Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai, một khía cạnh phức tạp của quản lý tài sản, đặt ra những thách thức đối người dân. Bài viết này sẽ trình bày chi tiết về khái niệm "tranh chấp đất đai là gì" và cung cấp cái nhìn sâu sắc về những vấn đề và giải pháp liên quan.

Tranh chấp đất đai là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như sau:

"Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai."

Theo quy định, tranh chấp đất đai đề cập đến cuộc tranh cãi về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai.

Khái niệm về tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng, nơi mà cuộc tranh chấp xoay quanh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong ngữ cảnh quan hệ xã hội liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, với phạm vi rộng lớn như vậy, việc áp dụng pháp luật trở nên khó khăn, đặc biệt là trong việc khởi kiện tranh chấp đất đai.

Do đó, cần hạn chế phạm vi tranh chấp đất đai để dễ dàng áp dụng pháp luật hơn. Cụ thể, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP tại khoản 2 Điều 3 chỉ định rõ ràng:

• Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, mà chưa được giải quyết tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định tại Điều 202 của Luật đất đai năm 2013, sẽ được xem là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 192 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

• Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, sẽ không yêu cầu thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp làm điều kiện khởi kiện vụ án.

Có bao nhiêu loại tranh chấp đất đai hiện nay?

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất là cuộc đối đầu giữa các bên sử dụng đất liên quan đến việc xác định ranh giới giữa các khu vực đất. Loại tranh chấp này thường xuất phát từ việc một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc khi hai bên không thống nhất với nhau về ranh giới, và trong một số trường hợp, có thể là việc chiếm đoạt diện tích đất của người khác.

• Tranh chấp đòi lại đất là dạng tranh cãi liên quan đến việc đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất mà trước đây thuộc quyền sở hữu của bên đấu tranh hoặc người thân của họ.

Cuộc tranh chấp về quyền và nghĩa vụ thường xuất hiện trong quá trình sử dụng đất, và có thể bao gồm nhiều khía cạnh như yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận tính hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu...

Một dạng tranh chấp khác thuộc vào hạng mục này là tranh chấp về mục đích sử dụng đất.

Các dạng tranh chấp liên quan đến đất bao gồm:

• Tranh chấp quyền sử dụng đất trong tình huống ly hôn của vợ chồng.

• Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, cũng như tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất.

Vì sao phải hiểu rõ về tranh chấp đất đai?

Vì sao phải hiểu rõ về tranh chấp đất đai

• Hỗ trợ người dân hiểu rõ về quy trình giải quyết tranh chấp.

• Trong trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp Sổ đỏ

Khi có lý do từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp Sổ đỏ, theo quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, khi cơ quan có thẩm quyền nhận được thông báo về việc giải quyết tranh chấp đất đai và đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, cũng như tài sản liên quan, thì cơ quan tiếp nhận có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Quy định này có ảnh hưởng cụ thể đến các đối tượng tranh chấp đất đai như sau:

• Đối với người đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Khi bên khởi kiện gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất tới Tòa án hoặc UBND có thẩm quyền, và cơ quan này thông báo văn bản cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ, có thể xảy ra tình trạng từ chối tiếp nhận.

• Đối với người mong muốn ngăn cản người khác được cấp Giấy chứng nhận: Phải gửi đơn khởi kiện đến Tòa án hoặc đề xuất yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau khi hòa giải không thành công tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

• Cung cấp khả năng lựa chọn hình thức giải quyết mà không cần phải kiện.

Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp về đất đai

Thứ nhất, về khái niệm:

• Theo khoản 2 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, Tranh chấp đất đai là sự xung đột về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây là những mâu thuẫn, không đồng nhất giữa các chủ thể trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

• Tranh chấp về đất đai bao gồm mọi cuộc tranh cãi liên quan đến đất đai như

  • Tranh chấp đất đai

  • Tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất.

  • Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất.

  • Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dung đất...

Thứ hai, về bản chất:

• Tranh chấp đất đai là sự đối đầu về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

• Tranh chấp về đất đai bao gồm

  • Tranh chấp đất đai là sự xung đột về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất

  • Bản chất của tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất là sự tranh chấp về vấn đề thừa kế nhưng có đối tượng là quyền sử dụng đất

  • Bản chất của tranh chấp tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất là sự tranh chấp về vấn đề hôn nhân và gia đình nhưng có đối tượng là quyền sử dụng đất

  • Bản chất của tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là sự tranh chấp về hợp đồng dân sự nhưng có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Thứ ba, thủ tục hòa giải ở cấp cơ sở:

• Tranh chấp đất đai: Bắt buộc thực hiện thủ tục hòa giải ở cấp cơ sở theo khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013, quy định: "Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không thống nhất được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải."

• Tranh chấp về đất đai:

  • Đối với tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã theo Điều 202 Luật đất đai 2013.

  • Đối với các loại tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về thừa kế có liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải không bắt buộc nhưng Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cấp cơ sở.

Tuy nhiên, trong thực tế, có nhiều trường hợp nhầm lẫn khi xác định bản chất của các loại tranh chấp, dẫn đến việc Toà yêu cầu các bên phải hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã trước khi mới đủ điều kiện khởi kiện, khiến cho quá trình này trở nên phiền hà và tốn thời gian cho các bên tranh chấp.

Thứ tư, thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

• Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thông qua các hình thức sau:

  • Giải quyết tranh chấp bằng con đường khởi kiện:

    • Thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự.

    • Thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng hành chính.

  • Giải quyết bằng con đường khiếu nại:

    • Thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

• Tranh chấp về đất đai:

  • Tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất:

    • Thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự.

    • Thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng hành chính.

    • Thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

  • Đối với các loại tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về thừa kế có liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự.

Thứ năm, về thời hiệu khởi kiện:

• Đối với tranh chấp đất đai: không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

• Đối với tranh chấp về đất đai:

  • Đối với tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

  • Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, thời hiệu khởi kiện được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện của các tranh chấp về hợp đồng nói chung. Theo Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”. Như vậy, thời hiệu khởi kiện của dạng tranh chấp này là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

  • Tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện của các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung. Theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015: “1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.”. Như vậy, thời hiệu khởi hiện đối với loại tranh chấp này là 30 năm tính từ thời điểm mở thưà kế.

  • Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã trải qua quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không đạt được thỏa thuận, quy trình giải quyết sẽ tuân theo các quy định sau:

1. Tranh chấp có Giấy Chứng Nhận hoặc Tài Liệu Quy Định:

   • Trường hợp một trong các bên tranh chấp có Giấy Chứng Nhận hoặc một trong các loại tài liệu quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với đất, vấn đề sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân.

2. Tranh chấp không có Giấy Chứng Nhận hoặc Tài Liệu Quy Định:

   • Trong trường hợp đương sự không có Giấy Chứng Nhận hoặc không có một trong các loại tài liệu quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, đương sự sẽ phải lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

     a. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy Ban Nhân Dân:

     • Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, quyết định giải quyết sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện đưa ra. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định, đương sự có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

     b. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy Ban Nhân Dân Cấp Tỉnh:

     • Trong trường hợp tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quyết định giải quyết sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra. Nếu không đồng ý với quyết định, đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

3. Quyết Định Giải Quyết và Thi Hành:

   • Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết sẽ phải đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định này có hiệu lực thi hành và các bên tranh chấp phải tuân thủ một cách nghiêm túc. Trong trường hợp các bên không tuân thủ, quyết định sẽ bị cưỡng chế thi hành.

4. Khởi Kiện Tại Tòa Án Nhân Dân:

   • Nếu đương sự không hài lòng với kết quả giải quyết tại Ủy ban nhân dân, họ có thể chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

(Cụ thể xem Điều 203 của Luật Đất đai 2013)

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

Hồ Sơ Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai tại UBND Cấp Huyện, Tỉnh

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện, tỉnh bao gồm các thành phần sau đây:

1. Đơn Yêu Cầu Giải Quyết:

   • Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai là văn bản tố cáo và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết tranh chấp.

   • Để có mô hình đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, có thể tham khảo mẫu đơn đã được chuẩn bị trước đó.

2. Biên Bản Hòa Giải tại UBND Xã:

   • Ghi chép lại quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, bao gồm cuộc làm việc với các bên tranh chấp và những người có liên quan.

   • Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, ghi nhận thông tin liên quan đến diện tích đất và các sự kiện quan trọng khác.

   • Biên bản cuộc họp của các ban, ngành liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành.

3. Trích Lục Bản Đồ và Hồ Sơ Địa Chính:

   • Trích lục bản đồ và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp.

   • Tài liệu làm chứng cứ và chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp, giúp xác định rõ các thông tin địa lý và pháp lý liên quan đến tranh chấp.

4. Báo Cáo Đề Xuất và Dự Thảo Quyết Định:

   • Báo cáo đề xuất giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

   • Báo cáo này cung cấp các lập luận và thông tin chi tiết để hỗ trợ quyết định của cơ quan giải quyết tranh chấp.

   • Dự thảo quyết định sẽ là cơ sở pháp lý cho quyết định chính thức được đưa ra sau quá trình xem xét.

Tham khảo Điều 89 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hồ Sơ Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Thuộc Thẩm Quyền của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng bao gồm các phần sau:

1. Đơn Yêu Cầu Giải Quyết:

   • Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, có thể tham khảo mẫu đã được chuẩn bị trước đó.

2. Biên Bản Làm Việc và Hòa Giải:

   • Ghi chép lại quá trình làm việc với các bên tranh chấp, tổ chức, cá nhân liên quan.

   • Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp và biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp.

3. Trích Lục Bản Đồ và Hồ Sơ Địa Chính:

   • Trích lục bản đồ và hồ sơ địa chính, kèm theo các tài liệu làm chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương.

4. Báo Cáo Đề Xuất và Dự Thảo Quyết Định:

   • Báo cáo đề xuất giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải.

   • Báo cáo này chứa đựng các lập luận và thông tin chi tiết hỗ trợ quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tham khảo Điều 90 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Câu hỏi thường gặp