Tài sản thừa kế có bán được không?

Trong trường hợp một người thừa kế không muốn giữ lại tài sản thừa kế, việc bán tài sản có thể là một phương án hợp lý. Một câu hỏi đặt ra là tài sản thừa kế có bán được không? Bán như thế nào? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết về quyền thừa kế tài sản và các điều kiện cần thiết để bán tài sản thừa kế.

Tài sản thừa kế có bán được không

1. Quyền thừa kế được quy định như thế nào?

Dựa theo Điều 609 của Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền thừa kế được định nghĩa như sau:

“Điều 609. Quyền thừa kế

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc"

Quyền thừa kế áp dụng đối với tài sản thuộc sở hữu của người đã qua đời, người đó đã sử dụng đúng quy định pháp luật để để lại cho người còn sống.

Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản được định nghĩa là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, bao gồm cả bất động sản và động sản. Cả bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Quyền tài sản bao gồm quyền trị giá có giá trị bằng tiền, bao gồm cả quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Bên cạnh đó, tài sản thừa kế (hoặc di sản thừa kế) còn bao gồm tài sản riêng của người đã qua đời cũng như phần tài sản của họ trong tài sản chung với người khác, theo quy định tại Điều 612 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Bán tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Bán tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất

2.1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất đai năm 2013 đề cập đến điều kiện để thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất.

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
2. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
3. b) Đất không có tranh chấp;
4. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5. d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Nếu chỉ dựa vào nội dung này, có thể gây hiểu lầm rằng việc chia thừa kế quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về quy định này và đảm bảo quyền lợi của người thừa kế, cần phân tích một số điểm và cơ sở pháp lý nhất định như sau:

Điều c khoản 3 của Điều 167 trong Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”

Nghĩa là văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản kèm theo đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Điều này không nhất thiết có nghĩa là cần có Giấy chứng nhận mới có thể thực hiện các quyền liên quan đến thừa kế nhà đất. Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong việc xác nhận và thực hiện quyền sử dụng đất và tài sản liên quan.

2.2. Người thừa kế được thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi nào?

Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tại Điều 57, 58 Luật Công chứng năm 2014 quy định:

“Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

…

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản”.

“Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản

1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản”.

Đồng thời, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

…”.

Do đó, việc ký kết văn bản thỏa thuận phân chia di sản và xác nhận việc công chứng di sản là một trong những điều kiện cơ bản để có thể đạt được Giấy chứng nhận hoặc thực hiện quyền chuyển nhượng đất, quyền sở hữu tài sản cho người thừa kế.

Dựa trên các quy định trên, người thừa kế có thể thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, tái cho thuê, tặng, thế chấp, hoặc đầu tư vốn vào quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất đai khi có sẵn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác kèm theo đất. Điều kiện cần đủ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng được xác định.

Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản đóng vai trò là tài liệu chứng minh quan trọng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

2.3. Đất thừa kế có được bán không?

Để giải đáp cho câu hỏi này, chúng ta cần xem xét nội dung di chúc tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể.

• Trong trường hợp di chúc rõ ràng chỉ cho phép sử dụng tài sản cho mục đích thờ cúng mà không được phép bán, người thừa kế không có quyền chuyển nhượng, trừ khi toàn bộ di sản của người chết không đủ để đáp ứng nghĩa vụ tài chính của họ. Trong tình huống này, nếu di sản không đủ để thanh toán nợ, người thừa kế có thể bị buộc phải bán hoặc chuyển nhượng tài sản, bao gồm cả nhà đất, để đối ứng với nghĩa vụ nợ đối với chủ nợ.
• Trong trường hợp di chúc không hạn chế việc sử dụng tài sản vào mục đích thờ cúng, người thừa kế giữ nguyên đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền chuyển nhượng. Trong trường hợp này, họ có quyền tự do quyết định về việc chuyển nhượng tài sản mà không gặp bất kỳ hạn chế nào từ di chúc.

Quyết định này phụ thuộc vào nội dung cụ thể của di chúc và các điều kiện liên quan, và nó giúp xác định phạm vi quyền lợi và trách nhiệm của người thừa kế trong quá trình quản lý và sử dụng di sản được thừa kế.

Nội dung này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật."

3. Bán tài sản thừa kế chung là nhà ở như thế nào?

Bán tài sản thừa kế chung là nhà ở như thế nào?

3.1. Bán tài sản thừa kế chung là nhà ở 

Trong trường hợp người chết không để lại di chúc thừa kế, quá trình phân chia di sản sẽ tuân theo quy định của pháp luật. Theo Điều 649 của Bộ luật Dân sự năm 2015, "Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định."

Về hàng thừa kế, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 651 của Bộ luật Dân sự năm 2015, "Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết." Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 651 của Bộ luật Dân sự năm 2015: "Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau." Do đó, di sản sẽ được chia đều cho tất cả các người thừa kế trong cùng một hàng thừa kế, bao gồm vợ, chồng, cha, mẹ, con, cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi của người chết.

Trước hết, vì đây là di sản thừa kế chung của các đồng thừa kế, không có ai có quyền tự ý bán nhà mà không có sự đồng thuận từ các đồng thừa kế khác. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2014, "Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán, các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật."

Trong trường hợp có chủ sở hữu chung đã tuyên bố mất tích theo quy định của Tòa án, các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó. Phần giá trị của quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật.

Do đó, để thực hiện việc bán căn nhà, bạn cần sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế. Điều này cần được thể hiện rõ ràng trong một văn bản.

Sau khi có sự đồng ý từ tất cả các đồng thừa kế, bạn sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Đầu tiên, bạn và các em của bạn sẽ phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Để thực hiện quá trình chuyển nhượng căn nhà, các bước thủ tục sau đây cần được thực hiện:

Bước 1: Thủ tục nhận tài sản thừa kế và lập văn bản ủy quyền:

• Các đồng thừa kế phải thống nhất về việc ủy quyền cho một người đứng tên mới trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc làm văn bản ủy quyền, có sự công chứng, chứng thực.
• Các thủ tục bao gồm khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản.

Bước 2: Thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng:

• Chuẩn bị hồ sơ gồm bản sao có công chứng của sơ yếu lý lịch, CMND/hộ chiếu, hộ khẩu của người thừa kế, giấy chứng tử của cha, mẹ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần, v.v.).
• Công chứng viên niêm yết thông báo thừa kế tại UBND phường, xã.
• Người thừa kế ký kết văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản tại phòng công chứng.

Bước 3: Đăng ký quyền sử dụng đất:

• Người đại diện của các đồng thừa kế tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất.
• Hồ sơ đăng ký gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về thừa kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản, bản sao Giấy khai sinh, tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, và tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Bước 4: Thủ tục chuyển nhượng mảnh đất:

• Bên bán nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, và hợp đồng uỷ quyền bán của các đồng thừa kế.
• Bên mua nộp chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai.
• Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán và hướng dẫn thực hiện thủ tục.
• Bên bán và bên mua ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng.
• Nộp lệ phí và thủ tục đóng dấu vào hợp đồng.
• Bên mua mang hồ sơ đến cơ quan thuế và văn phòng đăng ký nhà đất để nộp thuế và đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Bước 5: Phân chia số tiền bán:

• Số tiền bán được phân chia theo thỏa thuận gia đình.

Quy trình trên giúp đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong quá trình chuyển nhượng căn nhà và phân chia di sản thừa kế.

Cuối cùng, về thời gian niêm yết, quy định tại Điều 18 của Nghị định số 29/2015/NĐ-CP nêu rõ rằng cần thực hiện theo quy trình niêm yết và công chứng của cơ quan có thẩm quyền, và thời gian hoàn thiện thủ tục có thể phụ thuộc vào tính chất cụ thể của vụ án và thủ tục chuyển nhượng

3.2. Đại diện thừa kế có được bán nhà không?

Tại thời điểm thông báo mở thừa kế, các người thừa kế có thể tổ chức cuộc họp để thảo luận và đưa ra thỏa thuận về những vấn đề quan trọng, bao gồm:

1. Cử người quản lý và phân chia di sản:
   • Quyết định ai sẽ là người quản lý di sản và thực hiện các quyết định về phân chia.
   • Thảo luận và đưa ra thỏa thuận về cách phân chia di sản theo ý muốn và sự công bằng.
2. Quyền đại diện trong trường hợp nhiều người thừa kế:
   • Xác định người đại diện thừa kế, đặc biệt khi có nhiều người cùng được thừa kế.
   • Rõ ràng về vai trò và quyền lợi của người đại diện thừa kế trong quản lý di sản.
3. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
   • Thảo luận về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đại diện.
   • Tuân thủ quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về vấn đề này.
4. Thông tin trên Giấy chứng nhận:
   • Xác định rõ thông tin của người đại diện và danh sách những người được thừa kế trên Giấy chứng nhận.
   • Đảm bảo rằng quyền sử dụng đất và tài sản khác vẫn thuộc sở hữu của người thừa kế chứ không phải là của người đại diện.
5. Quyền và trách nhiệm của người đại diện:
   • Đặc tả quyền và trách nhiệm của người đại diện thừa kế khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất và tài sản trên đất.
   • Chú ý rằng người đại diện cần sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào, đặc biệt là bán nhà.
6. Hạn chế quyền của người đại diện:
   • Rõ ràng quy định rằng người đại diện thừa kế không được tự ý thực hiện bất kỳ giao dịch nào, đặc biệt là bán nhà, nếu không có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế.

Cuộc họp và thỏa thuận này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình quản lý và phân chia di sản thừa kế.

3.3. Đại diện thừa kế tự ý bán nhà phải làm thế nào?

Khi người đại diện của những người thừa kế tiến hành bán nhà đất mà chưa có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế có quyền đối với tài sản thừa kế, hợp đồng bán nhà đó sẽ bị coi là vô hiệu, do không đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể có quyền ký kết hợp đồng.

Tất cả các đồng thừa kế hoặc một trong số họ, nếu có quyền, có thể khởi kiện và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng bán nhà là vô hiệu.

Hậu quả pháp lý trong tình huống này là việc các bên phải hoàn trả lại cho nhau mọi thứ đã nhận được. Bên mua sẽ phải trả lại nhà cho bên bán.

Đây cũng là cơ sở để những người đồng thừa kế tài sản, đặc biệt là nhà ở, yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Quy trình phân chia có thể thực hiện trên cơ sở hiện vật hoặc chia trên giá trị của căn nhà, phụ thuộc vào sự thỏa thuận của những người đồng thừa kế.

Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả những người được hưởng di sản.

4. Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người thừa kế được thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi nào?

Trả lời 1: Người thừa kế được thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi có sẵn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Câu hỏi 2: Di chúc có ảnh hưởng gì đối với khả năng bán đất thừa kế?

Trả lời 2: Nội dung di chúc quyết định phạm vi quyền lợi và trách nhiệm của người thừa kế trong quá trình quản lý và sử dụng di sản được thừa kế. Trong trường hợp di chúc không hạn chế việc sử dụng tài sản vào mục đích thờ cúng, người thừa kế giữ nguyên quyền chuyển nhượng đất và có thể tự do quyết định về việc bán đất.

Câu hỏi 3: Đại diện thừa kế có được bán nhà không?

Trả lời 3: Đại diện thừa kế có quyền bán nhà, nhưng cần sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế. Quy định tại Khoản 1 Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ rằng việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.

Câu hỏi 4: Đối với người đại diện thừa kế tự ý bán nhà, hậu quả pháp lý như thế nào?

Trả lời 4: Nếu người đại diện của những người thừa kế tự ý bán nhà mà không có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế, hợp đồng bán nhà đó sẽ bị coi là vô hiệu. Các bên phải hoàn trả lại cho nhau mọi thứ đã nhận được. Bên mua sẽ phải trả lại nhà cho bên bán. Nếu không đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả những người được hưởng di sản.