Có thể mua đất chưa chia thừa kế được không?

Mua đất chưa phân chia di sản thừa kế là một chủ đề pháp lý phức tạp. Việc mua đất trong trường hợp này đòi hỏi sự hiểu biết về quy định pháp luật. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cách thừa kế đất trong trường hợp này.

Có thể mua đất chưa chia thừa kế được không

1. Đất thừa kế có chuyển nhượng luôn được không?

1.1. Người thừa kế là người Việt Nam

Căn cứ vào Điều 168 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Như vậy, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ việc được hưởng thừa kế của tất cả các đồng thừa kế di sản thuộc hàng thừa kế thứ nhất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( tức là những người con đã phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thỏa thuận thống nhất việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và nộp hồ sơ lên Phòng tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của năm người con hoặc một người đứng ra đại diện).

1.2. Người thừa kế là người nước ngoài

Căn cứ vào khoản 3,4 Điều 186  Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định như sau:

"Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
....

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này...."

Như đã phân tích trong phần 1.1 và quy định tại Điều 186 của Luật đất đai số 45/2013/QH13 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013, chỉ khi tất cả các thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc đối tượng được mua nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, họ sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận thừa kế. Tuy nhiên, họ vẫn có quyền chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất mà họ đã thừa kế. Trước khi thực hiện chuyển nhượng, người thừa kế phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản để xác minh rằng họ là người thừa kế hợp pháp.

2. Mua đất chưa chia thừa kế có được không?

Mua đất chưa chia thừa kế có được không

Khi người có quyền sử dụng đất mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất sẽ phải chia thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, các người thừa kế thuộc vào nhóm thừa kế đầu tiên của người đã mất đều được đặc quyền đối với mảnh đất này, với mỗi người nhận được một phần thừa kế bằng nhau. Không có ai có quyền quyết định một mình về việc sử dụng độc lập của cả mảnh đất đó.

Trừ khi đã hoàn tất quy trình phân chia di sản thừa kế và đăng ký sự biến động, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là khi các đồng thừa kế đã lập văn bản thỏa thuận về việc phân chia di sản thừa kế, và đồng thuận để lại cho một người cụ thể, được chứng thực bằng chữ ký của tất cả các đồng thừa kế và văn bản đã được công chứng theo quy định của pháp luật.

Điểm a khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự quy định:

     “a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Để nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng, cả hai bên đều cần thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được công chứng và chứng thực theo quy định tại khoản 3 của Điều 167 Luật đất đai 2013. Chỉ có chủ sử dụng đất hợp pháp, được ghi tên trên Giấy chứng nhận, mới có quyền thực hiện mua bán và thiết lập giao dịch. Trong trường hợp các người thừa kế chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế hoặc khai nhận di sản thừa kế nên chưa xác định được chủ sử dụng hợp pháp thì không có bất kỳ người thừa kế nào có quyền gì với đất thừa kế. Vì vậy, mọi hình thức mua bán lúc này là không hợp pháp tốt nhất không nên giao dịch chuyển nhượng. 

Khi chưa xác định được chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất thừa kế là ai, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với người thừa kế sẽ vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Trong trường hợp này thì trước hết cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế để xác định phần di sản thừa kế của mỗi người con để xác định người sở hữu hợp pháp của mảnh đất là ai thì khi đó người thừa kế có quyền sử dụng đất mới có quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. 

Việc thực hiện giao dịch mua bán bằng giấy tờ viết tay mang theo nhiều rủi ro, do giao dịch có thể bị coi là vô hiệu do không tuân thủ đúng hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật dân sự 2015. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể tuyên bố giao dịch đó là vô hiệu. Theo quy định của Điều 131 trong Bộ luật dân sự, hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu là không gây phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên, tính từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên liên quan sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những giá trị đã nhận, nghĩa là bên mua phải trả lại đất, và bên bán sẽ hoàn trả lại số tiền đã nhận từ bên mua.

3. Thủ tục mua đất chưa chia thừa kế thế nào?

Đầu tiên, đối với hợp đồng giữa người mua và bên bán, theo quy định, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản được công chứng và chứng thực. Vì vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa người mua và bên bán chỉ được viết tay mà không có công chứng, chứng thực, thì nó sẽ không có hiệu lực.

Thứ hai, đối với quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua, khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn ghi tên của người đã mất, gia đình của người này cần thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế trước khi có thể chuyển nhượng cho bạn. Trong trường hợp người chết đã lập di chúc hợp pháp để chia đất cho người con út, thì người này cũng phải hoàn thành thủ tục sang tên trước khi chuyển nhượng cho bạn. Nếu không có di chúc, tất cả những người thừa kế theo quy định pháp luật cần thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế trước khi có thể chuyển nhượng cho bạn.

Nếu các đồng thừa kế không thể đạt được thỏa thuận để thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bạn, bạn có thể đưa vụ án ra Tòa án và yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán mảnh đất là vô hiệu do chủ thể ký kết không có quyền chuyển nhượng vào thời điểm ký hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng dân sự bị vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại nhau những gì đã nhận, tức là bên bán hoàn trả số tiền đã nhận (đã nhận từ việc bán mảnh đất) và bạn hoàn trả lại mảnh đất cho họ.

4. Các rủi ro khi mua đất được thừa kế

Các rủi ro khi mua đất được thừa kế

Nhiều người có thể thừa kế di sản theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất có thể được xác lập dưới dạng sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất, theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

1. Sở hữu chung theo phần:

   • Sở hữu chung theo phần là mỗi chủ sở hữu có phần quyền sở hữu đối với tài sản chung.
   • Mỗi chủ sở hữu chung có quyền và nghĩa vụ đối với phần quyền sở hữu của mình.

2. Sở hữu chung hợp nhất:

   • Sở hữu chung hợp nhất không xác định phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu đối với tài sản chung.
   • Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung.

Điều 208 và 209 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc xác lập quyền sở hữu chung, còn Điều 210 quy định về sở hữu chung hợp nhất.

Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều người thừa kế, cần lưu ý các quy định về định đoạt tài sản chung, đặc biệt là việc đạt được sự thỏa thuận từ tất cả các chủ sở hữu chung.

Hơn nữa, để giảm thiểu rủi ro tranh chấp, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng thông qua văn bản thỏa thuận chia thừa kế. Việc này giúp xác nhận lại các điều khoản và đảm bảo sự minh bạch trong quy trình chuyển nhượng.

Các rủi ro và biện pháp hạn chế:

1. Chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động:

   • Người thừa kế cần thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký biến động để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
   • Điều này đảm bảo tính hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng và tránh vấn đề liên quan đến việc không có giấy chứng nhận.

2. Chưa có văn bản thỏa thuận chia di sản thừa kế:

   • Sau thủ tục khai nhận thừa kế, việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản quan trọng để tránh tranh chấp.
   • Các điều kiện và quy định cần được xác nhận bằng văn bản để đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch.

3. Người thừa kế không được quyền hưởng di sản:

   • Các trường hợp không được quyền hưởng di sản cần tuân thủ các quy định rõ ràng của Bộ luật Dân sự 2015.
   • Người thừa kế cần kiểm tra và đảm bảo rằng không có vi phạm về điều kiện hợp pháp của di chúc.

4. Di chúc không hợp pháp:

   • Việc lập di chúc cần tuân thủ các điều kiện về tinh thần, nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
   • Mọi thỏa thuận và di chúc cần được lập thành văn bản và có thể cần sự chứng thực hoặc công chứng tùy theo trường hợp.

Những biện pháp trên giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính hợp pháp của quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tình huống nhiều người cùng thừa kế di sản.

5. Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Có phải tất cả người thừa kế đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất thừa kế được chia?

Trả lời: Không, tất cả người thừa kế chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện đủ thủ tục theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 2: Thủ tục nhận chuyển nhượng đất thừa kế chưa chia là gì?

Trả lời: Thủ tục nhận chuyển nhượng đất thừa kế chưa chia bao gồm việc thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, phân chia di sản, và sau đó, nếu cần, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được thực hiện thông qua văn bản công chứng và chứng thực.

Câu hỏi 3: Có rủi ro gì khi mua đất được thừa kế và làm thế nào để hạn chế rủi ro đó?

Trả lời: Rủi ro khi mua đất được thừa kế bao gồm việc không thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký biến động, không có văn bản thỏa thuận chia di sản thừa kế, người thừa kế không có quyền hưởng di sản, và di chúc không hợp pháp. Để hạn chế rủi ro, cần thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý, lập văn bản thỏa thuận chia di sản, và đảm bảo tính hợp pháp của di chúc nếu có.

Câu hỏi 4: Tôi có người chú nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là, các giấy tờ chỉ có gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay của hai bên;

- Giấy phép xây dựng và sử dụng đất được cáp ngày 14/8/1994.

Hiện tại, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2003. Tuy nhiên, có các tình huống xảy ra:

1. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã chết và không để lại di chúc;

2. Người nhận chuyển nhượng cũng đã chết và không để lại di chúc.

Vậy những người trong hàng thừa kề thứ nhất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì phải giải quyết những nội dung gì? và cơ quan nhà nước cần phải yêu cầu những thủ tục như thế nào?

Trả lời: 

Theo quy định tại Nghị định 43/2014 về thi hành một số điều của Luật Đất đai:

Theo điều ở mục này, những hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất, và đất này phù hợp hoặc không phù hợp với quy hoạch, hoặc chưa có thông báo/quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở và diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Luật Đất đai, toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

b) Đối với thửa đất có nhà ở và diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; nếu diện tích xây dựng và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn, công nhận theo diện tích đã xây dựng thực tế.

Với tình huống hiện tại:

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chú của bạn) đã xây dựng nhà từ năm 2003 (trước ngày 01/07/2004). Để có quyền sử dụng đất được công nhận, cần đảm bảo các điều kiện sau:

1. Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã:

   • Đảm bảo có giấy xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã cho miếng đất nhận chuyển nhượng, xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.

2. Phù hợp với quy hoạch hoặc đã sử dụng trước khi quy hoạch được phê duyệt:

   • Chứng minh rằng miếng đất này phù hợp với quy hoạch hoặc đã sử dụng trước thời điểm quy hoạch được phê duyệt.

3. Không có thông báo/quyết định thu hồi đất:

   • Chứng minh rằng không có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về thừa kế và chia tài sản:

1. Xin giấy xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã:

   • Cần xin giấy xác nhận về việc miếng đất này được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

   • Giấy tờ có thể cần xuất trình: Giấy phép xây dựng và sử dụng đất được cấp.

2. Chia tài sản theo quy định pháp luật:

   • Với việc chú đã chết mà không để lại di chúc, tài sản sẽ được chia theo quy định pháp luật.

   • Nếu không có thỏa thuận khác giữa người thừa kế, mọi người thừa kế trong hàng thừa kế thứ nhất sẽ đồng sở hữu mảnh đất này.

   • Nếu có thỏa thuận khác, cần lập văn bản thỏa thuận về việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nghĩa vụ hoàn trả số tiền tương ứng cho những người thừa kế còn lại.

3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

   • Theo hướng dẫn cụ thể trong bài viết về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tuân thủ từng bước thủ tục để đảm bảo hợp lệ và chính xác.