Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc mới nghe tưởng chừng rất đơn giản, tuy nhiên, xung quanh hợp đồng này, nhiều vấn đề pháp lý đã nảy sinh do các bên tham gia chưa hiểu rõ, hiểu đúng về Hợp đồng đặt cọc.

1. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc theo quy định

Căn cứ theo quy định tại Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận

Điều 329. Ký cược

1. Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.

Điều 330. Ký quỹ

1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.
3. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, có chữ ký và người làm chứng nên có giá trị pháp lý. Về bản chất, đặt cọc là hành vi nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự (trường hợp của bạn là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất). Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Do đó, các giấy tờ liên quan, phương thức thanh toán mà hai bên thỏa thuận chỉ có ý nghĩa khi việc giao kết hợp đồng, hay hợp đồng được thực hiện. Về giấy tờ liên quan được hiểu là những giấy tờ gì thì phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên, cũng như sự giải thích trong văn bản đặt cọc.

2. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có phải tuân thủ hình thức và nội dung không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Đối chiếu quy định trên, như vậy pháp luật không quy định về hình thức và nội dung của văn bản đặt cọc.

Nhưng nội dung trong thỏa thuận không được trái với quy định pháp luật và hình thức hợp đồng đặt cọc được thỏa thuận bởi các bên nhưng phải có chữ ký của 2 bên thì mới đảm bảo về mặt pháp lý.

3. Có bị tuyên vô hiệu về nội dung hợp đồng đặt cọc khi nội dung không thực hiện được không?

Căn cứ Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:

"Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực."

Như vậy, trường hợp của bạn đối với hợp đồng đặt cọc có nội dung không thực hiện được thì có thể bị tuyên bố vô hiệu.

4. Đặt cọc có được xem là một giao dịch dân sự không? Đặt cọc cần đáp ứng điều kiện nào để có hiệu lực?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
3. b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
5. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Như vậy, đặt cọc cũng được xem là một trong những giao dịch dân sự, do đó cũng cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm được hay không?

Theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

"Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."

Theo đó, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm cho hợp đồng.

5. Hợp đồng đặt cọc để bán đất nhưng không công chứng thì có giá trị pháp lý hay không?

Việc đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định này thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Do đó hợp đồng đặt cọc đã có chữ ký của người chồng và bên đặt cọc sẽ không bị vô hiệu về mặt hình thức, người chồng vẫn có trách nhiệm đối với hợp đồng đặt cọc này.

6. Hợp đồng đặt cọc chấm dứt khi nào?

Khi đến thời gian và địa điểm hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng để thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu bên bán hay bên nhận đặt cọc không đến mà không thông báo trước tức là từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc hay bên mua số tiền đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đã đặt cọc. Nếu bên mua hay bên đặt cọc không đến mà không thông báo trước, tức là từ chối việc giao kết thì bên đặt cọc phải chịu mất số tiền đã đặt cọc. Như vậy, số tiền đặt cọc là tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý nếu một trong hai bên từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.”

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc chấm dứt do bị đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc. Tức là đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên, nhưng bên mua không đến mà không báo trước là từ chối việc giao kết. Khi đó tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do vi phạm hợp đồng sẽ xử lý theo quy định của pháp luật. Như vậy, hợp đồng đặt cọc chấm dứt kể từ thời điểm bên mua không đến ký hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên mà không báo trước. Bên mua phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

7. Hợp đồng đặt cọc có cần người làm chứng không?

Theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản như quy định của Bộ luật dân sự trước đây. Thực tế có rất nhiều trường hợp các bên trong quan hệ dân sự tiến hành đặt cọc mà không lập văn bản. Có thể do quen biết, tin tưởng lẫn nhau nên các bên không lập văn bản về việc đặt cọc mà chỉ thỏa thuận bằng miệng.

Để hạn chế được những tranh chấp phát sinh không đáng có thì hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của các bên.

Tuy nhiên để đảm bảo và chắc chắn về hợp đồng đặt cọc thì các bên hoàn toàn có thể có người làm chứng và ký tên đầy đủ phần xác nhận của người làm chứng. Nếu đặt cọc không có hợp đồng thì người làm chứng sẽ là căn cứ để chứng minh sự xác thực của giao dịch đặt cọc.

8. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà các cá nhân có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng. Theo quy định là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Căn cứ Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.