Đất quy hoạch là gì? Những lưu ý khi sở hữu đất quy hoạch

"Đất quy hoạch" không chỉ là một khái niệm pháp lý mà còn là yếu tố then chốt trong quản lý và phát triển đô thị. Việc hiểu rõ về đất quy hoạch là cơ sở quan trọng để các quyết định liên quan đến bất động sản được thực hiện chính xác và hiệu quả. Người dân được đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết để tránh những rủi ro pháp lý và tài chính không mong muốn. Hãy cùng ACC làm rõ khái niệm này cũng như những lưu ý trong việc sở hữu đất quy hoạch.

Đất quy hoạch là gì? Những lưu ý khi sở hữu đất quy hoạch

1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch được hiểu là những thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được phân chia thành từng kỳ và mục đích sử dụng cụ thể trong một khoảng thời gian xác định. Đất quy hoạch bao gồm:

• Mảnh đất thuộc dự án: Khu dân cư, khu công nghiệp, khu du lịch, công trình giao thông,...
• Mảnh đất thu hồi: Quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường,...

>> Làm rõ thêm các hình thức đất quy hoạch giúp tra cứu bản đồ quy hoạch một cách chính xác.

2. Kiểm tra đất đang trong quy hoạch bằng các phương thức nào?

2.1. Kiểm tra lại thông tin trên sổ đỏ

Sổ đỏ là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất cho quyền sở hữu đất đai. Đây là nơi đầu tiên nên kiểm tra để biết thông tin về quy hoạch. Thông tin sẽ được ghi trực tiếp tại phần ghi chú trong sổ đỏ và sẽ ghi rõ loại quy hoạch (khu dân cư, khu công nghiệp, khu du lịch,...) cũng như thời hạn thực hiện. Tuy nhiên, khi sổ đỏ không ghi thông tin quy hoạch, không có nghĩa đất không nằm trong diện quy hoạch.

2.2. Sự hỗ trợ của cơ quan chức năng

Phòng Tài nguyên và Môi trường (TNMT) quận/huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quản lý về quy hoạch sử dụng đất. Cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho người dân biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không. Một lưu ý khác là cần phải mang theo sổ đỏ hoặc các giấy tờ liên quan khi đến Phòng TNMT để được hỗ trợ tốt nhất.

2.3. Tra cứu thông tin trên website

Hầu hết các UBND tại các quận/huyện đều có trang thông tin riêng và sẽ đăng tải các thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Mọi người có thể truy cập vào để tra cứu bằng cách nhập địa chỉ hoặc số tờ, thửa của mảnh đất.

Ngoài ra, một số tỉnh, thành phố còn có phần mềm tra cứu quy hoạch trực tuyến giúp dễ dàng tra cứu thông tin quy hoạch của mảnh đất, chúng cung cấp chi tiết về loại quy hoạch, thời hạn thực hiện, ranh giới quy hoạch,...

2.4. Sự hỗ trợ của luật sư tư vấn

Nếu không chắc chắn về thông tin quy hoạch hoặc gặp khó khăn trong việc tra cứu thông tin, bạn có thể thuê một chuyên gia trong lĩnh vực hỗ trợ để tư vấn. Luật sư sẽ giúp bạn tra cứu thông tin quy hoạch một cách chính xác, xác định tính pháp lý của thửa đất và đưa ra lời khuyên pháp lý cụ thể. Việc thuê luật sư tư vấn sẽ giúp tiết kiệm thời gian, công sức và tránh được những rủi ro pháp lý khi mua bán đất quy hoạch.

3. Chủ sở hữu có quyền lợi gì khi sở hữu đất quy hoạch?

Quyền được bồi thường khi thu hồi đất: Cụ thể, Nhà Nước sẽ bồi thường cho chủ sở hữu đất khi thu hồi đất để thực hiện zdự án, theo Điều 77, Luật Đất đai 2023. Mức bồi thường được xác định theo giá thị trường của đất tại thời điểm thu hồi và yếu tố liên quan. Bên cạnh đó, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP cũng quy định thêm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất đai.

Quyền chuyển nhượng, tặng: Dựa vào khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:

• Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, hay cho, tặng,...
• Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho,…) nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Quyền được đề nghị cấp phép xây dựng có thời hạn: Theo quy định của Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng được sửa đổi năm 2020, nếu công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và không có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch, thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Điều này cho phép chủ sở hữu đất quy hoạch tiếp tục thực hiện các công việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo trong một thời gian nhất định, bảo vệ quyền lợi của họ trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị.

4. Các thắc mắc xoay quanh vấn đề Đất quy hoạch.

4.1. Mua nhằm đất quy hoạch có được giải quyết không?

Trong trường hợp giao dịch dân sự mà người mua đất đã cọc tiền như không biết đó là đất quy hoạch, thì theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch được xem là vô hiệu do một bên tham gia giao dịch bị lừa dối và hoàn toàn không biết về thông tin diện tích đất đang quy hoạch. Khi đó, người mua đất có thể khởi kiện và khi việc đặt cọc được tòa án chấp nhận tuyên vô hiệu thì người mua sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.

4.2. Đất quy hoạch có bị thu hồi lập tức không?

Dựa vào các quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và Điều 63 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, không phải đất quy hoạch lúc nào cũng sẽ bị thu hồi nhưng có thể bị thu hồi trong những trường hợp cụ thể phù hợp với quy hoạch và quy định pháp luật.

4.3. Mua bán chuyển nhượng khu công nghiệp thuộc đất bị quy hoạch cần điều kiện gì?

Đầu tiên, đất cần phải đáp ứng các điều kiện chung như đã quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, bao gồm có sổ đỏ đầy đủ, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên tài sản để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn pháp lý khi giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, cần đáp ứng một số yêu cầu khác được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến Quy hoạch 2018:

• Đất đã có quy hoạch sử dụng đất làm khu công nghiệp nhưng vẫn chưa có một kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể do cấp có thẩm quyền ban hành, như Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
• Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa bị thu hồi đất hoặc không nằm trong diện phải thu hồi đất.

Như vậy, Đất quy hoạch là những lô đất được xác định mục đích sử dụng và quy hoạch theo kế hoạch địa phương. Việc sở hữu đất quy hoạch mang lại cơ hội phát triển, nhưng cũng đi kèm với những rủi ro và hạn chế. Theo các quy định và điều luật được ACC cung cấp trên bài viết, người mua đất cần phải tỉ mỉ trong việc kiểm tra thông tin, tham gia vào quy hoạch địa phương, và tìm hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan để giảm thiểu rủi ro và tối ưu quyền lợi.