Có thể nói, các giao dịch chuyên nhượng đất luôn là các giao dịch có giá trị lớn và việc các bên thực hiện ký giấy đặt cọc trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng là tình trạng rất phổ biến. Vậy, đối với những trường hợp ký giấy đặt cọc mua đất viết tay có giá trị pháp lý như thế nào?
Công ty luật ACC sẽ cùng quý bạn đọc tìm hiểu về vấn đề này.
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là giao dịch giữa chủ sử dụng đất (bên nhận cọc) và bên nhận chuyển nhượng (bên đặt cọc). Theo đó, bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng liên quan đến quyền của người sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý khi đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Thứ hai, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Thứ ba, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Thứ tư, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Lưu ý:
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được coi là vô hiệu, không có giá trị pháp lý nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Giá trị pháp lý của giấy đặt cọc mua đất viết tay?
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong một số trường hợp cụ thể sau:
Một là, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Hai là, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo
-Khi các bên xác lập giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định
- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Ba là, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 125 Bộ luật dân sự năm 2015
Ba là, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn
- Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.
Bốn là, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Năm là, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Nội dung bài viết:
Bình luận