Hướng dẫn làm thủ tục sang tên sổ đỏ

I. Sang tên Sổ đỏ là gì?

Sang tên Sổ đỏ là thuật ngữ thường được sử dụng bởi người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế. Thủ tục này không chỉ áp dụng cho quyền sử dụng đất (chỉ có đất), mà còn cho quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng khác.

Kết quả của thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới mang tên mình. Đây là trường hợp phổ biến và đảm bảo quyền lợi đầy đủ cho người nhận.

Trường hợp thứ hai, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không được cấp Giấy chứng nhận mới. Thay vào đó, thông tin về việc chuyển nhượng hoặc tặng cho sẽ được ghi nhận tại trang 3 hoặc trang 4 của Giấy chứng nhận hiện tại. Dù không có Giấy chứng nhận mới, người nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho vẫn có đầy đủ quyền lợi hợp pháp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc ghi nhận này đảm bảo tính liên tục và hợp pháp của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giúp cơ quan chức năng và các bên liên quan dễ dàng tra cứu thông tin và thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan.

Việc sang tên Giấy chứng nhận không chỉ đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần minh bạch hóa thông tin về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nước và thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Hướng dẫn làm thủ tục sang tên sổ đỏ 

II. Điều kiện sang tên Sổ đỏ

Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc nhằm đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Điều này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013: "Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu."

Để sang tên Sổ đỏ, các bên liên quan cần đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể theo quy định của pháp luật Việt Nam. Dưới đây là các điều kiện quan trọng cần tuân thủ:

Một là, điều kiện về người tham gia giao dịch:

Người chuyển nhượng, tặng cho: Phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với đất và tài sản gắn liền với đất. Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hợp lệ.

Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Nếu là tổ chức, phải có tư cách pháp nhân hợp pháp.

Hai là, điều kiện về đất đai:

Đất không có tranh chấp: Đất phải không có bất kỳ tranh chấp nào đang diễn ra.

Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đất không thuộc diện đang bị kê biên để thi hành các quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn sử dụng đất: Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.

Ba là, điều kiện về giấy tờ và hồ sơ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hợp lệ.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Bốn là, điều kiện về nghĩa vụ tài chính:

Thuế và lệ phí: Các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác (nếu có). Các khoản này thường phải được thanh toán trước khi tiến hành đăng ký sang tên.

Năm là, điều kiện về quy hoạch và sử dụng đất:

Phù hợp với quy hoạch: Đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy định khác liên quan.

Nếu các điều kiện trên được đáp ứng, các bên có thể tiến hành thủ tục sang tên Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Thủ tục này bao gồm nộp hồ sơ, thẩm định hồ sơ, thực hiện nghĩa vụ tài chính, và cuối cùng là nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc ghi nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho trên Giấy chứng nhận hiện có.

Điều kiện sang tên Sổ đỏ 

III. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ

Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

- Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).

Giai đoạn 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Giai đoạn 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên

Giai đoạn 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Bước 1: Nộp hồ sơ

Thành phần hồ sơ:

Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ 

IV. Thời hạn phải đăng ký sang tên

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể về thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau: "Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế."

Như vậy, theo quy định pháp luật, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất. Nếu không thực hiện đúng thời hạn này, người sử dụng đất sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo các quy định hiện hành. Việc tuân thủ thời hạn và các quy định liên quan không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch mà còn góp phần vào công tác quản lý nhà nước về đất đai, giúp hệ thống pháp luật về đất đai được thực thi nghiêm minh và hiệu quả.

V. Chi phí sang tên Sổ đỏ

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân:

Mức thuế phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Lệ phí trước bạ:

Mức nộp lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên: 

Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

VI. Một số câu hỏi thường gặp

Sau khi mua nhà, cần thực hiện bước nào để sang tên Sổ đỏ?

Sau khi mua nhà, cần thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.

Có những giấy tờ nào cần chuẩn bị để sang tên Sổ đỏ?

Cần chuẩn bị giấy tờ như hợp đồng mua bán, Sổ đỏ gốc, CMND, hộ khẩu (nếu có), và các giấy tờ liên quan khác.

Thời gian hoàn thành thủ tục sang tên Sổ đỏ là bao lâu?

Thời gian hoàn thành thủ tục thường dao động từ 30 đến 45 ngày làm việc, tùy thuộc vào quy định của từng địa phương.

Sau khi hoàn thành thủ tục, Sổ đỏ mới sẽ được cấp cho ai?

Sau khi hoàn thành thủ tục, Sổ đỏ mới sẽ được cấp cho người mua hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Những khoản phí nào cần thanh toán khi thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ?

Những khoản phí bao gồm lệ phí đăng ký, phí chuyển nhượng, và các khoản phí khác theo quy định của pháp luật và cơ quan chức năng.