Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một văn bản pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất thực hiện dự án. Việc cấp GCNQSDĐ cho dự án được thực hiện theo một quy trình cụ thể, nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và công khai. Để hiểu rõ hơn về Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết sau.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án (GCNQSDĐ) là tài liệu pháp lý do Nhà nước cấp, xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất thực hiện dự án. Giấy chứng nhận này là một trong những văn bản quan trọng cần có để thực hiện dự án, đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và các bên liên quan.

2. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , đất dự án cần đảm bảo các điều kiện sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt

Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)

Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

3. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án

Không giống như thủ tục cấp sổ đỏ bình thường, cấp sổ đỏ cho đất nền dự án có sự liên quan của chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư.Cụ thể thủ tục hồ sơ hai bên cần chuẩn bị như sau:

3.1. Đối với chủ đầu tư dự án

- Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư

- Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (bắt buộc)

- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở

- Sơ đồ đất, nhà đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công, hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký

- Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán

- Trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ

- Báo cáo kết quả thực hiện dự án

- Đơn đăng ký xin cấp sổ đỏ mẫu 04a/đk

- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng

- Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng đất (bản chính).

3.2. Đối với nhà đầu tư (người nhận chuyển nhượng)

- Bản gốc giấy chứng minh nhân dân (căn cước công dân), sổ hộ khẩu, hộ chiếu còn thời hạn và có dấu xác nhận của cơ quan xuất nhập cảnh

- Đối với việt kiều phải có bản gốc giấy tờ liên quan chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện được sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam

- Đối với người nước ngoài phải có bản gốc giấy tờ liên quan chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện được sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam (không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa chung cư, với nhà đất thì không được sở hữu quá 250 căn nhà trong cùng một đơn vị hành chính cấp phường)

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn

- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính

4. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án

4.1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Trường hợp chủ đầu tư là người nộp hồ sơ, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nhà ở có thể chuẩn bị hồ sơ thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

4.2. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

- Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

- Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

4.3. Trả kết quả

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án mất bao lâu?

Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Ngoài ra thời gian cấp GCNQSDĐ cho dự án phụ thuộc vào loại dự án, bao gồm:

- Dự án nhà ở thương mại: 30 - 45 ngày

- Dự án nhà ở xã hội: 45 - 60 ngày

- Dự án khu công nghiệp: 60 - 90 ngày

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án có mất phí không?

Có, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho dự án có mất phí.

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013: Điều 147: Lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và Điều 151: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Nghị định 146/2020/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mức phí cấp GCNQSDĐ cho dự án:

Lệ phí đăng ký quyền sử dụng đất: 0,5% giá trị tài sản trên đất.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:

Cấp lần đầu: 100.000 đồng/Giấy.

Cấp lại: 50.000 đồng/Giấy.

Ngoài ra, còn có các khoản phí khác như:

- Phí thẩm định hồ sơ;

- Phí công chứng;

- Phí đo đạc bản đồ.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất dự án, chủ đầu tư hoặc người mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cũng như các khoản phí, lệ phí tương tự như khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất khác, ví dụ như: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ,…

Theo Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = (giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%.

Theo Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.

7.VI. Những câu hỏi thường gặp:

7.1. Có thể ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án không?

Có thể ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho dự án. Tuy nhiên, người được ủy quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

7.2. Có thể rút hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án không?

Có thể rút hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho dự án. Tuy nhiên, chỉ có thể rút hồ sơ trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7.3. Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án ở đâu?

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho dự án được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án. Ngoài ra, bạn có thể nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử quốc gia hoặc Cổng thông tin điện tử của tỉnh/thành phố nơi có dự án.