Nhà ở chung cư là gì?Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Trong bối cảnh đất đai khan hiếm và dân số tăng đột biến, phân khúc chung cư đang phát triển mạnh mẽ tại các đô thị lớn của Việt Nam. Giá đất tại những khu vực này tăng cao, khiến cho việc sở hữu nhà riêng trở nên khó khăn đối với nhiều người. Do đó, nhà ở chung cư trở thành một xu hướng phổ biến, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của cả người dân và nhà đầu tư.

Nhà ở chung cư là gì?Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1.Nhà ở chung cư là gì?

Nhà ở chung cư là một loại hình nhà ở mà nhiều căn hộ riêng lẻ được xây dựng trên cùng một khu đất và chia sẻ các tiện ích chung như thang máy, hành lang, khu vui chơi hoặc bãi đậu xe. Theo Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, "Nhà ở chung cư là nhà ở được xây dựng trên cùng một lô đất, có một hoặc nhiều tòa nhà chung cư, mỗi tòa nhà chung cư gồm nhiều căn hộ và các phần chung của toà nhà chung cư đó." Điều này đồng nghĩa với việc các cư dân sống cùng nhau trong một không gian chung, chia sẻ cơ sở hạ tầng và dịch vụ cộng đồng.

2. Đặc điểm của nhà chung cư

Nhà chung cư tại Việt Nam thường có một số đặc điểm chung:

• Trước hết, chúng thường có từ hai tầng trở lên, với các tiện ích như lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng chung. Điều này giúp nhiều hộ gia đình và cá nhân chia sẻ các phần khác nhau của tòa nhà. 

• Thứ hai, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân sở hữu một phần riêng, trong khi có một phần sở hữu chung cho tất cả cư dân sử dụng. 
• Cuối cùng, căn hộ trong nhà chung cư được coi là bất động sản có thể chuyển nhượng tự do trên thị trường. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho việc mua bán và chuyển nhượng căn hộ trong cùng một tòa nhà chung cư.

3. Quy định pháp luật nhà chung cư

Pháp luật về nhà chung cư được quy định cụ thể trong Chương VII của Luật nhà ở 2014. Theo đó, nhà chung cư được phân thành các hạng A, B, và C dựa trên mức độ đáp ứng các tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hệ thống và thiết bị kỹ thuật, dịch vụ và hạ tầng xã hội, cũng như về chất lượng, quản lý, và vận hành.

Mỗi hạng nhà chung cư có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kiểm định chất lượng. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chịu trách nhiệm chỉ đạo việc kiểm định và đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư.

Ban quản trị tòa nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo đảm quyền sở hữu chung, sử dụng chung, và bảo trì các phần diện tích thuộc sở hữu chung. Vai trò này bao gồm việc tổ chức sửa chữa, bảo dưỡng các công trình hạ tầng như cầu thang, lối đi, cung cấp khí gas, và quản lý rác.

Các văn bản pháp luật liên quan bao gồm Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, cùng nhiều thông tư như Thông tư 02/2016/TT-BXD, Thông tư 06/2019/TT-BXD, Thông tư 28/2016/TT-BXD, Thông tư 31/2016/TT-BXD, quy định về phân hạng, quản lý, và sử dụng nhà chung cư.

4. Điều kiện xây nhà chung cư là gì?

Để xây dựng nhà chung cư, các điều kiện cần phải tuân thủ như sau:

Điều kiện xây nhà chung cư là gì?

• An toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế.
• Không xây dựng trên các vùng đất có nguy cơ địa chất nguy hiểm.
• Đảm bảo an toàn cháy theo quy định và trang bị các thiết bị phòng cháy, chữa cháy.
• Đảm bảo tiếp cận và sử dụng cho người cao tuổi và người khuyết tật.
• Thiết kế, xây dựng đáp ứng yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả.
• Tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và sức khỏe, bao gồm phòng chống mối.
• Bảo trì đúng quy trình.
• Căn hộ phải có lối ra vào độc lập.
• Bố trí khu vực riêng cho các chức năng khác nhau như văn phòng, nhà hàng.
• Các không gian công cộng phải có thiết bị giám sát an ninh để đảm bảo an toàn cho mọi người và công trình.

5. Quy định phân hạng nhà ở chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở và Thông tư 31/2016/TT-BXD, nhà chung cư được phân thành ba hạng A, B và C để xác định giá trị của chúng trong quản lý và giao dịch trên thị trường. Việc phân hạng này được thực hiện dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm đề nghị của tổ chức hoặc cá nhân, phù hợp với quy hoạch và giấy phép xây dựng, tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, và không vi phạm các quy định pháp luật.

Hạng A là những căn hộ đáp ứng đầy đủ yêu cầu và đạt ít nhất 18/20 tiêu chí theo hướng dẫn. Hạng B cũng đáp ứng đầy đủ yêu cầu nhưng có số tiêu chí đạt ít hơn. Hạng C là những căn hộ đáp ứng yêu cầu nhưng không đủ để được phân vào hạng A hoặc B.

Việc phân hạng này dựa trên bốn nhóm tiêu chí, bao gồm quy hoạch - kiến trúc, hệ thống - thiết bị kỹ thuật, dịch vụ - hạ tầng xã hội, và chất lượng - quản lý - vận hành, để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình đánh giá và phân loại các căn hộ chung cư.

6. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Luật Nhà ở. Khi nhà chung cư đạt thời hạn sử dụng hoặc gặp phải hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng.

Nếu nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng và an toàn, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trong trường hợp không đảm bảo an toàn, cơ quan quản lý nhà ở phải ban hành kết luận kiểm định và thông báo cho chủ sở hữu. Chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ và xây dựng công trình mới theo quy định.

Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu bị phá dỡ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Trong trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất. Trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác, xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện theo pháp luật về đất đai.

7. Phần sở hữu riêng và chung trong nhà ở chung cư

Trong nhà chung cư, phần sở hữu riêng bao gồm diện tích bên trong căn hộ cùng với diện tích ban công và lô gia kèm theo. Ngoài ra, phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm hệ thống trang thiết bị kỹ thuật dùng riêng cho căn hộ.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm các phần diện tích còn lại không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ. Điều này bao gồm nhà sinh hoạt cộng đồng, các hệ thống kỹ thuật chung như khung, cột, sàn, và các công trình công cộng như sân chung, vườn hoa và công viên.

Khi xác định quyền sở hữu và sử dụng chỗ để xe, các chủ sở hữu nhà chung cư được quyền sử dụng chung chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, và xe cho người khuyết tật. Tuy nhiên, chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu căn hộ có thể được mua hoặc thuê mua, và trường hợp không mua hoặc thuê mua thì thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Để đảm bảo tính công bằng và minh bạch, diện tích sử dụng của căn hộ và các phần khác trong nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy và không tính các phần không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

8. Nguyên tắc quản lý và sử dụng nhà chung cư

Quản lý và sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nguyên tắc và quy định được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn khác. Đầu tiên, nhà chung cư phải được sử dụng đúng theo mục đích và thiết kế ban đầu đã được phê duyệt.

Quản lý và sử dụng nhà chung cư đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt nội quy quản lý, sử dụng, và các quy định của pháp luật liên quan. Việc đóng kinh phí quản lý và vận hành nhà chung cư cần được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật.

Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư phải chấp hành nghiêm túc các quy định về đóng kinh phí, tuân thủ nội quy, quy định của pháp luật, và hợp tác với Ban quản trị nhà chung cư trong việc quản lý và sử dụng chung cư.

Ban quản trị nhà chung cư được uỷ quyền thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư. Trong trường hợp không có Ban quản trị, các chủ sở hữu và người sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý.

Các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi hành vi vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật một cách nghiêm minh và kịp thời. Mọi thắc mắc khác vui lòng liên hệ về ACC nhé!