Thủ tục thừa kế nhà đất

Thủ tục thừa kế nhà đất là quá trình phức tạp đòi hỏi sự chú ý đặc biệt đối với những người muốn chuyển nhượng tài sản một cách hợp pháp và hiệu quả. Khi một người chết, quá trình thừa kế không chỉ là vấn đề của việc chia đối tài sản, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố pháp lý và thuế. Để đảm bảo quá trình này diễn ra một cách trơn tru, người thừa kế cần phải tìm hiểu và tuân thủ các quy định và quy trình được đặt ra bởi pháp luật. Thủ tục thừa kế nhà đất đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về luật pháp tài sản, di chúc, và các vấn đề liên quan, đồng thời đòi hỏi sự tư vấn chuyên nghiệp để tránh những rủi ro và tranh chấp pháp lý có thể phát sinh trong quá trình thừa kế.

Thủ tục thừa kế nhà đất

1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền thừa kế như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Nếu chỉ căn cứ vào quy định trên thì nhiều người nhầm tưởng rằng phải có Giấy chứng nhận mới được chia thừa kế nhà đất. Tuy nhiên cần hiểu đúng về quy định trên áp dụng trong trường hợp nào để bảo đảm quyền của người thừa kế. Để làm rõ điều này, Luật Việt Nam đưa ra một số nhận định và căn cứ pháp lý như sau:

Điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Theo nhận định của LuatVietnam, điều kiện có Giấy chứng nhận chỉ áp dụng khi người sử dụng đất để lại quyền thừa kế theo di chúc. Trong trường hợp này, khi lập di chúc có công chứng hoặc chứng thực, người sử dụng đất cần phải có Giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu lập di chúc mà không có người làm chứng, người sử dụng đất vẫn có thể thể hiện ý chí để lại quyền sử dụng đất mà không cần Giấy chứng nhận.

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:

- Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

- Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

+ Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.

+ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

- Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia di sản thừa kế.

Thủ tục thừa kế nhà đất

2. Xác định Di Sản Thừa Kế là Nhà Đất

Theo Điều 612 của Bộ Luật Dân sự 2015, di sản thừa kế bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Phần tài sản chung này thường liên quan đến nhà đất và có thể xác định trong các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng.

• Trường hợp 2: Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình sử dụng đất.

• Trường hợp 3: Nhà đất của nhiều người cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng mà không phải là thành viên trong hộ gia đình hoặc vợ chồng.

Chi tiết về cách xác định nhà đất khi chia thừa kế trong khối tài sản chung cần được xem xét.

3. Chia Thừa Kế Nhà Đất khi Có Di Chúc

3.1. Hình Thức của Di Chúc: Di chúc có thể là di chúc miệng hoặc di chúc bằng văn bản, được chia thành các loại như di chúc không có người làm chứng, có người làm chứng, có công chứng, hoặc có chứng thực.

3.2. Khi Nào Di Chúc Hợp Pháp: Điều kiện để di chúc được xem là hợp pháp bao gồm việc người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép. Nội dung của di chúc cũng không được vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Lưu ý, di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được xem là hợp pháp nếu đủ các điều kiện nêu trên.

3.3. Cách Chia Thừa Kế theo Di Chúc: Theo Điều 626 Bộ Luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Tuy nhiên, nếu nội dung của di chúc không xác định rõ quyền hưởng di sản thừa kế, hoặc chỉ để lại một phần ít hơn 2/3 suất thừa kế nếu chia theo pháp luật, phần được hưởng của mỗi người thừa kế cần được xác định lại.

Làm ơn cho phép tôi bổ sung phần cuối của bài viết của bạn:

3.4. Người Thừa Kế không Phụ Thuộc vào Di Chúc: Theo Điều 644 Bộ Luật Dân sự 2015, những người như con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng, và con thành niên mà không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần ít hơn hai phần ba suất đó.

Quy định này không áp dụng đối với những người từ chối nhận di sản hoặc những người không có quyền hưởng di sản.

Ví dụ: Vợ chồng ông A, bà B có tài sản chung là nhà đất trị giá 02 tỷ đồng. Ông A trước khi chết đã lập di chúc chỉ để toàn bộ di sản cho 01 người con trai (cha, mẹ ông A đã chết).

Mặc dù bà B không được ông A cho hưởng di sản theo di chúc, nhưng bà B vẫn được hưởng phần di sản thừa kế nhà đất theo quy định của Điều 644 Bộ Luật Dân sự 2015. Phần di sản bà B được hưởng được tính như sau:

• Di sản thừa kế của ông A là 01 tỷ (do nhà đất là tài sản chung nên chia đôi).

• Nếu chia thừa kế theo pháp luật, người thừa kế của ông A thuộc hàng thừa kế thứ nhất là bà B và con trai, mỗi suất thừa kế là 500 triệu đồng. Theo Điều 644 Bộ Luật Dân sự 2015, bà B được hưởng di sản bằng 2/3 suất thừa kế. Do đó, dù ông A không cho bà B hưởng di sản theo di chúc nhưng bà B vẫn được hưởng phần di sản thừa kế nhà đất với trị giá là 333.33 triệu đồng.

4. Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật

Khi một người qua đời mà không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, hoặc có phần nhà đất chưa được phân chia theo di chúc, quá trình chia thừa kế sẽ tuân theo quy định của pháp luật.

4.1. Khi nào di sản chia theo pháp luật?

Theo khoản 1 Điều 650 của Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất sẽ được chia theo quy định của pháp luật trong những trường hợp sau đây:

• Không có di chúc.

• Di chúc không hợp pháp.

• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng áp dụng đối với các phần di sản là nhà đất sau:

• Phần di sản không được xác định trong di chúc.

• Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.

• Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

4.2. Người được hưởng thừa kế theo pháp luật

Dựa trên Điều 649 và Điều 651 của Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật được phân thành hai nhóm chính là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.

• Diện thừa kế: Bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng với người để lại di sản. Quan hệ nuôi dưỡng bao gồm con nuôi, cha nuôi, mẹ nuôi.

• Hàng thừa kế: Theo quy định của Điều 651, hàng thừa kế được xác định theo thứ tự, bao gồm vợ, chồng, cha mẹ, con, cha mẹ nuôi, con nuôi, ông bà nội ngoại, anh chị em ruột, bác, chú, cậu, dì ruột, chắt ruột.

4.3. Cách chia di sản thừa kế theo pháp luật

Điều 651 (khoản 2) Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng "Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau." Do đó, nếu di sản bao gồm nhà đất, người thừa kế sẽ được chia phần di sản đó một cách công bằng.

5. Thủ tục khai nhận di sản

Theo Điều 58 Luật Công chứng 2014, người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng không thống nhất về việc phân chia có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản. Quy định này chỉ áp dụng trong hai trường hợp: khi có một người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật và khi những người cùng được hưởng di sản nhưng không đồng ý về phân chia di sản (không áp dụng đối với người thừa kế theo di chúc).

6. Thủ tục Đăng ký Sang Tên Sổ Đỏ khi Nhận Thừa Kế

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày chia sẻ quyền sử dụng đất sau thừa kế, người sử dụng đất buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) trên Sổ Đỏ, ngược lại sẽ đối mặt với xử lý vi phạm hành chính.

Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ Đăng ký Biến Động

Theo quy định của Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền theo Mẫu số 09/ĐK.

• Văn bản thừa kế nhà đất (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án tranh chấp,…).

Nếu người thừa kế là duy nhất, đơn đề nghị đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền.

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp Hồ Sơ

• Cách 1: Hộ gia đình và cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

• Cách 2: Nếu không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn, người nộp có thể đến bộ phận một cửa nếu đã được thành lập, hoặc nếu chưa, nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố.

Bước 3: Giải Quyết Yêu Cầu

Thời gian giải quyết không vượt quá 10 ngày với hồ sơ hợp lệ; 20 ngày đối với các vùng miền đặc biệt khó khăn. Thời gian không tính ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian nghĩa vụ tài chính, và thời gian xem xét xử lý vi phạm.

Lưu Ý: Đất chưa có Sổ Đỏ, Sổ Hồng

Nếu đất chưa có Sổ Đỏ, người thừa kế sẽ được cấp sổ nếu đáp ứng các điều kiện.

7. Chi Phí Khi Sang Tên Sổ Đỏ

Chi phí khi sang tên Sổ Đỏ có thể bao gồm nhiều khoản phí khác nhau tùy thuộc vào quy định cụ thể của địa phương và quy định pháp luật hiện hành. Dưới đây là một số khoản phí phổ biến mà bạn có thể phải thanh toán khi thực hiện thủ tục sang tên Sổ Đỏ:

Phí đăng ký chuyển quyền sử dụng đất:

Đây là khoản phí chính để thực hiện việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và sang tên trên Sổ Đỏ.

Phí cấp mới Sổ Đỏ

Nếu Sổ Đỏ cũ đã hỏng hoặc bạn cần cấp lại Sổ Đỏ mới, có thể có chi phí cấp mới.

Phí xác nhận diện tích đất

Đối với việc chuyển nhượng đất, có thể cần xác nhận lại diện tích đất, và việc này có thể kèm theo phí

Phí làm các văn bản liên quan:

Các văn bản như đơn đăng ký chuyển quyền, giấy mua bán, văn bản thừa kế có thể đòi hỏi sự lập trình và công chứng, điều này cũng có thể là một khoản phí.

Thuế truyền thừa (nếu có)

Trong một số trường hợp, có thể phải nộp thuế truyền thừa khi có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phí dịch vụ của cơ quan đăng ký đất đai:

Cơ quan đăng ký đất đai thường thu một số khoản phí để thực hiện các dịch vụ liên quan đến việc đăng ký và cấp lại Sổ Đỏ.

Lưu ý rằng các chi phí này có thể thay đổi tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương và thời điểm thực hiện. Để biết thông tin chính xác nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai hoặc UBND địa phương.

8. Thời Hiệu Thừa Kế

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn, di sản thuộc quản lý của người thừa kế.

Kết Luận: Đây là những quy định quan trọng về thủ tục đăng ký sang tên Sổ Đỏ khi nhận thừa kế nhà đất. Trong trường hợp cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ 1900.6192.

Câu hỏi thường gặp

Câu Hỏi 1: Thời gian thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất là bao lâu?

• Trả lời: Thời gian giải quyết thủ tục thừa kế thường không quá 10 ngày đối với hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, ở những khu vực đặc biệt khó khăn, thời gian có thể lên đến 20 ngày.

Câu Hỏi 2: Chi phí nào cần thanh toán khi thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất?

• Trả lời: Chi phí có thể bao gồm phí đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, phí cấp mới Sổ Đỏ, phí xác nhận diện tích đất, phí làm các văn bản liên quan, và thuế truyền thừa (nếu có).

Câu Hỏi 3: Điều kiện nào cần đáp ứng để được cấp Sổ Đỏ khi nhận thừa kế?

• Trả lời: Nếu đất chưa có Sổ Đỏ, người nhận thừa kế cần đáp ứng các điều kiện cụ thể để được cấp Sổ Đỏ mới.

Câu Hỏi 4: Cách nộp hồ sơ thừa kế là gì và ở đâu?

• Trả lời: Hộ gia đình và cá nhân có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất. Nếu đã có bộ phận một cửa, họ cũng có thể nộp và nhận kết quả tại đó. Nếu không, có thể nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc địa phương hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.