Cách chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một chủ đề pháp lý phức tạp. Điều này đặc biệt đúng trong trường hợp một thành viên trong hộ gia đình chết và để lại di sản. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cách thừa kế đất trong trường hợp này

1. Xác định di sản khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

1.1. Điều kiện để Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Theo quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Điều kiện thứ nhất: Hộ gia đình cần có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại,...), hoặc quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
2. Điều kiện thứ hai: Hộ gia đình phải đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (thời điểm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,...).
3. Điều kiện thứ ba: Hộ gia đình cần có quyền sử dụng đất chung thông qua các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung...
4. Theo hướng dẫn của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, quy định rằng tên của hộ gia đình sử dụng đất sẽ được ghi tại trang 1 của Giấy chứng nhận. Trong trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung, thì người đại diện khác của hộ gia đình sẽ được ghi tên là thành viên có quyền sử dụng đất chung. Nếu chủ hộ hoặc người đại diện khác còn có vợ hoặc chồng cùng sử dụng đất chung, thông tin về họ cũng sẽ được ghi kèm. Do đó, nếu chủ hộ đủ điều kiện sử dụng đất chung với các thành viên khác trong hộ gia đình, Giấy chứng nhận sẽ ghi tên của chủ hộ. Sổ đỏ cũng sẽ ghi tên của hộ gia đình nếu đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật để có quyền sử dụng đất chung.

Lưu ý rằng trong thực tế, việc xác định giá trị cùng nhau đóng góp và tạo lập khối tài sản chung có thể phức tạp, và đôi khi không thể xác định được. Giải quyết thực tế trong trường hợp này phụ thuộc vào thông tin được ghi trên Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, như Sổ đỏ hoặc Sổ hồng với dòng chữ "hộ ông" hoặc "hộ bà". Thực tế, việc này có thể xảy ra do trước đây nhiều địa phương đã cấp Giấy chứng nhận cho "hộ ông", "hộ bà" mà không tuân theo đầy đủ các điều kiện quy định.

1.2. Có được chia thừa kế với quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung khi đang sống chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoặc thực hiện các hoạt động cùng nhau như đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung, hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình làm cho tất cả các thành viên trong gia đình có quyền ngang nhau đối với mảnh đất đó.

Trong trường hợp một thành viên trong hộ gia đình qua đời và để lại di chúc, chỉ có quyền lập di chúc để xác định phần quyền của mình trong quyền sử dụng đất chung. Người được thừa kế theo di chúc chỉ phải chia thừa kế đối với phần quyền mà người đó để lại.

Nếu một thành viên trong hộ gia đình qua đời mà không để lại di chúc, người thừa kế theo quy định của pháp luật đối với tài sản của người qua đời được hưởng thừa kế phần quyền của người chết trong quyền sử dụng đất, đó là tài sản chung của hộ gia đình.

Quá trình chia thừa kế đất hộ gia đình trong các tình huống nêu trên sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

1.3. Xác định di sản để chia thừa kế

• Ý nghĩa của việc xác định di sản trong khối tài sản chung là rất quan trọng, đặc biệt là quyền sử dụng đất của gia đình sử dụng đất. Điều này có tác động trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của những người thừa kế. Nói một cách khác, việc xác định di sản là yếu tố quyết định phần di sản mỗi người thừa kế sẽ nhận được và phần nghĩa vụ tương ứng trong phạm vi di sản đó (nếu có).
• Cách thức xác định di sản phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và có độ khó dễ khác nhau. Để đạt được sự chính xác, quá trình xác định di sản cần tuân theo 03 điều kiện quan trọng được nêu trên.

Ví dụ cụ thể là như sau: Năm 2000, UBND huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông A với diện tích 300m2, đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình từ năm 1990. Thời điểm đó, hộ gia đình ông A gồm 03 thành viên: ông A, vợ ông A và con trai. Trong quá trình chia thừa kế sau khi ông A qua đời vào năm 2021, di sản của ông A được xác định là 300m2, được chia đều cho 03 người, mỗi người nhận được 100m2. Con dâu ông A không được tính trong việc chia thừa kế vì không đáp ứng được các điều kiện quy định.

Tóm lại, phần di sản thừa kế trong ví dụ trên là 100m2 cho mỗi người, phản ánh chính xác tình hình chia thừa kế dựa trên quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông A.

Sau khi xác định di sản thừa kế, quan trọng là kiểm tra xem người để lại di sản có di chúc hay không. Nếu có di chúc hợp pháp, thì việc chia thừa kế sẽ tuân theo di chúc; nếu không có di chúc, quy trình chia thừa kế sẽ theo quy định của pháp luật. Cũng cần lưu ý rằng có thể kết hợp việc chia theo di chúc và chia theo pháp luật nếu có các điều kiện đặc biệt như sự không hợp lệ hoặc không rõ ràng của một phần di chúc.

2. Cách chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Cách chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Để thực hiện quá trình chia thừa kế đất của hộ gia đình, cần xác định đúng phần quyền sử dụng đất của người để lại di sản trong khối tài sản chung của hộ gia đình. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung bao gồm tài sản được các thành viên đóng góp, tạo lập cùng nhau, và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

Quyết định về việc chiếm hữu, sử dụng, và định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình thường được thực hiện thông qua các thỏa thuận. Trong trường hợp đóng góp, sử dụng, và quyết định về tài sản là bất động sản hoặc động sản có đăng ký, hoặc nếu tài sản đó là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, cần có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình đủ năng lực hành vi dân sự, trừ khi có quy định khác của pháp luật. Trong trường hợp không có thỏa thuận, áp dụng quy định về sở hữu chung theo những điều được quy định.

2.1. Xác định quyền của người để lại di sản

Để tiến hành quá trình chia thừa kế đất của hộ gia đình, cần xác định rõ quyền sử dụng đất của người để lại di sản trong tài sản chung của hộ gia đình. Để làm điều này, quá trình tách thửa cần được thực hiện. Có hai trường hợp có thể xảy ra:

1. Trường hợp đủ điều kiện tách thửa và thống nhất của thành viên trong hộ gia đình:
   • Theo quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, nếu đủ điều kiện tách thửa và các thành viên trong hộ gia đình đồng thuận với quyết định, quyền sử dụng đất có thể được phân chia theo từng phần.
   • Nếu các thành viên muốn thực hiện quyền sử dụng đất riêng biệt và đồng ý tách thửa đất cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật, thì cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật và làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận.
   • Phần đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đã qua đời sẽ trở thành di sản thừa kế và được chia cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc không thống nhất của thành viên:
   • Nếu không thể tiến hành tách thửa do hộ gia đình không đủ điều kiện hoặc các thành viên không đồng thuận về việc tách thửa, không thể phân chia quyền sử dụng đất bằng hiện vật hay là phân chia đất được.
   • Trong trường hợp này, quá trình chia thừa kế được giải quyết bằng cách định giá tài sản bằng tiền và chia cho những người thừa kế phần tiền tương ứng với giá trị tài sản người đã qua đời để lại.
   • Phần tài sản của người đã qua đời sẽ trở thành di sản thừa kế, và quy trình chia thừa kế chỉ cần xác định những người được hưởng theo quy định của pháp luật.

Nếu người thừa kế không đạt thỏa thuận về việc chia thừa kế đất trong hộ gia đình, có thể khởi kiện và yêu cầu chia sẻ tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

2.2. Chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo di chúc

a/ Hình thức của di chúc:

Di chúc có thể chia thành hai loại: di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Di chúc bằng văn bản có thể được phân thành bốn dạng chính:

1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng: Di chúc được lập bằng văn bản mà không có sự có mặt của bất kỳ người làm chứng nào.
2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng: Di chúc được lập bằng văn bản với sự có mặt của người làm chứng, những người có thể chứng kiến việc lập di chúc.
3. Di chúc bằng văn bản có công chứng: Di chúc được lập bằng văn bản và có sự công chứng từ cơ quan chứng nhận có thẩm quyền.
4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực: Di chúc được lập bằng văn bản và có sự xác nhận của các bên liên quan hoặc cơ quan có thẩm quyền để chứng thực tính chính xác và hợp lệ của di chúc.

Đối với di chúc miệng, theo quy định tại Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp tính mạng của một người bị đe dọa cái chết và không thể lập di chúc bằng văn bản, người đó có thể lập di chúc miệng. Tuy nhiên, sau 03 tháng kể từ thời điểm di chúc miệng được lập và khi người lập di chúc vẫn còn sống, minh mẫn, sáng suốt, di chúc miệng sẽ mặc nhiên bị hủy bỏ.

b/ Điều kiện di chúc hợp pháp

Căn cứ khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, thì di chúc hợp pháp là di chúc phải có đủ các điều kiện sau: “Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép; Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, hình thức di chúc không trái quy định của luật”.

c/ Cách chia thừa kế theo di chúc

Dựa vào quy định của khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền quyết định phân chia di sản cho từng người thừa kế. Nói một cách khác, việc quyết định về số lượng di sản mà mỗi người thừa kế sẽ được nhận phụ thuộc vào nội dung cụ thể của di chúc, miễn là di chúc đó được coi là hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Lưu ý rằng những người thừa kế không bị ràng buộc bởi nội dung của di chúc. Ý đồ của người lập di chúc chỉ có hiệu lực khi đó là hợp pháp và tuân theo quy định của pháp luật. Những người thừa kế vẫn giữ quyền nhận di sản theo quy định của pháp luật nếu di chúc không tồn tại hoặc nếu nó không được công nhận là hợp pháp.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó: a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”.

Theo quy định, những người chưa đủ tuổi thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã trưởng thành mà không có khả năng lao động, khi người lập di chúc không quyết định phần di sản của họ hoặc quyết định một số ít hơn 2/3 của một phần di sản theo quy định pháp luật, sẽ được hưởng một phần di sản thừa kế bằng 2/3 suất so với một người thừa kế theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, quy định về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc trên không áp dụng đối với những người từ chối nhận di sản hoặc những người không có quyền hưởng di sản.

2.3. Chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo pháp luật

a/ Các trường hợp chia thừa kế nhà đất theo pháp luật

Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

1. Không có di chúc: Khi không có di chúc nào được lập.
2. Di chúc không hợp pháp: Trong trường hợp di chúc không được coi là hợp pháp theo quy định của pháp luật.
3. Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế: Khi những người thừa kế theo di chúc qua đời trước hoặc đồng thời với người lập di chúc, hoặc cơ quan, tổ chức được chỉ định nhận thừa kế theo di chúc không còn tồn tại khi thừa kế được mở.
4. Người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản: Trong trường hợp những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản.

Thừa kế theo pháp luật cũng áp dụng cho các phần di sản quy định sau:

• Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.
• Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
• **Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

b/ Người được hưởng thừa kế theo pháp luật

Dựa vào quy định của Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật được xác định dựa trên hai khái niệm chính là "diện thừa kế" và "hàng thừa kế".

1. Diện thừa kế: Đây là nhóm người có quan hệ với người để lại di sản, bao gồm quan hệ hôn nhân, huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng. Quan hệ nuôi dưỡng trong trường hợp này bao gồm con nuôi, cha nuôi, mẹ nuôi và các quan hệ tương tự. Để được xem xét là con nuôi, cha nuôi, hoặc mẹ nuôi, quyết định đăng ký nhận con nuôi tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là bắt buộc, và không được coi là con nuôi theo hình thức tư nhân tại một số địa phương.
2. Hàng thừa kế: Theo Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hàng thừa kế theo thứ tự:

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

1. b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
2. c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại."

Chú ý: Những người thuộc hàng thừa kế ở cấp sau chỉ có quyền hưởng thừa kế trong trường hợp không còn ai thuộc hàng thừa kế ở cấp trước do đã qua đời, không có quyền hưởng di sản, bị mất quyền hưởng di sản, hoặc từ chối nhận di sản (theo quy định tại khoản 3 của Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).

c/ Cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”.

Tổng kết, trong trường hợp nhà đất được chia thừa kế theo quy định pháp luật, người thừa kế sẽ được phân chia phần di sản một cách bình đẳng. Thực tế, đa số các trường hợp chỉ những người thuộc hàng thừa kế ở cấp độ đầu tiên mới có cơ hội nhận phần di sản, và rất ít trường hợp người thuộc các cấp hàng thừa kế sau nhận được phần di sản thừa kế.

3. Thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Thủ tục chia thừa kế quyền sử đất của hộ gia đình

Bước 1: Tổ chức họp gia đình và lập biên bản họp

Bước đầu tiên trong quá trình giải quyết thừa kế là tổ chức buổi họp gia đình và lập biên bản họp. Mặc dù không là bước bắt buộc, nhưng đây là nền tảng để tiến hành các bước tiếp theo. Điều quan trọng là xác định liệu có người thừa kế nào phụ thuộc vào nội dung di chúc hay không. Nếu thừa kế theo di chúc, cần xác định người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc, ví dụ như cha mẹ, vợ chồng, con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động.

Nếu quyết định chia thừa kế theo pháp luật, cần thảo luận về thỏa thuận phân chia di sản thừa kế giữa các đồng thừa kế. Buổi họp cũng giúp xác định ai sẽ từ chối nhận di sản và làm rõ các nghĩa vụ của người để lại và những vấn đề liên quan đến tài sản thừa kế.

Bước 2: Lập văn bản nhận di sản thừa kế có công chứng/chứng thực

Việc lập văn bản khai nhận di sản thừa kế (đối với di chúc hoặc trong trường hợp chỉ có một người thừa kế) hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cần phải được công chứng hoặc chứng thực. Quá trình công chứng có thể thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Nếu có nhiều người thừa kế, họ có thể thực hiện việc tặng cho phần tài sản mà họ được hưởng thông qua văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Bước 3: Đăng ký biến động và chuyển tên sổ đỏ thừa kế là đất cấp cho hộ gia đình

Sau khi hoàn tất lập văn bản thỏa thuận/khai nhận di sản, những người thừa kế tiến hành đăng ký biến động và chuyển tên sổ đỏ thừa kế đất cấp cho hộ gia đình. Cần chú ý chuẩn bị một số giấy tờ và tài liệu cần thiết trong giai đoạn này:

1. Văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng, chứng thực.
2. Giấy chứng tử/trích lục khai tử của người để lại di sản.
3. Di chúc (nếu có).
4. Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu sử dụng là 09/ĐK.
5. Sổ đỏ đã cấp (bản chính).
6. Giấy khai sinh hoặc giấy tờ chứng minh quyền được hưởng di sản thừa kế của người nhận di sản.
7. Giấy tờ nhân thân của người được nhận di sản.

Lưu ý: Người nhận di sản thừa kế phải đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi nhận sổ đỏ đã đăng ký biến động/chuyển tên.

4. Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Điều kiện nào là quyết định để Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình?

Trả lời 1: Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, để Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình, cần phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình. Hộ gia đình cần đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Câu hỏi 2: Theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, tên của hộ gia đình sẽ được ghi ở đâu trên Giấy chứng nhận?

Trả lời 2: Theo hướng dẫn của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, tên của hộ gia đình sẽ được ghi tại trang 1 của Giấy chứng nhận. Trong trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung, người đại diện khác của hộ gia đình sẽ được ghi tên là thành viên có quyền sử dụng đất chung.

Câu hỏi 3: Quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình là như thế nào?

Trả lời 3: Quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình làm cho tất cả các thành viên trong gia đình có quyền ngang nhau đối với mảnh đất đó. Các thành viên có thể đạt được quyền sử dụng đất chung thông qua việc đóng góp, tạo lập hoặc được tặng, thừa kế chung, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Câu hỏi 4: Trong trường hợp không có thỏa thuận, quá trình chia thừa kế đất của hộ gia đình sẽ được giải quyết như thế nào?

Trả lời 4: Nếu không có thỏa thuận, quá trình chia thừa kế đất của hộ gia đình sẽ được giải quyết bằng cách định giá tài sản và chia cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Có thể tiến hành tách thửa nếu đủ điều kiện hoặc giải quyết bằng tiền nếu không thể thực hiện tách thửa. Người thừa kế cũng có thể khởi kiện và yêu cầu chia sẻ tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật.