cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào một trong những mục đích sau đây:
• Mục đích xây dựng công trình công cộng (công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí);
• Hoặc đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;
• Hoặc khu vui chơi giải trí ngoài trời;
• Hoặc nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Có thể thấy, đất trang trại không thuộc trường hợp không được cấp sổ đỏ. Như vậy, đất trang trại sẽ được cấp sổ đỏ.

3. Quy định về đối tượng sử dụng đất trang trại như thế nào?

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo quy định của pháp luật:

• Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai;
• Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
• Trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật Đất đai.

Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: việc xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp dựa vào các căn cứ sau đây:

• Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
• Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
• Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
• Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

(Khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)

Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

• Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
• Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
• Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
• Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

(Khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Quy định về đối tượng sử dụng đất trang trại như thế nào?

4. Lưu ý khi sử dụng đất làm trang trại

Điều 142 Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân

• Khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp.

2. Nguồn sử dụng đất cho phát triển kinh tế trang trại đa dạng

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013;
• Đất do Nhà nước cho thuê;
• Đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho;
• Đất do nhận khoán của tổ chức;
• Đất do hộ gia đình, cá nhân góp.

(Khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai 2013)

Như vậy, có thể thấy bên cạnh việc pháp luật đất đai hiện hành quy định hạn mức sử dụng đất nhằm ngăn chặn xu hướng tập trung đất dẫn đến phân hóa giàu nghèo, nông dân không có đất sản xuất thì còn giúp quản lý tổ chức sản xuất trong nông nghiệp tốt hơn.

Ngoài ra, Nhà nước vẫn khuyến khích hộ gia đình, cá nhân có khả năng sản xuất giỏi có thể phát triển tốt mô hình kinh tế trang trại với quy mô lớn hơn thay vì giới hạn bởi hạn mức giao đất nông nghiệp.

3. Được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định; sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo quy định của pháp luật.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp thì được tiếp tục sử dụng theo quy định sau đây:
• Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2013 thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013. Nghĩa là thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp trên là 50 năm; khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm mà không phải thực hiện thủ tục xin gia hạn.
• Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất.
• Trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng theo quy định Luật Đất đai 2013.

4. Nghiêm cấm việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để bao chiếm, tích tụ đất đai không vì mục đích sản xuất

Việc nghiêm cấm này không chỉ được thể hiện bởi quy định tại khoản 5 Điều 142 Luật Đất đai 2013 mà còn có chế tài áp dụng nếu người sử dụng đất có hành vi trên.

5. Câu hỏi thường gặp 

Diện tích tối đa của đất trang trại được cấp sổ đỏ là bao nhiêu?

Diện tích tối đa của đất trang trại được cấp sổ đỏ không có quy định chung cho cả nước, mà tùy thuộc vào quy định của từng địa phương.

Đất trang trại có được chuyển nhượng hay không?

Được. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013

Đất trang trại có được thế chấp vay vốn ngân hàng hay không?

Được. Tuy nhiên, việc thế chấp phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định của ngân hàng cho vay theo Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Đất trang trại có được cấp sổ đỏ không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.