Ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế nào?

Trong hợp đồng thế chấp có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, ngân hàng và bên thế chấp thường thỏa thuận với nhau về điều khoản xử lý tài sản đảm bảo. Trong trường hợp đó, nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục phát mãi, đấu giá tài sản theo quy định pháp luật. Vậy Ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như thế nào? Hãy cùng Luật ACC tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Thế chấp tài sản là gì? Phát mãi tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp  dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Tài sản thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản, tài sản thế chấp này có thể do bên thế chấp giữ hoặc hai bên thỏa thuận cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng cho vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm công khai theo thủ tục của pháp luật quy định. Chủ thể thực hiện hành vi phát mãi tài sản có thể là người có quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản hoặc người có quyền theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện thanh toán khoản nợ. Tài sản phát mãi có thể là động sản hoặc bất động sản. Vì phát mãi có liên quan đến nhiều bên nên pháp luật có quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục phát mãi tài sản.

2. Phương thức phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của Ngân hàng

Trong hợp đồng thế chấp có tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, người thế chấp tài sản và ngân hàng đã thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi ký kết hợp đồng. Nếu người thế chấp tài sản không thể thực hiện nghĩa vụ hoặc vi phạm nghĩa vụ quy định trong hợp đồng thế chấp thì ngân hàng có thể xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thông qua một trong các phương thức quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:

- Bán đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được pháp luật quy định. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp đến cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.

- Phương thức khác: Đây là phương thức pháp luật dự phòng và cho phép các bên thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Khi người thế chấp tài sản vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì người thế chấp không có quyền định đoạt tài sản.

3. Trình tự và thủ tục ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng với thỏa thuận các bên và theo đúng quy định của Luật đất đai, Luật đấu giá tài sản và các văn bản của pháp luật có liên quan. Quá trình xử lý phải được thực hiện công khai, minh bạch để đảm bảo tính khách quan về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Trình tự ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:

Bước 1: Thông báo xử lý tài sản bảo đảm

Ngân hàng có trách nhiệm thông báo xử lý tài sản bảo đảm với bên thế chấp bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung như sau:

- Lý do xử lý tài sản bảo đảm

- Thông tin về tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý

- Các nghĩa vụ được bảo đảm

- Thời gian, địa điểm, phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Phương thức thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì ngân hàng phải gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên thế chấp hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu hoặc các phương thức khác đến địa chỉ do người thế chấp cung cấp.

Bước 2: Giao tài sản bảo đảm 

Sau khi ngân hàng gửi văn bản thông báo cho bên thế chấp, ngân hàng sẽ thực hiện việc yêu cầu thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý. Thu giữ tài sản bảo đảm là một trong những việc quan trọng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm bởi muốn phát mại thì bên nhận thế chấp (tức là Ngân hàng trong trường hợp này) phải nắm giữ được tài sản.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu giữ tài sản gần như chỉ thực hiện được khi bên thế chấp hoặc người được ủy quyền tự nguyện bàn giao hoặc không phản đối việc thu giữ tài sản của ngân hàng. Còn trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì ngân hàng cũng không thực hiện được quyền thu giữ tài sản bảo đảm.

Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ và người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý. Nếu người đang giữ tài sản không giao tài sản cho bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Bước 3; Xử lý tài sản bảo đảm

Ngân hàng sẽ thực hiện xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất theo các phương thức mà pháp luật đã quy định. Số tiền thu được trong trường hợp người thế chấp và ngân hàng có thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo phương thức đấu giá và có thỏa thuận riêng về thủ tục đấu giá, tổ chức đấu giá thì việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo thỏa thuận này. Trong trường hợp không có thỏa thuận riêng thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Vào trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà bên thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng và thanh toán hết các khoản chi phí phát sinh thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm nhận lại tài sản thế chấp trước khi xử lý.

Sau khi thực hiện hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, khoản tiền thu được sẽ phải thanh toán chi phí bảo quản giữ và xử lý tài sản thế chấp. Sau đó, khoản tiền thu được này sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo các quy định của pháp luật hoặc theo sự thỏa thuận của đôi bên.

4. Trình tự thủ tục đấu giá tài sản

Bước 1: Chuẩn bị đấu giá tài sản

Để đảm bảo khách quan trước khi thực hiện bán tài sản công khai thông qua hình thức đấu giá, Ngân hàng cần thuê đơn vị thẩm định giá, thẩm định lại giá mảnh đất có thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi tiến hành đấu giá xong thì Ngân hàng cần thực hiện việc ký Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản và phải đảm bảo tuân thủ theo quy định pháp luật về dân sự, Luật đấu giá tài sản.

Bước 2: Thông báo thông tin bán đấu giá

Sau khi thực hiện ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá, ngân hàng đề nghị Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản. Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản ít nhất 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.

Khi niêm yết, ngân hàng cần chú ý yêu cầu Tổ chức bán đấu giá thực hiện niêm yết một số thông tin chính được quy định trong Luật đấu giá tài sản năm 2016. Ngân hàng phải chú ý kiểm tra đầy đủ các thông tin trước khi tổ chức bán đấu giá niêm yết công khai thông tin bán đấu giá tài sản để tránh trường hợp thông tin bị thông báo sai lệch.

- Công bố giá khởi điểm: Giá khởi điểm là giá do tổ chức bán đấu giá phải công bố khi bán đấu giá tài sản. Giá khởi điểm được cung cấp dựa trên kết quả thẩm định giá/thẩm định lại giá của tài sản bảo đảm.

- Địa điểm thực hiện đấu giá: Buổi đấu giá được tổ chức tại trụ sở Tổ chức đấu giá tài sản; nơi có tài sản đấu giá; địa điểm theo sự thỏa thuận của người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản, trừ trường có quy định khác.

Bước 3: Đăng ký tham gia đấu giá

Các tổ chức, cá nhân khi tham gia đấu giá thường bắt buộc phải mua và nộp hồ sơ theo quy định của Tổ chức bán đấu giá. Pháp luật thường quy định rất rõ ràng những trường hợp các tổ chức, cá nhân không được tham gia đấu giá, bao gồm:

- Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự , người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;

- Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện buổi đấu giá;

Cha, mẹ, vợ , chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá;

- Người trực tiếp giám định, định giá tài sản; Cha, mẹ, con, vợ, chồng, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản;

- Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người cí quyền quyết đinh bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định pháp luật; Cha, mẹ, con, vợ, chồng, anh ruột, chị ruột, em ruột của những người này

- Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật liên quan.

Bước 4: Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu giá

Ngân hàng cần chuẩn bị một số giấy tờ pháp lý trong hồ sơ khi thực hiện xử lý tài sản bảo đảm qua tổ chức bán đấu giá:

- Quyết định của ngân hàng (người có thẩm quyền quyền ký kết quyết định) về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản;

- Văn bản đề nghị bán đấu giá tài sản;

- Bản án, quyết định thi hành bản án, quyết định kê biên xử lý tài sản thi hành án;

- Văn bản định giá tài sản và các giấy tờ có liên quan đến giá tài sản;

- Văn bản xác định giá trị khởi điểm của tài sản.

Trước khi tiến hành buổi đấu giá, người tham gia đấu gái phải nộp tiền đặc trước. Khoản tiền đặt trước này sẽ do tổ chức đấu giá tài sản và ngân hàng thỏa thuận với nhau, khoản tiền đặt trước sẽ dao động trong khoảng từ 5% đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu giá sẽ được đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật đấu giá tài sản, dựa trên phương thức được sử dụng tại cuộc đấu giá (đấu giá trực tiếp bằng lời nói, bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, bỏ phiếu gián tiếp).

Trên đây là toàn bộ nội dung giải đáp của Luật ACC về Ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế nào? Trong quá trình tìm hiểu, nếu quý bạn đọc còn có thắc mắc, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website hoặc Hotline để được hỗ trợ giải đáp.