Quy định của pháp luật về sổ hồng đại diện thừa kế

Trong hệ thống quy định thừa kế của pháp luật Việt Nam, sổ hồng đại diện thừa kế đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người thừa kế đối với tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ khám phá chi tiết về thủ tục và quy định liên quan đến sổ hồng đại diện thừa kế, cung cấp cái nhìn đầy đủ về cách di sản được chia thừa kế theo di chúc và pháp luật.

Sổ hồng đại diện thừa kế

Quy định của pháp luật về chia thừa kế là quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền thừa kế:

“Điều 609.

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”

Vì vậy, di sản là quyền sử dụng đất có thể được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

1. Thừa kế theo di chúc

1.1. Hình thức của di chúc

Di chúc là phương tiện quan trọng trong việc chia thừa kế nhà đất, có hai hình thức chính: di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản có các dạng sau:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

• Di chúc bằng văn bản có công chứng.

• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trong trường hợp không thể lập di chúc bằng văn bản, có thể lập di chúc miệng. Tuy nhiên, sau 03 tháng kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

1.2. Khi nào di chúc hợp pháp?

Theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc chỉ hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt khi lập di chúc và không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép.

• Nội dung của di chúc không được vi phạm luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc phải tuân theo quy định của luật.

1.3. Cách chia thừa kế nhà đất theo di chúc

Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền quyết định phần di sản cho từng người thừa kế.

Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 vẫn được chia thừa kế theo pháp luật, trừ trường hợp họ từ chối nhận di sản hoặc không có quyền hưởng di sản.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”

2. Thừa kế theo pháp luật

2.1. Khi nào di sản chia theo pháp luật?

Theo quy định của Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, di sản, đặc biệt là nhà đất, sẽ được chia theo quy định pháp luật trong các trường hợp sau đây:

- Không có di chúc.

- Di chúc không hợp pháp.

- Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc.

- Cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

- Người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật còn áp dụng cho các phần di sản như nhà đất khi:

- Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.

- Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.

- Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

2.2. Người được hưởng thừa kế theo pháp luật

Căn cứ vào Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật có thể là người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế.

• Diện thừa kế: Là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với người để lại di sản. Ví dụ: Quan hệ nuôi dưỡng bao gồm con nuôi, cha nuôi, mẹ nuôi.

• Hàng thừa kế: Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 xác định hàng thừa kế theo thứ tự:

“Điều 651. Hàng thừa kế 

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại”

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

2.3. Nhà đất được chia như thế nào?

Theo khoản 2 của Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

• Nếu chia thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hợp pháp thì phần di sản thừa kế là nhà đất nhận được sẽ theo nội dung của di chúc, trừ những người không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

• Nếu chia thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật thì phần di sản nhận được là bằng nhau

Quy định của pháp luật về đại diện đứng tên trên sổ hồng

Quy định của pháp luật về sổ hồng đại diện thừa kế

1. Xác định tài sản và phân chia tài sản

• Xác định di sản là quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) là tài sản chung với người khác hay tài sản riêng của người để lại di sản.
• Xác định những người được hưởng thừa kế theo pháp luật/theo di chúc, thừa kế thế vị, người không phụ thuộc vào di chúc...
• Xác định di chúc có hợp pháp hay không. Xác định những người thuộc trường hợp không được hưởng di chúc, truất quyền thừa kế, từ chối nhận di sản thừa kế.
• Thỏa thuận phân chia di sản, thỏa thuận người đại diện, khai nhận di sản,...

2. Quy định của pháp luật về sổ hồng đại diện thừa kế

Theo điều 656 Bộ luật dân sự 2015, những người đồng thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận về:

• Cử người quản lý, phân chia di sản;
• Cách thức phân chia di sản.

Khi có nhu cầu thay đổi người đứng tên trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà, đặc biệt là từ người con sang người đại diện, quy trình pháp lý trở nên phức tạp và đòi hỏi sự thỏa thuận của tất cả các đồng thừa kế. Bài viết này sẽ hướng dẫn về thủ tục cụ thể trong trường hợp này.

2.1. Thay Đổi Người Đứng Tên Trên Giấy Chứng Nhận

"Điều 221. Căn cứ xác lập quyền sở hữu

Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong trường hợp sau đây:

1. Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp, do hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ.

2. Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

3. Thu hoa lợi, lợi tức.

4. Tạo thành tài sản mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến.

5. Được thừa kế.

..."

Theo Điều 221 Bộ Luật Dân Sự 2015, trong trường hợp quyền sử dụng đất và căn nhà được thiết lập qua quyền thừa kế, để một người đứng tên trên sổ hồng, cần sự thỏa thuận của tất cả đồng thừa kế.

Nếu một người con được chọn mà không có sự đồng thuận, quy trình này không hợp pháp.

Để đảm bảo tính pháp lý, mọi người sẽ thực hiện thủ tục lập văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực. Văn bản này sẽ ủy quyền cho người đại diện và được sử dụng để cập nhật thông tin trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà (sổ hồng).

2.2. Quy Trình Đại Diện Trên Giấy Chứng Nhận Sử Dụng Đất

Tại thời điểm thông báo mở thừa kế, đồng thừa kế có thể thỏa thuận về việc cử người quản lý và cách thức phân chia di sản. Mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản và công chứng.

Đối với quyền sử dụng đất, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định rằng nếu có nhiều người thừa kế, văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực.

“4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.”

Bước 1 Thỏa Thuận giữa các Đồng Thừa Kế

Nếu quyền sử dụng đất cần được chuyển giao cho một người đại diện, các đồng thừa kế cần phải thống nhất ý kiến và đồng thuận. 

Bước 2. Lập Văn Bản Thỏa Thuận Có Công Chứng

Sau khi có sự đồng thuận, các đồng thừa kế sẽ lập văn bản thỏa thuận có công chứng.

Trong văn bản này, người đại diện được chỉ định sẽ có tên ghi trên Giấy Chứng Nhận Sử Dụng Đất.

Thông tin chi tiết về người đại diện và tình trạng đại diện cho đồng thừa kế sẽ được rõ ràng trên giấy chứng nhận.

Việc một người đại diện đứng tên không ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất của các đồng thừa kế khác. Tuy nhiên, trong các giao dịch khác, cần có sự thỏa thuận giữa người được ủy quyền và các đồng sở hữu khác để tránh tranh cãi và xung đột trong tương lai.

Quyền Sở Hữu của Người Thừa Kế khi Ủy Quyền Đại Diện Đứng Tên Trên Sổ Hồng

1. Quyền Lợi và Nghĩa Vụ của Người Đại diện thừa kế

Thông tin trên giấy chứng nhận là của người sử dụng đất hợp pháp. Đối với người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận, thông tin đại diện và danh sách người thừa kế phải được ghi rõ.

Người đại diện đứng tên trên sổ hồng có quyền lợi và nghĩa vụ tương đương với các đồng thừa kế khác. 

Cụ thể, theo quy định tại khoản 4 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên, thì trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo sẽ ghi rõ: 

“Điều 5. Là người đại diện của những người thừa kế gồm:…”

Khi đó, thì bạn cùng những người khác được pháp luật thừa nhận tư cách là một trong những đồng sở hữu tài sản.

Với mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với phần di sản thừa kế, các đồng thừa kế có thể đến Văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục khai nhận di sản. Đồng thời, họ cũng có thể ủy quyền cho một trong số họ đứng tên trên sổ hồng, làm đại diện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Các thành viên trong nhóm đồng thừa kế cũng được cấp quyền sử dụng và quyết định về phần tài sản thuộc sở hữu của họ, tuân theo các quy định của pháp luật về chế độ sở hữu chung. Điều này đảm bảo rằng mọi quyền lợi và trách nhiệm đều được xác định một cách công bằng và hợp pháp, đồng thời giúp duy trì ổn định và uy tín trong quá trình quản lý di sản thừa kế.

2. Đại Diện Thừa Kế có Quyền Bán Tài Sản không?

Đại diện thừa kế không thể tự ý bán tài sản khi không có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác đứng tên trên sổ hồng. Quyết định về bán tài sản và các quyền khác phải được thảo luận và đưa ra quyết định chung.

Người đại diện đứng tên sổ hồng cùng các đồng thừa kế khác quyền lợi và nghĩa vụ như nhau. 

Người đứng tên có thể đại diện cho các hàng thừa kế thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế hàng năm, đại diện thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến đến chính sách đất đai của nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

1. Tôi muốn đảm bảo rằng quyền sở hữu của mình được bảo vệ đúng mức khi thừa kế. Làm thế nào tôi có thể ủy quyền đứng tên trên sổ đỏ?

Để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với phần di sản thừa kế, bạn có thể đến Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục khai nhận di sản và ủy quyền cho một trong số các đồng thừa kế đứng tên trên sổ đỏ.

2. Nếu tôi là người đứng tên trên sổ đỏ, liệu tôi có quyền tự ý bán tài sản hay không?

Người đứng tên trên sổ đỏ không thể tự ý bán tài sản khi không có sự đồng thuận của các đồng thừa kế khác cũng đứng tên trên sổ đỏ. Quyết định về bán tài sản và các quyền khác cần được thảo luận và đưa ra quyết định chung.

3. Làm thế nào để đảm bảo rằng đại diện thừa kế đứng tên trên sổ đỏ có thể thực hiện các nghĩa vụ đối với chính sách đất đai của nhà nước?

Đại diện thừa kế đứng tên trên sổ đỏ có trách nhiệm đại diện cho các đồng thừa kế thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế hàng năm và thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ khác liên quan đến chính sách đất đai của nhà nước.

4. Làm thế nào để chia tài sản đúng mức giữa các đồng thừa kế khi không có di chúc?

Trong trường hợp không có di chúc, quy trình thừa kế theo pháp luật quy định rằng các đồng thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận về quản lý và phân chia di sản. Thỏa thuận này cần được lập thành văn bản và công chứng theo quy định của pháp luật.