Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Khi tiến hành làm sổ đỏ, việc tính toán tiền sử dụng đất đôi khi là một thách thức. Quy trình này thường bao gồm việc xác định diện tích đất, mục đích sử dụng, và các yếu tố khác để đưa ra mức giá phù hợp. Trong bài viết này, cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ sẽ được làm rõ.

Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất có sự khác biệt, cụ thể:

• Khi công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 9 Điều 3, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện sau:

• Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

• Khi giao đất (Điều 55 và điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013)
• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

2. Trường hợp nào phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có nêu rõ các trường hợp sau đây người dân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ, cụ thể:

• Cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013
• Cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013
• Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước này 01/4/2004
• Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.

3. Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

3.1. Cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ quy định

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (không vi phạm pháp luật đất đai), nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp đất có nhà ở:

• Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.
• Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể (giá đất cụ thể cao hơn so với giá đất tại Bảng giá đất) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:

• Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

• Người dân trong trường hợp này nếu được cấp sổ đỏ thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
• Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.2. Cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Đất có nhà ở:

• Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (bằng 50% giá đất theo Bảng giá đất – chỉ cần tra cứu bảng giá đất và xem vị trí cụ thể thửa đất sau đó lấy giá đất tại vị trí đó chia 2 là sẽ biết được số tiền sử dụng đất phải nộp).
• Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:

• Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Người sử dụng đất có hành vi vi phạm tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

• Người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở
• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.3. Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/4/2004

Tại điểm c khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:

• Đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương:  thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:

• Đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở: thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
• Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): bằng 100% tiền sử dụng đất  theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.4. Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ 1/7/2004 đến trước 1/7/2014

Tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Câu hỏi thường gặp 

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích đất hay giá trị đất?

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên cả diện tích đất và giá trị đất.

Diện tích đất được tính để tính tiền sử dụng đất là diện tích nào?

Diện tích đất được tính để tính tiền sử dụng đất là diện tích thực tế sử dụng đất.

Giá trị đất được tính để tính tiền sử dụng đất là giá trị nào?

Giá trị đất được tính để tính tiền sử dụng đất là giá đất do nhà nước ban hành.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.