Tổng hợp những kinh nghiệm sang tên sổ đỏ bạn cần biết

Sang tên sổ đỏ là thủ tục hành chính quan trọng nhằm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua. Hãy cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu bài viết Tổng hợp những kinh nghiệm sang tên sổ đỏ bạn cần biết

1. Ai phải sang tên Sổ đỏ?

Đây là thắc mắc của không ít người khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể về nội dung này. Tuy nhiên, khi các bên lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực thì theo hợp đồng các bên có nghĩa vụ chính như sau:

- Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên bán) có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Sổ đỏ - nên khi bán phải chuyển Sổ đỏ cho bên mua);

- Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên mua) có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán.

Ngoài ra, trong hợp đồng các bên được phép thỏa thuận ai là người thực hiện việc sang tên Sổ đỏ, nếu không thỏa thuận thì bên mua thường sẽ sang tên Sổ đỏ (chỉ khi Sổ đỏ được sang tên thì người mua mới là người có quyền sử dụng đất và được pháp luật công nhận, bảo vệ).

2. Làm thủ tục sang tên Sổ đỏ ở đâu?

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ được quy định như sau:

Lưu ý: Để đỡ mất thời gian tìm hiểu nơi nộp hồ sơ thì khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng thì các bên có thể hỏi trực tiếp công chứng viên hoặc nhân viên về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

3. Chi phí sang tên Sổ đỏ

Các mức lệ phí cần nộp để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán. 

Đây là khoản tiền người bán cần kê khai và nộp khi chuyển nhượng nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán. Theo đó, chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, người bán phải nộp hồ sơ khai thuế.

Mặt khác, nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

• Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế... nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật. Người mua nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

4. Chuẩn bị hồ sơ sang tên Sổ đỏ như thế nào?

Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK do bên bán ký, trừ trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng bổ sung 04 bản mẫu 11/TK-TNCN - nếu có).

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB (nếu có).

- Bản sao Giấy tờ tuỳ thân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng) và Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính; lệ phí thẩm định, đo đạc (nếu có),... những lệ phí này do địa phương quy định cụ thể. Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sỏ đỏ

5. Quy trình thủ tục sang tên sổ đỏ

5.1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Nơi công chứng:

Các bên được phép chọn một trong hai nơi sau để công chứng nhưng phải trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất:

- Phòng công chứng (của Nhà nước);

- Văn phòng công chứng (tư nhân).

Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

5.2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

- Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

- Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)

Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

5.3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Bước 1. Nộp hồ sơ

Chuẩn bị hồ sơ theo Mục 4 và nộp tại cơ quan có thẩm quyền được nêu cụ thể tại Mục 6.1.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

- Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.

- Người dân nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.

Bước 4. Trả kết quả

Lưu ý: Khi nhận Sổ đỏ phải kiểm tra kỹ lại tất cả các thông tin, nếu phát hiện sai sót báo lại ngay với bộ phận trả kết quả để đính chính.

Thời hạn thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

6. Câu hỏi thường gặp

6.1 Có thể ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ không?

• Có thể ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ.
• Người ủy quyền cần lập Giấy ủy quyền và có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

6.2 Sang tên sổ đỏ có cần công chứng không?

Có, sang tên sổ đỏ cần công chứng.

Theo quy định tại Luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản có công chứng.

6.3 Có thể sang tên sổ đỏ online không?

• Hiện nay, một số địa phương đã triển khai dịch vụ sang tên sổ đỏ online.
• Bạn có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của Văn phòng đăng ký đất đai để tìm hiểu thêm thông tin về dịch vụ này.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Tổng hợp những kinh nghiệm sang tên sổ đỏ bạn cần biết. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.