Phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Di sản thừa kế là một phần quan trọng của hệ thống pháp luật, với quyền sử dụng đất đóng một vai trò quyết định. Trong bối cảnh quy định chặt chẽ của Luật Đất Đai 2013, di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền thừa kế và sử dụng đất đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về điều kiện và thủ tục. Bài viết này sẽ đưa ra cái nhìn tổng quan về quy định pháp lý, điều kiện thực hiện, và quá trình giải quyết di sản thừa kế, từ đó giúp độc giả hiểu hơn về một khía cạnh quan trọng của hệ thống pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất.

Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

1.1. Quy Định Chung theo Luật Đất Đai 2013

Theo Khoản 1, Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: 

“Điều 167.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”

1.2. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thừa kế khi đạt đủ các điều kiện sau:

"Điều 188.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

1.3. Quy Định Về Nhận Thừa Kế Quyền Sử Dụng Đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai 2013, trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.4. Quy Định Về Nhận Thừa Kế Quyền Sử Dụng Đất Đối Với Người Nước Ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất Đai 2013 quy định rằng, trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam, họ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, họ có thể được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định cụ thể.

Như vậy, để thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đảm bảo các điều kiện cơ bản sau đây:

1. Có Giấy Chứng Nhận hoặc Đủ Điều Kiện để Cấp Giấy Chứng Nhận: Ngoại trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; và khi tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

2. Đất Không Có Tranh Chấp: Đất cần phải không có tranh chấp để đảm bảo quá trình thừa kế diễn ra một cách thuận lợi và pháp lý.

3. Quyền Sử Dụng Đất Không Bị Kê Biên: Quyền sử dụng đất không được kê biên để bảo đảm thi hành án, đảm bảo tính minh bạch và tính ổn định của quyền sử dụng đất.

4. Trong Thời Hạn Sử Dụng Đất: Thời hạn sử dụng đất cần phải đang trong khoảng thời gian quy định, đảm bảo quyền sử dụng đất không bị hủy bỏ.

Ngoài ra, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất cần được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Giải quyết di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giải quyết di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, tại khoản 1 mục II của Nghị quyết hướng dẫn xác định quyền sử dụng đất là di sản, cụ thể:

2.1. Đối với đất được người chết để lại, có đầy đủ giấy tờ

Đối với đất được người chết để lại, không phân biệt có tài sản hay không, và người đó đã có giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất đó được coi là di sản.

2.2. Đối với đất được người chết để lại và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trong trường hợp đất do người mất để lại và người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đó cũng được xem xét là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

2.3. Đối với đất được người chết để lại mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng có di sản như nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất đó và có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt những trường hợp sau:

• Nếu đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án sẽ giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

• Trong trường hợp không có văn bản xác nhận hợp pháp từ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nhưng có văn bản từ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể xem xét giao quyền sử dụng đất, Toà án sẽ giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và xác định ranh giới. Tạm giao quyền sử dụng đất cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

• Nếu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là không hợp pháp, Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

2.4. Thẩm quyền giải quyết nếu có tranh chấp

d) Trong trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, và không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp, thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tóm lại, trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận, nếu đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, quyền này vẫn được coi là di sản thừa kế. Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2013 và các hướng dẫn chi tiết theo Nghị định của Chính phủ.

Trong trường hợp có tranh chấp, quy trình giải quyết dựa trên Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Hướng dẫn chi tiết về việc này được xác định trong Nghị định 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004.

3. Thủ tục thừa kế di sản thừa kế là quyền sử dụng đất 

3.1. Thủ tục Khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Bước 1: Khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế

Để bắt đầu quy trình thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, những người thừa kế phải thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, có các phương thức sau:

a) Văn bản thỏa thuận phân chia di sản

Nếu muốn chia quyền sử dụng đất cụ thể cho từng người thừa kế, mỗi người sẽ có quyền sử dụng riêng. Điều này được thực hiện thông qua việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Phương pháp này áp dụng khi thừa kế theo pháp luật hoặc di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người.

b) Văn bản khai nhận di sản

Nếu muốn sở hữu chung quyền sử dụng đất và quản lý cùng, người thừa kế có thể lập văn bản khai nhận di sản. Điều này áp dụng trong trường hợp người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc khi thỏa thuận không phân chia di sản.

c) Công chứng văn bản

Quy trình công chứng văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được thực hiện tại phòng công chứng theo quy định của Luật công chứng 2014.

Bước 2: Nộp hồ sơ và kiểm tra

Sau lúc lập văn bản, người thừa kế cần nộp hồ sơ tại phòng công chứng. Hồ sơ bao gồm:

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản của người để lại di sản.
• Giấy chứng tử của người/những người để lại di sản.
• CMND/căn cước công dân/hộ chiếu, hộ khẩu của những người thừa kế còn sống.
• Giấy chứng tử, xác nhận phần mộ, giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ công chứng

Công chứng viên thực hiện kiểm tra hồ sơ để xác định đúng người được quyền sử dụng đất và hưởng di sản. Nếu có bất kỳ vấn đề nào không rõ, họ có thể từ chối hoặc yêu cầu xác minh thêm.

Bước 4: Niêm yết việc thụ lý công chứng

Trước khi tiến hành công chứng, tổ chức hành nghề công chứng cần niêm yết thông tin về việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản để xác định có tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất hay không.

3.1. Thủ tục Đăng ký di sản thừa kế là quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản, quyền sử dụng đất trở thành một quan trọng trong hệ thống quyền lợi của người thừa kế. Quyền này không chỉ áp dụng cho cộng đồng dân cư mà còn cho hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Quy trình đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất được chi tiết và quy định rõ trong Điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ bao gồm: thông tin liên quan đến quyền của họ và tài sản gắn liền với đất. 

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, và nếu đủ điều kiện, thực hiện các quyền theo đúng quy định.

Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày, giúp đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý di sản thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất

4. Câu hỏi thường gặp

Câu 1. Quyền thừa kế được quy định như thế nào?

Quyền thừa kế được quy định theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể lập di chúc để quyết định tài sản của mình hoặc để lại cho người thừa kế theo quy định pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân được quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.

Câu 2. Đối tượng của quyền thừa kế bao gồm những gì?

Đối tượng của quyền thừa kế bao gồm tài sản của người chết, bao gồm cả bất động sản, động sản, quyền tài sản, quyền sở hữu trí tuệ và các quyền khác theo quy định của Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015. Tài sản thừa kế cũng bao gồm cả tài sản riêng và phần tài sản trong tài sản chung với người khác theo Điều 612 của Bộ luật Dân sự 2015.

Câu 3. Xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế như thế nào?

Quyền sử dụng đất được xác định là di sản theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Tòa án nhân dân tối cao.

Đối với đất do người chết để lại có Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất là di sản. Trường hợp có giấy tờ khác về quyền sử dụng đất cũng được coi là di sản.

Đất không có giấy chứng nhận nhưng có yêu cầu chia di sản, Toà án sẽ xem xét và giải quyết. Nếu có văn bản UBND xác nhận hợp pháp, quyền sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất. Trường hợp không có văn bản UBND, Toà án có thể giải quyết và tạm giao quyền sử dụng đất.

Đối với đất không có giấy chứng nhận và không có di sản, tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền của UBND. Khi quyền sử dụng đất là di sản, sẽ được chia di sản theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán.