Hồ sơ, thủ tục tách thửa đất 2024

Trong quá trình sở hữu và quản lý đất đai, việc tách thửa đất đóng vai trò quan trọng để thích nghi với nhu cầu sử dụng và quản lý. Tuy nhiên, quy trình này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ các thủ tục pháp lý. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về Hồ sơ, thủ tục tách thửa đất cần tuân thủ khi tách thửa đất, từ đó giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình này và chuẩn bị mọi điều kiện cần thiết.

Hồ sơ, thủ tục tách thửa đất

1. Tách thửa đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thửa đất được xác định là "phần diện tích đất có ranh giới được đo đạc bởi cơ quan địa chính có thẩm quyền hoặc được mô tả trong hồ sơ". Mặt khác, việc tách thửa đất không được định nghĩa trực tiếp trong quy định pháp luật. 

Tuy nhiên, tách thửa đất có thể được hiểu là (i) việc phân chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất; và (ii) là quy trình người đứng tên trên sổ đỏ thực hiện các thủ tục theo pháp luật để phân chia quyền sử dụng đất của mình cho một hoặc nhiều người khác".

Kết quả của quy trình tách thửa đất này là việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người phân chia quyền sử dụng đất và cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất cho những người được phân chia quyền sử dụng đất.

2. Hồ sơ tách thửa đất

Hồ sơ tách thửa đất là tập hợp các tài liệu và giấy tờ cần thiết để đề nghị và thực hiện quy trình tách thửa đất. Đây là bộ hồ sơ mà người dân hoặc tổ chức cần chuẩn bị và nộp tại cơ quan chức năng để được thực hiện thủ tục chia nhỏ một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để tiến hành nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất, người nộp hồ sơ cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Một số giấy tờ khác có liên quan hoặc nếu địa phương có yêu cầu như: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân…
• Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự).

3. Thủ tục tách thửa đất

Thủ tục tách đất được quy định, hướng dẫn tại Quyết định 3873/QĐ-BTNMT, Điều 75 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Khoản 23 Điều 1 và Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, và Khoản 11 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. Theo đó, quy định cụ thể như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chuẩn bị đầy đủ theo hồ sơ đã được hướng dẫn ở Mục 2 trong bài, theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 

Trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng thông tin điện tử của địa phương (đối với hình thức online).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

Trong trường hợp chưa được nhận Phiếu tiếp nhận hồ sơ, người nộp hồ sơ phải đề nghị bộ phận tiếp nhận ghi và đưa cho giấy tiếp nhận và trả kết quả để bảo đảm quyền lợi của mình

Bước 3: Xử lý hồ sơ

Thời gian giải quyết theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Bước 4: Trả kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý; cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận sang Bộ phận tiếp nhận; và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất; hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Cán bộ nhà nước có thẩm quyền phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả.

Đối với hình thức online, kết quả có thể được nhận qua: 

• Email
• Cổng dịch vụ công quốc gia
• Cổng thông tin điện tử của địa phương
• Dịch vụ bưu chính công ích

4. Điều kiện tách thửa đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, để thực hiện quá trình tách thửa và phân chia quyền sở hữu đất cho một hoặc nhiều đối tượng khác, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khác được quy định trong Luật Đất đai 2013, hoặc trường hợp nhận thừa kế theo quy định của Luật.
• Đất phải không có tranh chấp để được tách thửa.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất cần nằm trong thời hạn sử dụng đất.
• Khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất phải nộp Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo quy định và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa thành thửa nhỏ hơn và hợp nhất với thửa đất liền kề, người này có thể thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với việc hợp nhất, và sau đó nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
• Khi tách thửa đất cần phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Như vậy, ngoài những điều kiện chung cần phải đáp ứng thì việc được tách thửa đất hay không còn phải phụ thuộc vào các quy định cụ thể của từng địa phương khác nhau.

5. Lệ phí thực hiện thủ tục tách thửa đất

Lệ phí thực hiện thủ tục tách thửa đất

Khi thực hiện quy trình tách thửa, người dân sẽ phải chi trả một số khoản phí, bao gồm phí đo đạc và lệ phí cấp bìa mới (nếu có). Tuy nhiên, nếu việc tách thửa liên quan đến các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc chia đất giữa các thành viên trong gia đình, thì lúc này chi phí có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.

Phí đo đạc: phí này được tính dựa trên giá dịch vụ và thường dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng. 

Lệ phí cấp bìa mới: mức phí này do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định và thường rơi vào khoảng từ 100.000 đồng trở xuống.

Lệ phí trước bạ: Lệ phí này chỉ áp dụng khi tách thửa liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cách tính lệ phí trước bạ phụ thuộc vào giá đất được ghi trong hợp đồng, với các trường hợp khác nhau.

Trường hợp 1: Giá đất trong hợp đồng cao hơn giá đất quy định tại địa phương.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá đất trong hợp đồng x diện tích).

Trường hợp 2: Giá đất trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá đất quy định tại địa phương.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá đất quy định tại địa phương x diện tích).

Phí thẩm định hồ sơ: khi tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho, mức phí này sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố quy định.

6. Câu hỏi thường gặp 

Có thể yêu cầu sự giúp đỡ từ chuyên gia khi tách thửa đất không?

Có thể. Trong một số trường hợp phức tạp, việc tìm sự giúp đỡ từ chuyên gia như luật sư hoặc kỹ sư địa chính có thể hữu ích.

Có cần phải thông báo cho cơ quan chức năng nào khi tách thửa đất không?

Có. Cần phải thông báo cho các cơ quan chức năng tại địa phương khi thực hiện tách thửa đất như UBND các cấp, Văn phòng đăng ký đất đai.

Có thể tách thửa đất để tặng cho hay không?

Có thể tách thửa đất để tặng cho, nhưng cần phải thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về Hồ sơ, thủ tục tách thửa đất. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.