Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Đất khai hoang, thường là những khu vực đã được mở rộng từ đất trồng lúa hoặc rừng đặc dụng. Trong nhiều trường hợp, cấp sổ đỏ cho đất khai hoang giúp xác nhận quyền sở hữu và thuận tiện cho việc quản lý và giao dịch tài sản nông nghiệp. Bài viết này sẽ làm rõ vấn đề liệu đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không.

Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

1. Thế nào là đất khai hoang?

Hiện nay, đất khai hoang chưa được định nghĩa một cách cụ thể. 

Tuy nhiên, trước đây, tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT thì đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào việc khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

2.1. Trường hợp đất khai hoang có giấy tờ

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất khai hoang phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100, bao gồm:
• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
• Hoặc có thời gian khai hoang, chiếm hữu, sử dụng theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Cho đến nay, việc khai hoang được xem là thời gian tương đối dài, ổn định;
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất. Do đó tính chất sử dụng lâu dài, ổn định, không có tranh chấp được công nhận. Vì đất đang tranh chấp thì chưa thể xác định được ai có quyền sử dụng đất để cấp.
• Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ví dụ như các quy hoạch về đất nông nghiệp, đất ở xác định trong khoảng thời gian tương ứng đó. Hoặc không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm đó, nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước thời điểm cơ quan nhà nước phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch. Việc khai hoang, sử dụng là đảm bảo trong tính ổn định, lâu dài, gắn với các quy hoạch trước đó.

Như vậy, đối với những trường hợp đất khai hoang, khai hóa hoặc và xây dựng nhà trên đất khai hoang mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì thuộc trường hợp có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Tức là có cơ sở đầy đủ để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của họ. Theo pháp luật Đất đai, nhà nước vẫn trao quyền sử dụng đất hợp pháp cho người chiếm hữu và khai hoang đất.

2.2. Trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ

Đối với đất không có giấy tờ đầy đủ theo quy định của Điều 100, vẫn có thể xác định cơ sở được công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó thì sẽ áp dụng quy định tại Điều 101 Luật đất đai để cấp giấy chứng nhận. Các điều kiện xác định khác nhau về mốc thời gian được chia thành 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014:

Cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Để xác định chủ thể khai hoang sinh sống ổn định và lâu dài ở địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Tức là sử dụng đất trong các mục đích nông nghiệp có thể theo quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
• Phải có đủ các điều kiện này, họ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức. Nếu diện tích đất khai hoang lớn hơn hạn mức, phần dôi ra phải chuyển sang hình thức thuê QSDĐ nếu người dân có nhu cầu.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:

Đã đảm bảo về tính chất sử dụng ổn định và lâu dài. Cần đáp ứng thêm đầy đủ các điều kiện sau:

• Không vi phạm pháp luật về đất đai trong thời gian khai hoang, sử dụng đất cho đến thời điểm được xem xét.
• Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Việc sử dụng, khai thác thực tế phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Do đó đảm bảo về các mục đích sử dụng, tuân thủ pháp luật.

Khi đảm bảo đủ các điều kiện này, người khai hoang đất cũng được cấp GCN QSDĐ. Diện tích đất được cấp căn cứ theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu thỏa các điều kiện trên thì bạn sẽ làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế hàng năm.

Lưu ý: Ngoài các giấy tờ theo quy định trên, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.

(Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường nơi có đất. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan nhà nước sẽ ra thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Bước 3. Thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký đất đai nơi bạn nộp hồ sơ sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ cũng như thực hiện các công việc sau:

• Gửi hồ sơ đến UBND xã để lấy ý kiến xác nhận về Hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký và Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất.
• Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;
• Chuẩn bị hồ sơ để Cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND huyện xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Bạn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế trước khi có thể nhận Giấy chứng nhận được cấp.

Bước 5. Trao Giấy chứng nhận cho Người sử dụng đất

• Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi bạn nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

4. Chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang

Tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ trong chi phí làm sổ đỏ đất khai hoang

• Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nhưng lại không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định theo khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Theo mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ.
• Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng từ ngày 15/10/1993 tới trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Theo mức tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Sổ đỏ.
• Trường hợp 3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận về quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang kể từ ngày 01/7/2004 tới trước ngày 01/7/2014.

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 2 của Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật dựa theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phí thu tiền sử dụng đất như sau:

• Phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận về quyền sử dụng đất. Nói theo cách khác, tiền sử dụng đất cần phải nộp được tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (mức giá đất cụ thể không được ấn định trước).
• Riêng trường hợp sử dụng đất có các công trình xây dựng khác (không phải là nhà ở), trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giống như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thời hạn sử dụng lâu dài thì: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất căn cứ theo giá đất cụ thể (giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) của mảnh đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng cao nhất quy định trong khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)

Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa)

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.

Mặc dù mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.

5. Câu hỏi thường gặp 

Có thể ủy quyền cho người khác làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang hay không?

Có thể, có thể ủy quyền cho người khác làm thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang.

Có thể yêu cầu cấp sổ đỏ cho đất khai hoang với tên của người khác hay không?

Có thể, có thể yêu cầu cấp sổ đỏ cho đất khai hoang với tên của người khác nếu có đủ bằng chứng chứng minh.

Mất sổ đỏ cho đất khai hoang phải làm gì?

• Báo cáo ngay với cơ quan công an nơi gần nhất để được cấp Giấy báo mất.
• Đăng báo thông báo mất sổ đỏ.
• Làm thủ tục cấp lại sổ đỏ.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.