Hướng dẫn làm theo chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư

Chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư, được quy định nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc ghi nhận và trình bày các bất động sản đầu tư, là một trong những chuẩn mực quan trọng trong hệ thống kế toán hiện hành. Bài viết này của Công ty Luật ACC sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng chuẩn mực này, giúp các doanh nghiệp và nhà đầu tư hiểu rõ các quy định liên quan, từ việc xác định và ghi nhận bất động sản đầu tư đến việc tính toán và báo cáo tài chính. 

Hướng dẫn làm theo chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư

1. Bất động sản đầu tư là gì?

Bất động sản đầu tư là gì?

Theo Chuẩn mực kế toán số 05, ban hành theo Quyết định 234/2003/QĐ-BTC, được định nghĩa như sau:

Bất động sản đầu tư được định nghĩa là các loại tài sản bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất, mà chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ với mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá. Các tài sản này không được sử dụng cho các mục đích sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc quản lý, và không phải để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

Ví dụ về bất động sản không phải là bất động sản đầu tư:

• Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 02 "Hàng tồn kho").
• Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 15 “Hợp đồng xây dựng”).
• Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (được kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình”). Điều này bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai, cải tạo, nâng cấp để sử dụng sau này, hoặc bất động sản cho nhân viên sử dụng (dù có hoặc không trả tiền thuê theo giá thị trường).
• Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.

Các bất động sản này đều có mục đích sử dụng khác với việc thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá, và do đó không được coi là bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán.

2. Hướng dẫn làm theo chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư

2.1 Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư

• Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;
• Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
• Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
• Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
• Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.

2.2 Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư

Tài sản có nhiều mục đích sử dụng: Nếu một phần tài sản được sử dụng để cho thuê hoặc chờ tăng giá, và một phần dùng cho sản xuất hoặc quản lý, thì phần dùng cho thuê/chờ tăng giá sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư, phần còn lại ghi nhận là tài sản cố định hữu hình hoặc vô hình. Nếu phần sử dụng cho mục đích khác không đáng kể (dưới 20% diện tích), toàn bộ tài sản sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư. Ví dụ, một tòa nhà với trên 80% diện tích cho thuê và dưới 20% sử dụng cho văn phòng công ty được coi là bất động sản đầu tư.

Dịch vụ liên quan kèm theo: Nếu doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan nhỏ đi kèm như bảo dưỡng và an ninh cho tài sản cho thuê, thì tài sản vẫn được ghi nhận là bất động sản đầu tư.

Bất động sản trong nội bộ Tập đoàn: Nếu Công ty con cho Công ty mẹ hoặc công ty khác trong cùng Tập đoàn thuê bất động sản, tài sản này sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư trong Báo cáo tài chính riêng của Công ty con hoặc Công ty mẹ. Tuy nhiên, nó sẽ không được ghi nhận là bất động sản đầu tư trong Báo cáo tài chính hợp nhất.

2.3 Kế toán bất động sản đầu tư

Việc phản ánh và ghi nhận bất động sản đầu tư theo Chế độ kế toán doanh nghiệp, bao gồm các tài khoản sau:

Để ghi nhận bất động sản đầu tư, doanh nghiệp thực hiện các bước mở tài khoản theo quy định sau:

• Tài khoản 217 được mở để ghi nhận toàn bộ giá trị bất động sản đầu tư ban đầu khi doanh nghiệp quyết định đầu tư vào bất động sản, cho thuê hoặc chờ tăng giá.
• Tài khoản 2147 được mở để ghi nhận hao mòn lũy kế trong suốt quá trình sử dụng tài sản đó cho mục đích đầu tư.
• Khi bất động sản đầu tư phát sinh doanh thu từ việc cho thuê, tài khoản 5117 sẽ được mở để ghi nhận doanh thu.
• Nếu bất động sản đầu tư được giữ với mục đích bán lại, doanh nghiệp sẽ sử dụng tài khoản 1567 để ghi nhận giá trị bất động sản dưới dạng hàng hóa.
• Tài khoản 632 được mở để ghi nhận giá vốn liên quan đến việc bán hoặc cho thuê bất động sản đầu tư.

Như vậy, việc mở các tài khoản này giúp phản ánh đầy đủ và rõ ràng quá trình kế toán và quản lý bất động sản đầu tư theo chế độ kế toán hiện hành.

>>> Xem thêm về “Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 18 - Doanh thu” qua bài viết của Công ty Luật ACC nhé!

3. Câu hỏi thường gặp

Bất động sản vừa cho thuê vừa sử dụng nội bộ thì hạch toán thế nào?

Nếu một bất động sản vừa cho thuê vừa sử dụng nội bộ, thì phần tài sản cho thuê sẽ được hạch toán là bất động sản đầu tư, còn phần sử dụng nội bộ sẽ được ghi nhận là tài sản cố định hữu hình hoặc vô hình. Tuy nhiên, nếu phần diện tích sử dụng cho mục đích nội bộ không đáng kể (dưới 20% diện tích), toàn bộ bất động sản sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư.

Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho bất động sản cho thuê thì có ảnh hưởng đến việc ghi nhận bất động sản đầu tư không?

Nếu doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan như bảo dưỡng hoặc an ninh cho bất động sản cho thuê mà phần dịch vụ này là không đáng kể trong toàn bộ thỏa thuận cho thuê, thì bất động sản đó vẫn được ghi nhận là bất động sản đầu tư.

Bất động sản cho thuê giữa các công ty trong cùng tập đoàn có được ghi nhận là bất động sản đầu tư không?

Trong báo cáo tài chính riêng của công ty con hoặc công ty mẹ, bất động sản cho thuê giữa các công ty trong cùng tập đoàn sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư nếu đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính hợp nhất của tập đoàn, tài sản này sẽ không được ghi nhận là bất động sản đầu tư.

Việc áp dụng Chuẩn mực kế toán số 05 - Bất động sản đầu tư không chỉ giúp các doanh nghiệp và nhà đầu tư tuân thủ các quy định pháp lý mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện quản lý tài chính và minh bạch hóa báo cáo tài chính. Qua bài viết này, Công ty Luật ACC mong muốn đã cung cấp cho bạn những kiến thức cần thiết để thực hiện chuẩn mực một cách chính xác và hiệu quả.