Quy định pháp luật về quy hoạch khu dân cư - Luật ACC

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu khởi công, xây dựng dự án sử dụng diện tích đất với quy mô lớn. Do vậy, những khu đất nằm trong các dự án đang tiến hành quy hoạch, đặc biệt là khu đất có khu dân cư có đất quy hoạch việc quy hoạch ngày càng khó khăn. Vậy, quy hoạch khu dân cư là gì? Đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới là gì?

1. Quy hoạch là gì? 

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2017: Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Các hành vi nghiêm cấm trong hoạt động quy hoạch theo quy định tại Điều 13 Luật Quy hoạch năm 2017 như sau:

– Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch không phù hợp với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

– Lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ.

– Lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch, tư vấn phản biện độc lập không đủ điều kiện về năng lực chuyên môn phù hợp với công việc đảm nhận hoặc trái với quy định của pháp luật.

– Cản trở việc tham gia ý kiến của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân.

– Không công bố, công bố chậm, công bố không đầy đủ quy hoạch hoặc từ chối cung cấp thông tin về quy hoạch, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước; cố ý công bố sai quy hoạch; cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch; hủy hoại, làm giả hoặc làm sai lệch hồ sơ, giấy tờ, tài liệu.

– Thực hiện không đúng quy hoạch đã được quyết định hoặc phê duyệt.

– Can thiệp bất hợp pháp, cản trở hoạt động quy hoạch.

2. Khu dân cư là gì? 

Khu dân cư được hiểu là cộng đồng dân cư cùng sinh sống trong địa bàn, khu vực nhất định. Thường được gọi là thôn, xóm,… Trong thời kỳ đất nước chưa phát triển thì những khu dân cư được hình thành từ lâu đời và di truyền qua nhiều thế hệ, tuy nhiên hiện nay nhiều khu dân cư kiểu mới ra đời được hình thành trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

3. Quy hoạch khu dân cư là gì? 

Quy hoạch dân cư được hiểu là đất nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm tiến hành hoạt động xây dựng địa điểm dân cư mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư. Theo quy định của pháp luật việc quy hoạch sử dụng đất tại các khu dân cư phải đồng bộ với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện nay, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc đất quy hoạch khu dân cư cần đáp ứng điều kiện sau:

Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

–  Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ram đối với các trường hợp chủ sở hữu không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;

– Không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Thu hồi đất khu dân cư có được đền bù không? 

Căn cứ theo Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thu hồi đất như sau:

(i) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Cụ thể:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4.Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

5. Đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới là gì?

Đất thuộc khu dân cư mới được hiểu là đất được sử dụng xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cuộc sống của dân cư trong phạm vi nhất định như thôn, xóm, ấp,… Đất khu dân cư có diện tích lớn và được phân chia rõ ràng ranh giới đất giữa các hộ gia đình.

Hiện nay, việc xác định đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới là điều tương đối khó. Bởi việc quy hoạch sử dụng đất ở mỗi địa phương khác nhau. Do đó, dưới đây là một lưu ý để quý bạn đọc có thể xác định được đất thuộc quy hoạch khu dân mới như:

Thứ nhất, cần tiến hành kiểm tra các thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng. Đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được cấp sổ) thì các thông tin về chủ hô, thông tin quy hoạch sẽ được ghi nhận trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể là trong phần ghi chú thể hiện thông tin mảnh đất có đang trong diện quy hoạch không?

Thứ hai, thông qua các bên trung gian môi giới đất, các bên thực hiện dịch vụ tra cứu quy hoạch. Việc này, giúp chủ quý bạn đọc nắm bắt thông tin nhanh chóng, chính xác về thông tin mảnh đất,…

Thứ ba, ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hỏi rõ thông tin quy hoạch đất tại địa phương. Bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai (Phòng Tài nguyên và môi trường) chịu trách nhiệm nắm giữ, triển khai quy hoạch sử dụng đất.

Trên đây là bài viết về Quy định pháp luật về quy hoạch khu dân cư - Luật ACC. Công ty Luật ACC tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, thủ tục giấy tờ cho khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp trên Toàn quốc với hệ thống văn phòng tại các thành phố lớn và đội ngũ cộng tác viên trên tất cả các tỉnh thành: Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng và Đồng Nai… Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.