Thủ tục làm sổ hồng đồng sở hữu (Cập nhật 2023)

Sổ hồng là khái niệm rất quen thuộc với chúng ta hiện nay. Đây là một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền đối với bất động sản. Sổ hồng hiện nay có 2 loại cơ bản là sổ hồng riêng và sổ hồng đồng sở hữu. Vậy sổ hồng đồng sở hữu là gì? Thủ tục làm sổ hồng đồng sở hữu như thế nào? Chúng ta sẽ cùng đi tìm hiểu qua bài viết ngày hôm nay.

Thủ tục làm sổ hồng đồng sở hữu

1. Những điều cần chú ý về sổ hồng đồng sở hữu

Sổ hồng là cách gọi “dân gian” theo thói quen của người dân khi nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cấp bởi Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

Hiện nay, có 2 loại là Sổ hồng riêng và Sổ hồng đồng sở hữu. Việc này nhằm đáp ứng nhu cầu và mục đích sử dụng bất động sản của người dân. Cả 2 loại này đều được cấp phát theo mẫu của Chính phủ và được áp dụng toàn quốc cho mọi loại đất ở, nhà ở.

Phân biệt Sổ hồng riêng và Sổ hồng đồng sở hữu

Sổ hồng riêng: Đây là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu. Trong Sổ hồng riêng sẽ có số thửa bản đồ riêng, số lô riêng, cùng tên của người trực tiếp đứng tên. Người đứng tên trên Sổ hồng riêng sẽ có toàn quyền quyết định mục đích sử dụng, cũng như có trách nhiệm pháp lý về bất động sản do mình đứng tên.

Sổ hồng đồng sở hữu: Đây là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, tài sản sẽ có từ 2 người trở lên sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Sổ hồng đồng sở hữu còn được gọi là Sổ hồng chung hay Sổ riêng chung thửa.

Khi người dân được cấp Sổ hồng chung thì từng chủ sở hữu đều được cấp một bản Sổ hồng chung có giá trị như nhau và sổ của ai thì sẽ có tên người đó. Tuy nhiên, trong sổ chỉ ghi diện tích đất, mỗi chủ sở hữu diện tích đất/nhà như thế nào thì sẽ làm biên bản thỏa thuận giữa các bên với nhau.

Về mặt pháp lý, Sổ hồng riêng và Sổ hồng đồng sở hữu đều có giá trị pháp lý bằng nhau. Chúng đều được Chính phủ cấp và công nhận quyền sở hữu, được áp dụng trên cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, theo nghị định 88/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

Ưu điểm của Sổ hồng đồng sở hữu

Phù hợp với những người có thu nhập thấp: Với những người có thu nhập thấp hoặc trung bình muốn sở hữu căn nhà riêng, nhưng lại không đủ tài chính, thì Sổ hồng đồng sở hữu sẽ giúp cho họ sở hữu nhà với giá rẻ hơn và vẫn có quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Khắc phục không đủ diện tích đất tối thiểu khi tách thửa: Hiện nay, ở một số địa phương (như quận 2,7,9, 12, Thủ Đức, Bình Tân) quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở là 50m2, và chiều rộng không nhỏ hơn 4m. Trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn quy định tách thửa thì việc đồng sở hữu là biện pháp tốt để bạn xin được Sổ hồng.

Người mua đất bằng giấy viết tay: Trường hợp bạn mua đất bằng giấy viết tay thì Sổ hồng đồng sở hữu sẽ giúp bạn tránh khỏi các tình huống xấu như: bị chủ đứng tên trên sổ phá hợp đồng, bị chủ cũ dùng sổ để vay thế chấp,…

Những nhược điểm khi mua Tài sản có Sổ hồng đồng sở hữu

Thủ tục xin cấp Sổ chung khá phức tạp: Đây là nhược điểm lớn nhất của các bất động sản theo hình thức này. Bạn sẽ tốn nhiều thời gian và công sức để hoàn thành các thủ tục giấy tờ. Tất cả các việc mua bán, xin xây dựng, chuyển nhượng, thế chấp, ủy quyền, thừa kế,… đều cần sự chấp thuận của tất cả các bên sở hữu chung. Nếu một người không đồng ý thì sẽ khó khăn hơn.

Bất lợi cho người mua sau: Khi bạn muốn bán nhà ở/ đất có Sổ chung thì có thể bị ép giá, mức giá có thể thấp hơn thị trường. Bên cạnh đó, bạn cũng cần nhiều thời gian và nhiều công sức hơn để bán.

Một số lưu ý về tài sản có Sổ hồng đồng sở hữu

Sổ hồng đồng sở hữu có vay ngân hàng được không: Khi cần vay thế chấp, bạn phải có sự đồng thuận của tất cả các chủ đồng sở hữu. Thế nên, đa số các ngân hàng tại nước ta không cho vay thế chấp đối với Sổ hồng chung vì các yếu tố pháp lý liên quan.

Thủ tục công chứng:

-Công chứng hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; Dự thảo hợp đồng, giao dịch; Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản; Bản sao các giấy tờ có liên quan khác do Nhà nước quy định.

-Trình tự: Thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công Chứng.

Những điểm cần cân nhắc:

-Kiểm tra, xác minh thông tin chính xác về tổng số người đồng sở hữu với mình.

-Kiểm tra ai đang đứng tên Sổ hồng, đã chuyển qua nhiều người hay vẫn một người (người đó còn hay mất?).

-Kiểm tra hiện trạng của đất: mật độ xây dựng trên đất, hoàn công trên sổ, diện tích nhà so với số liệu trong sổ, tiền thuế đã nộp,…

-Nhà/ đất có nằm trong quy hoạch hay không?

2. Thủ tục làm sổ hồng đồng sở hữu

Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận như sau:

“Thửa đất được tách ra để cấp riêng Giấy chứng nhận đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa.”

Theo thông tin anh cung cấp thì anh chưa được sang tên, nếu muốn thục hiện tách thửa ra để cấp riêng giấy chứng nhận thì các đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục này. Sau đó người bán chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho anh.

Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khoản 2, khoản 3 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có quy định về các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

– Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật; thửa đất được tách ra để cấp riêng Giấy chứng nhận đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa;

– Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép;

– Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

– Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức quy định tại Điểm a Khoản này;

– Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng;

– Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

– Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định;

– Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;

– Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi;

– Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tùy từng trường hợp sẽ gồm những thành phần cụ thể như sau:

1. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp, gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK ban hành kèm theo Thông tư này của từng hộ gia đình, cá nhân;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

c) Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

d) Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;

đ) Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;

b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm có:

a) Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

…”