Hợp đồng mua bán nhà là một văn bản rất quan trọng – vì nhà cửa luôn là tài sản lớn của cả một đời người. Ngoài việc phải tuân thủ các quy định mang tính bắt buộc như : phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên … tất cả mọi chi tiết khác có liên quan đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng. Trong bài viết này, Luật ACC sẽ cung cấp một số thông tin liên quan đến thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng.
Căn cứ pháp lý
Bộ luật dân sự năm 2015.
Luật đất đai năm 2013.
1. Điều kiện để mua bán nhà đất.
Mua bán nhà đất là thủ tục là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.
2. Thế chấp có vay vốn ngân hàng là gì ?
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
– Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
– Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản như sau:
– Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
– Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Theo quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chấm dứt thế chấp tài sản như sau:
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
– Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
– Tài sản thế chấp đã được xử lý;
– Theo thoả thuận của các bên.
3. Điều kiện vay tiền ngân hàng mua nhà đất.
Khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà đất buộc phải đáp ứng những điều kiện dưới đây:
Điều kiện chung:
Khách hàng là công dân mang quốc tịch Việt Nam, một số ngân hàng có hỗ trợ đối tượng người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt Nam.
Độ tuổi thông thường trong khoảng từ 22 đến 70 tuổi.
Có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định nhà nước.
Có giấy tờ chứng minh nhân thân, tình trạng hôn nhân.
Điều kiện về thu nhập:
Khách hàng có công việc ổn định, nhận lương hàng tháng, đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê ( cho thuê nhà, thuê xe…) phải chứng minh được mình là chủ sở hữu.
Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp thì phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.
Điều kiện về tài sản thế chấp:
Tài sản thế chấp là tài sản nhà đất khách hàng dự định mua thì phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, bản gốc, không tẩy xóa…
Giá trị tài sản thế chấp đủ đảm bảo cho khoản vay theo tỉ lệ quy định.
Tài sản đảm bảo không vướng tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch của nhà nước.
Tài sản thỏa các điều kiện khác của một số ngân hàng như không nhận tài sản dưới 30m2, địa chỉ hẻm…
Tài sản được cho là thế chấp thành công và hợp lệ khi được đăng ký thế chấp tại các cơ quan chức năng.
4. Thủ tục mua bán nhà đất có vay vốn ngân hàng.
Bước 1. Phía khách mua làm hồ sơ vay vốn ngân hàng
Khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng, bao gồm:
Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.
Lưu ý, ngân hàng thường chỉ xét duyệt cho khách vay tối đa 70% giá trị hợp đồng, một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay cao hơn, có thể từ 85-90% nhưng thủ tục xét duyệt vô cùng khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn mặt bằng chung. Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay với tường hợp đáp ứng đủ điều kiện.
Bước 2. Đặt cọc
Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.
Khách mua tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thỏa thuận. Lưu ý, chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.
Bước 3. Làm đơn chuyển nhượng
Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.
Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, người bán quay trở lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).
Bước 4. Ký hợp đồng công chứng
Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:
Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).
Hồ sơ thủ tục công chứng:
Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.
Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục cho nhanh gọn và an toàn.
Bước 5. Đóng thuế thu nhập
Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:
Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
Bản sao hồ sơ gốc;
Đơn đề nghị chuyển nhượng;
Hợp đồng mua bán công chứng.
Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.
Bước 6. Sau khi đóng thuế
Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.
Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ thuế cơ quan thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.
Bước 7. Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng
Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.
Trong trường hợp dự án đã ra sổ, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.
Bước 8. Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ
Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng
Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.
Lưu ý: Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng thông thường, thời gian và thứ tự các bước có thể thay đổi tùy theo quy trình tiến độ và kinh nghiệm tay nghề giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương, của từng cán bộ tín dụng thanh toán.
5. Một số câu hỏi thường gặp.
Câu 1: Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng mà muốn hủy bỏ phải làm thế nào ?
Theo quy định tại điều 51 Luật công chứng về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng như sau:
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Theo đó, điều kiện đầu tiên để hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng thì phải có sự đồng ý của hai bên liên quan trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó bạn có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.
Ngoài ra, việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên phải có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Câu 2: Các loại chi phí khi ký hợp đồng mua bán nhà đất ?
Theo quy định của pháp luật hiện nay, các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất, ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai cách tính đối với thuế TNCN
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho hợp đồng mua bán nhà đất). Khi đó, thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 đã quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.
Lệ phí trước bạ: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)
Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau
Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%
Các loại phí khác:
+ Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
+ Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính hiểu theo cách đơn giản là khoản tiền để bù đắp lại những hao tổn (công sức làm việc, giấy tờ,..) mà nhà nước bỏ ra để thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở, mua bán đất đai theo yêu cầu của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế – chính sách phát triển của từng nơi mà có mức thu sao cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc pháp luật
+ Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
Tùy theo sự thỏa thuận, trao đổi giữa người mua và người bán mà các khoản thuế phí này có thể do một trong hai bên đóng. Tuy nhiên, để tiện cho việc sang tên giấy tờ nhà đất được liên tục và nhanh chóng, các khoản phí này thường do bên mua tiến hành đóng và bên bán sẽ giảm trừ lại số tiền phí này cho bên mua.
Câu 3: Cần lưu ý gì khi vay vốn ngân hàng mua nhà đất ?
Có thể thấy, các ngân hàng hiện nay thường đưa ra những ưu đãi hấp dẫn để hỗ trợ tối đa khách hàng vay tiền mua nhà đất. Mặc dù vậy, khi vay tiền mua đất, bạn cũng nên lưu ý những vấn đề sau:
- Tìm hiểu kỹ về mức lãi suất và thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay. Thông thường, các ngân hàng sẽ đưa ra các gói lãi suất ưu đãi trong thời gian nhất định để giảm áp lực tài chính cho người vay. Nhưng nhiều khách hàng không đọc kỹ và hiểu lầm rằng đó là mức lãi suất được áp dụng trong suốt thời gian vay gây ra những khó khăn khi trả nợ.
- Lựa chọn gói vay phù hợp, bạn chỉ nên dành 40% tổng thu nhập hàng tháng cho việc trả nợ ngân hàng mỗi tháng. Điều này đảm tài chính chi tiêu cho sinh hoạt hàng ngay, tránh trường hợp số tiền trả nợ vượt quá khả năng.
- Chỉ mua nhà đất. bất động sản của chủ đầu tư, bên bán uy tín. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực pháp lý, mua phải lo đất bị giải tỏa hoặc không có giá trị…Do vậy, khi mua đất khách hàng chỉ nên hợp tác với bên bán uy tín.
Trên đây là nội dung bài viết của Luật ACC về “Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng ”. Bài viết trên là những thông tin cần thiết mà quý độc giả có thể áp dụng vào đời sống thực tiễn. Trong thời gian tham khảo nếu có những vướng mắc hay thông tin nào cần chia sẻ hãy chủ động liên hệ và trao đổi cùng luật sư để được hỗ trợ đưa ra phương án giải quyết cho những vướng mắc pháp lý mà khách hàng đang mắc phải. Khách hàng có thể tham khảo và tải mẫu hợp đồng mua bán nhà đất tại đây.
Nội dung bài viết:
Bình luận