Thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế

Diện tích đất trên sổ đỏ chênh lệch so với thực tế là một vấn đề phổ biến, xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước và chênh lệch có thể lớn hay nhỏ, tùy vào từng trường hợp cụ thể.Vậy, thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế sẽ như thế nào? ACC sẽ giải đáp cho bạn.

1. Diện tích đất trên sổ đỏ chênh lệch so với thực tế được xác định thế nào?

Cơ sở pháp lý: 

Luật Đất đai 2023:

• Điều 98: Quy định về trường hợp diện tích đất thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Điều 135: Quy định về việc cấp đổi sổ đỏ khi diện tích đất thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trên sổ đỏ.

• Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, trong đó quy định chi tiết về thủ tục đo đạc lại diện tích đất.

Xác định diện tích đất trên sổ đỏ chênh lệch so với thực tế

Diện tích đất trên sổ đỏ có thể chênh lệch so với thực tế do nhiều nguyên nhân, như sai sót trong quá trình đo đạc, thay đổi địa hình do san lấp, lấn chiếm,... Việc xác định diện tích chênh lệch cần thực hiện theo các bước sau:

1.1 Thu thập hồ sơ:

• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
• Bản đồ địa chính
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có)
• Tờ trình đề nghị đo đạc lại diện tích đất

1.2 Nộp hồ sơ:

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi quản lý thửa đất.
• Lệ phí đo đạc lại diện tích đất theo quy định.

1.3 Đo đạc thực tế:

• Đội ngũ đo đạc thuộc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị được cấp phép sẽ tiến hành đo đạc thực tế thửa đất.
• Lập biên bản đo đạc ghi chép kết quả đo đạc.

1.4 So sánh kết quả đo đạc:

• So sánh diện tích đo đạc thực tế với diện tích ghi trên sổ đỏ.
• Xác định diện tích chênh lệch (nếu có).

1.5 Xử lý kết quả:

Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ:

• Cấp đổi sổ đỏ mới ghi nhận diện tích thực tế.
• Nộp thuế, phí liên quan đến phần diện tích chênh lệch (nếu có).

Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ:

• Cấp đổi sổ đỏ mới ghi nhận diện tích thực tế.
• Thủ tục hành chính khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

• Việc đo đạc lại diện tích đất phải được thực hiện bởi đơn vị có chuyên môn và được cấp phép.
• Cần thông báo cho những người sử dụng đất liền kề trước khi tiến hành đo đạc.
• Khi có tranh chấp về diện tích đất, cần giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Điều chỉnh diện tích đất sổ đỏ chênh lệch so với thực tế như thế nào?

Theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về việc điều chỉnh diện tích đất sổ đỏ chênh lệch so với thực tế như sau:

2.1 Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ:

• Cấp đổi Giấy chứng nhận (GCN):
• Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi GCN.
• Nộp lệ phí theo quy định.
• Nộp thuế, phí liên quan đến phần diện tích chênh lệch.
• Điều chỉnh ranh giới:
  • Cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Giải quyết tranh chấp (nếu có) theo quy định của pháp luật.
• Nếu ranh giới thực tế không thay đổi so với ranh giới trên sổ đỏ, không tranh chấp với người sử dụng đất liền kề: Diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
• Nếu ranh giới thực tế thay đổi so với ranh giới trên sổ đỏ:

2.2 Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ:

• Cấp đổi GCN:
• Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi GCN.
• Nộp lệ phí theo quy định.
• Diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Hồ sơ đề nghị cấp đổi GCN bao gồm:

• Tờ trình đề nghị cấp đổi GCN;
• GCN QSDĐ, QSHN và tài sản khác gắn liền với đất;
• Bản đồ địa chính;
• Biên bản đo đạc;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có);
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

• Việc đo đạc lại diện tích đất phải được thực hiện bởi đơn vị có chuyên môn và được cấp phép.
• Cần thông báo cho những người sử dụng đất liền kề trước khi tiến hành đo đạc.
• Khi có tranh chấp về diện tích đất, cần giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

• Tờ trình đề nghị điều chỉnh diện tích (theo mẫu của Văn phòng đăng ký đất đai);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Bản đồ địa chính;
• Biên bản đo đạc;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có);
• Biên bản đồng ý của các hộ liên quan (nếu có): Các hộ có thửa đất tiếp giáp.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi quản lý thửa đất.
• Lệ phí đo đạc lại diện tích đất theo quy định.
• Nộp thuế, phí liên quan đến phần diện tích chênh lệch (nếu có).

Bước 3: Xác minh hồ sơ:

• Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xác minh hồ sơ và thực hiện đo đạc lại diện tích đất (nếu cần thiết).
• Lập biên bản xác định diện tích chênh lệch.

Bước 4: Cấp đổi sổ đỏ:

• Sau khi hoàn tất thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp đổi sổ đỏ mới ghi nhận diện tích thực tế.

Lưu ý:

• Việc đo đạc lại diện tích đất phải được thực hiện bởi đơn vị có chuyên môn và được cấp phép.
• Cần thông báo cho những người sử dụng đất liền kề trước khi tiến hành đo đạc.
• Khi có tranh chấp về diện tích đất, cần giải quyết theo quy định của pháp luật.

4. Làm gì khi diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế không giống nhau?

Khi diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế không giống nhau, bạn có thể thực hiện các bước sau:

4.1 Xác định nguyên nhân:

• Do sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ.
• Do thay đổi địa hình do san lấp, lấn chiếm.
• Do tranh chấp về ranh giới đất đai.

4.2 Thu thập hồ sơ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Bản đồ địa chính.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có).
• Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất.

4.3 Liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai:

• Nộp hồ sơ và đề nghị giải quyết.
• Cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của thửa đất.
• Hợp tác với các cơ quan chức năng để xác định nguyên nhân và giải quyết tranh chấp (nếu có).

4.4 Giải quyết theo hướng:

• Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ:
• Cấp đổi sổ đỏ mới ghi nhận diện tích thực tế.
• Nộp thuế, phí liên quan đến phần diện tích chênh lệch (nếu có).
• Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ:
• Cấp đổi sổ đỏ mới ghi nhận diện tích thực tế.
• Thủ tục hành chính khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

• Việc đo đạc lại diện tích đất phải được thực hiện bởi đơn vị có chuyên môn và được cấp phép.
• Cần thông báo cho những người sử dụng đất liền kề trước khi tiến hành đo đạc.
• Khi có tranh chấp về diện tích đất, cần giải quyết theo quy định của pháp luật.

5. Câu hỏi thường gặp 

5.1 Lệ phí điều chỉnh diện tích sổ đỏ là bao nhiêu?

• Lệ phí đo đạc lại diện tích đất: Theo quy định của địa phương.
• Thuế, phí liên quan đến phần diện tích chênh lệch: Theo quy định của pháp luật.

5.2 Thời gian giải quyết thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ là bao lâu?

Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5.3 Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ hay không?

• Có thể, nhưng phải có giấy ủy quyền hợp lệ.

5.4 Nếu có tranh chấp về diện tích đất thì phải làm gì?

• Gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải.
• Nếu hòa giải không thành, gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân để được giải quyết.

Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với Công ty Luật ACC nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.